每经记者 王杰 发自杭州

　　“就从现在看，今后两三年，城镇化要能够影响到房地产，我个人认为不现实。”

　　“新型城镇化”是今年房地产业最大的关注热点。但是，北京师范大学金融研究中心主任钟伟却在由每日经济新闻报社主办的 “第三届中国价值地产年会”上给开发商泼了盆冷水。其认为，新型城镇化短期内不会对房地产产生影响。

　　钟伟认为，城镇化不是一个硬件投资的城镇化，而是围绕着人的城镇化。常住人口是城镇化第一阶段要面对的问题，如果考虑户籍人口，我国城镇化率不到40%；如果考虑常住人口，城镇化率达到50%，其中2.38亿人已经在城市长期居住工作，但是没有城市户口。等这部分人的问题基本解决了，才是户籍渐次放开，农民进城的问题。

　　钟伟说，农民进城过程中带来最大的需求应该是保障房建设，而不应该是商品房。由于常住人口在城市居住，农民进了城，那么关于现在已有的土地存量，也就是工业用地、制造业用地和居住用地才能大部分调整。

　　钟伟认为，今后几年房地产的运行，盈利模式会更加复杂一些。纯做地产或者纯做商业这个模式已经难以为继，未来需要的是一端是地产，另一端是产业，这个产业不仅是商业，还会更广义一些。比如一端是地产，另外一端可能是物流，可能是养老，可能是更为复杂的商业业态混合。

　　他说，简单的住宅地产结束了，在今后两三年，最大的机会应该是交通枢纽。国务院下决心要推动海陆空一体化，也就是把高铁、空港、高速公路等这些交通物流的节点都连接起来，其中最典型的是上海虹桥。在产业地产投资方面有经验的企业，有可能通过重点交通枢纽的建设获得更大的收益。

　　日出东方董事长徐新建在会上发表了同样的观点。其表示，差异化的市场就要到来，需要每个开发企业开发出具有更高价值的项目。“城镇化还没开始，城镇化一定是让公众到小城市去，小城市的人到大城市去。一二线这些未来重点区域，我认为潜力还是非常巨大的。”