关于商品房和房价理论的十大问题

　　南开大学经济学教授、博士生导师武捷思

　　编者按：在中国，很少见到了一个人，能以武捷思的方式，横跨政、商、学三界。他从政，做过深圳市副市长和广东省省长助理，分管或协助分管财政、金融、教育工作。从商，做过银行行长、大型国企董事长、大型民营地产公司的CEO，现在，以半退休的状态做私人PE基金的管理人。做学问，他有学士、硕士、博士和博士后头衔，做过中专学校会计教师、做过大学、研究生院教授，是经济学硕士和博士生导师，写过一些关于金融和企业管理的文章，出过几本理论联系实战的专著。他在过去的几十年中，做官，不辱使命；从商，游刃有余；而做学问，则是贯穿一生的兴趣所在。最近，他潜心研究房市，并着手撰写一本关于房价变化规律和政府如何调控房价的专著。本报捷足先登，将其新鲜观点择要刊出，希望对读者有所启发，对政府的楼市调控有所参考。作为学者的一家之言，他的意见不代表本报观点。

　　在我国，楼市和房价是一个社会各界高度关注的话题，有关政策走向和行情变化牵动着无数人的神经。最近，“新国五条”的出台以及细则在各地先后落地，更是把公众的关注引向极致。

　　可是，公众对楼市和房价的关注度虽高，但关注的内容却大多流于表面，房价上涨的时候，大家关注行情，宏观调控的时候，大家关注政策。而对于房地产的理论研究，特别是房价形成机理的研究，缺少一些共识性的积淀。如果我们不能通过务实的研究，对楼市的运行规律和房价的形成机理形成一定的共识，我们的政策就会继续呈现碎片化，有时甚至会伤及百姓利益，伤及社会和谐。我们应该如何建立一个切实维护社会大多数人利益的房地产市场？从这样的立场出发，笔者不揣浅陋，通过对下面十个问题的探讨，与大家交流。

　　问题一：“人人有住房”和“人人有房住”之争

　　两者的思维背景都是“居者有其屋”。虽一字之差，却主张不同。前者主张大家都有住房的所有权，后者主张大家都有住房的使用权。所有权只能通过买房拥有，使用权可以通过买房、租房拥有。前者当然比后者更受百姓欢迎，但问题是做得到吗？在计划经济时代，我们搞过全民分房，但那是以牺牲社会整体效率、百姓生活水平低下、居住条件差为代价的。在今天搞社会主义市场经济，老百姓生活水平高度提升、居住条件极大改善的大背景下，政府还能够像分配福利那样去管理全社会的住房吗？如果不能，就应该把其中的道理讲给老百姓听，相信大多数人都能理解。否则，让做不到的事情变成老百姓的期望，不利于社会安定。

　　这绝不是文字游戏。因为坚持“人人有住房”，就必须解决接下来的问题。

　　问题二：能做到“让老百姓都买得起房”吗？

　　既然不能重走福利分房的老路，要实现“人人有住房”，就只能通过“让老百姓都买得起房”来实现。“让老百姓都买得起房”的办法只有三：一是增加收入，二是降低房价，三是又增加收入又降低房价。

　　关于增加收入，虽然无法判断未来的几十年能不能做到，但肯定的是，在现阶段无法做到。据2013年3月21日人民日报海外网介绍：“近日香港一项调查发现，70%的市民认为现在生活痛苦。而痛苦的来源也是因为房屋问题。学者指出，港人痛苦大多来自供楼。香港家庭月入的中位数是2.2万港元，而二手住宅平均成交价是386万港元，是月入的175倍，而置业痛苦指数就是14.6，也就是要14.6年不吃不穿抵消楼价。”香港人均收入水平远比大陆要高。香港做不到的事，现阶段大陆同样做不到。

　　于是，只剩下一条路可走，那就是打压房价。但是，房价却像“不听话的孩子”屡调屡高，不调更高。新京报今年3月21日发表的“房价唱空派12年预测屡错”一文中写道：“在过去房地产市场勃兴的十年间，预测房价的轨迹也升温为一场全民参与的竞猜‘盛宴’。开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身‘预言家’，就房价的走势指点一二。其中，有唱空者喊出‘楼市不崩盘，我就去跳楼’等非理性口号，也有唱多派宣扬的‘25年后北京房价达到80万/平米’。观点的截然对立，也显示了预测受多重因素制约的中国楼市之难。根据梳理，如谢国忠、易宪容等学者关于楼市下跌的判断鲜有成真，而投行等机构也曾集体折戟过楼市预言。任志强、陈宝存等人，对楼市的预测多为看涨。他们的这些预测，细节或有误，但大体上符合中国房地产市场的走势。”据国家统计局统计，从1998年到2010年房屋销售价格指数年均上涨6%，人们普遍的感觉比这要高得多。

　　促使楼价上涨的原因主要有：

　　第一，城镇化快速进展促使住房需求急速增加。我国城镇化速度之快是世界前所未有的。改革开放初期我国城市化率为17%，1998年达到33.5%，2011年达到51.27%。而英、法、美等国城镇化水平从25%提高到70%大概花了80-120年的时间。到目前为止我国已有2.6亿农民进入城市，由此而产生的住房需求是巨大的，对房价上涨的压力是长期的。

　　第二，流动人口迅猛增加导致住房需求爆发式增长。据国家统计局人口普查公告：全国流动人口占人口总数的比例1995年为3.95%、2005年为11.28%、2012年为17.43%，全国流动人口总数已经达到2.36亿人。流动人口的流向并不均衡，城市越大，外来人口比例越高，以上海为例，2010年外来常住人口为897.7万人，与2000年相比增加591.96万人。10年增加了近600万人，自然会对房价上行产生影响。

　　第三，户籍人口及家庭户数增加使住房需求自然增加。我国2000年户籍人口总数12.37亿人、总户数3.46亿户；2010年户籍人口总数13.45亿人、总户数4.21亿户。2010年比2000年总的趋势是：户籍人口总数增加8.73%，总户数增加21.68%，仅此一项就增加住房需求7500万套。

　　第四，通货膨胀对房价的拉动。1998年到2012年全国CPI年均上涨2.48%，1998年到2010年全国房屋销售价格指数年均上涨6%。可能人们的切身感觉会比以上统计数据高一些。

　　第五，人均可支配水平提升及消费习惯改变。引起改善性住房需求增加。我国人均可支配收入在2003年到2011年之间年均增长12.55%。收入水平的提升和家庭户数的增加结合在一起，自然会激发人们改善居住条件的需求。现在三代同堂的情况越来越少。有条件的人会有三套房：夫妻俩一套，老人一套，孩子一套。这无疑会增加住房需求。

　　如果以上因素确实存在，房价上涨的趋势在上述因素消失之前就难以改变。欧美等发达国家的统计数据说明：当经济发展到一定水平时，城镇化率和流动人口比例、人均可支配收入增长速度才会稳定在一定水平，房价才会相对稳定。那么现阶段怎样才能“让老百姓都买得起房”呢？于是，人们开始研究房价形成的机理，这就引出了下一个问题。

　　问题三：住房需求有没有弹性？

　　关于这个问题，社会主流认识是：住宅需求是刚性的，弹性几乎为零。而需求弹性为零的商品，不管价格如何上涨，消费者都只能被动接受。因此，很多人认为，为保护消费者利益，房价必须调控。

　　从理论上说，面对价格变化，判断一种商品的需求是否具有弹性，主要取决于：第一，它是不是人们生活所必需的；第二，有没有其他商品可以替代它。一般说来，有替代品，就意味着需求有弹性，例如，水果贵了，人们可以多吃蔬菜。开车贵了，人们可以坐公交甚至骑车、步行。但是，没有任何商品可以取代住房的使用功能，不管房子多贵人们都要有地方住。由此，一些人得出结论：住房没有替代品，其对于价格的需求弹性很小，甚至几乎为零。

　　可是，这种认识明显忽视了出租房的存在。其实，如果把出租房看作一种特殊的商品，它就是住房的替代品；如果把出租房看作房市上存在的调节机制，它就是住房的替代机制。目前，我们还没有权威的城市租房率数据，但可以肯定，通过租房解决居住问题的城市居民是一个很大的比例。不仅我国如此，其他国家也是这样。纽约租房率为52%，巴黎租房率68%，日本全国的租房率为39%。

　　需要指出的是：第一，存量住房是出租房存在的前提条件。2013年3月23日，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在中国发展高层论坛上表示，到2010年，全国户均1.02套的住房，可见存量住房的数量巨大。随着改善性住房的购买，存量住房还会增加。第二，存量住房既可出租，也可出售。业主将其出租时，会加大住房需求弹性，将其出售时，会加大供给弹性。当一种商品的需求弹性和供给弹性都很大时，供给和需求会平衡在一个较低的价位。因此住房存量和二手房市场是平衡供求关系、稳定房价的有利因素。那么，二手房在整个供给中占有多大比例呢？以下统计数据能够大致给出答案：2012年，北京住房成交面积2527万平方米，其中二手房占49.4%。广州成交面积1600万平方米，二手房占39.4%；深圳成交面积848万平方米，二手房占56.7%。可见，存量住房是供给的重要组成部分。第三，二手房的供给是一手房不能取代的。因为二手房多位于已开发地区，其综合环境条件大多优于一手房。所以，二手房的供给往往是一手房无法替代。二手房市场是天生的卖方市场。因此，最近“新国五条”规定向二手房交易的卖方征收20%税收，此举一旦坐实，其效果可能是既减少总供给的数量，又降低供给弹性，同时还提高租房者的成本，减小需求弹性，使供求矛盾更加紧张。

　　总之，关于住房需求没有弹性的观点在理论上和实际上都站不住脚。当一个错误的认识被当作论据讨论另外一个问题时，其结论能正确吗？

　　问题四：“住房的供给弹性比需求弹性大”吗？

　　如果人们把住房的需求弹性认定为零，而住房的供给对于房价或大或小总会有点弹性，于是“住房的供给弹性比需求弹性大”的结论就顺理成章地形成了。用西方经济学的蛛网理论来解释，房价的波动必然呈向外扩散的蛛网状。

　　其实，住房的供给弹性要比需求弹性小得多。其主要原因不在于住房生产过程的长短，而在于：

　　第一，短期看，住房的供求平衡是分别在多个范围不太大的区域内实现的；长期看，住房的供求平衡才会在较大范围内实现。但是，住房不会移动，这种平衡是靠消费者工作、生活地的迁移来实现的(关于这个问题后面会详细论述)。

　　第二，无论在短期还是长期，某一区域中住房的供给不可能大幅度增加，这是土地的稀缺性决定的，但住房的需求却可能大规模增加，这由人口的自由流动决定的。越是在经济发达、综合环境条件好的区域越是如此。

　　虽然我们无法准确说明住房的供给弹性与需求弹性究竟有多大，但却可以说：住房供给弹性确实小于其需求弹性。房价的变化规律应该呈向内收敛的蛛网状。

　　但是，这种认识却未得到理论界的认可。一些主流学者仍然认为，住房的供给弹性大于需求弹性，房价的变化规律呈向外扩散的蛛网状，仅仅依靠“看不见的手”无法实现供求平衡。这样，政府调控、必要时直接行政干预房价的理论依据就形成了。

　　光有理论依据还不够，政府打压房价是不是众望所归，也非常重要。于是，有人提出“老百姓都盼望房价下跌”观点。

　　问题五：“老百姓都盼望房价下跌”吗？

　　乍听起来，对此不应该存在任何争议。作为消费者，谁不希望商品的价格越低越好呢？但是，如果你和身旁的亲朋好友聊聊就会发觉情况并非想像的这么简单：人们只是在打算买房时希望房价下跌，甚至是希望房价越低越好。可是，只要买了房，没人盼望房价跌，人人都盼房价涨。这是由住房既是消费品又是投资品的双重属性决定的。

　　这就是这一命题本身存在的逻辑陷阱：大家都希望房价上升，只是在想买还没成交那个阶段希望房价下跌。但人们很容易把阶段性的希望当成全过程的希望，把尚未买房人的希望当成已经买房人的希望。

　　但在任何时点上，有房的人都会多于没房想买房的人。因为前者是存量，后者是增量。所以，包括一般工薪阶层在内的绝大多数绝不会盼望房价下跌，相反，他们还会希望房价有所上涨。其原因：第一，购房时的首付资金存在机会成本。第二，银行贷款要支付利息。笫三，还要考虑通货膨胀因素。考虑这些因素，房价每年不涨一些，大家就会觉得“赔钱”。因此，和房价上涨过快一样，房价大幅下跌同样会引发百姓不满，还会引起银行按揭违约、银行不良贷款率上升等一系列社会问题。所以，政府调控房价的目标不应是降低房价，而应是保持房价合理、稳定地上涨。至于上涨的幅度，要根据上面提到的几方面因素来动态地调控。

　　那么政府应该通过哪些措施调控房价呢？这些年的做法：在供给方面，主要是增加土地供给，限制土地价格和房价，打击地产商的囤地、捂盘、卖期楼行为，以及政府建经济适用房和廉租房；在需求方面，主要是打击投机、抑制投资。围绕这些措施的可行性，需要讨论接下来的几个问题。

　　问题六：怎样增加土地供给才能有效缓解供求矛盾？

　　不能简单地认为增加了土地供应就能增加住房供给。在增加土地供给的同时应注意如下方面：

　　第一，把增加土地供应与逐步实现各区域间的均衡发展结合起来。周边综合环境是决定房价的重要因素。决定一般商品价格的基础是其生产成本。而决定住房价格的基础却是生产成本和住宅周边综合环境成本两方面。前者是地产商出的，后者是政府综合投入的结果。房价对周边环境的依赖性很强，周边环境好，房价会相应提高，周边环境差，房价会相应降低。这就是住宅商品区别于一般商品的特殊属性。所谓综合环境大致包括：交通状况、医疗和教育状况、治安和卫生状况、自然环境、生活便利程度、就业环境等等。例如2013年1月北京各区域的价格分布为：二环以内每平方米67529元，二环与三环之间每平方米56058元，三环与四环之间每平方米43248元，四环与五环之间每平方米34231元，五环与六环之间每平方米16707元。可见，“房价在很大程度上取决于周边环境”是客观存在的事实。

　　各区域之间综合环境差异形成的原因是多方面的，除了地理和气候方面的因素之外，资源投入的不均衡是形成环境差距和房价差距的主要因素。因此，要解决一些地方房价过快增长的问题，根本的措施是政府通过财政、金融、教育、医疗等多种途径实现资源分配在各区域间的相对均衡，缩小区域间综合环境的差距。哪个地方房价涨得快，政府就在哪个地方实行更严厉的控制房价措施的做法可能存在逻辑上的错误。其结果，短期可能会有点“成效”，中长期效果适得其反。

　　第二，把增加土地供应与改善区域间的交通状况结合起来。住房市场的供求平衡有其地域性，每天上下班的通行距离决定了大家的居住半径。可是，随着交通的改善，这个半径会扩大，地铁时代，人们就可以住得比以前更远。所以，通过改善交通，住房供求矛盾也能得到缓解。

　　第三，把增加土地供应与存量住房的改造结合起来。现在，越是建设成熟、经济发达、综合环境好的区域，越是住房需求量大的区域，越是无房可卖。这是任何人采用任何方法都无法改变的现实。

　　北京市五道口区域就是典型的案例。上个世纪80年代初，五道口不过是北京的城乡结合部。从上世纪90年代初，地产商开始大举进入五道口，到2000年前后形成了开发高潮。那几年，常常有十几个楼盘同时发售，均价也就是每平米三四千元。后来，随着综合环境条件的改善，特别是大学附中、附小的优质学位越来越吸引人，来此买房的人越来越多。但是，土地没有了，自从2002年清华嘉园开盘以后就再无新盘，买方市场变成了卖方市场。如今，市场上只有二手房供给，二手房的均价已达10万元一平方米，五道口已成为北京房价最高的区域。

　　那么，如何解决像五道口这样区域的供需矛盾呢？加快对存量住房的旧改，通过提高容积率，相对增加土地供应是缓解供求矛盾的重要途径。

　　第四，把增加土地供应与防止形成垄断结合起来。因为住房的供给与需求必须在同一空间内实现均衡，所以，在一个特定区域内，住房比一般商品市场更易形成垄断。现在，很多地方愿意把集中连片的大宗土地交给单一地产商开发，极易造成局部市场的垄断。垄断就可能带来价格的非正常上涨。因此，政府拍卖土地时，一是要防止单个地产商在某一区域拿地过多，二是避免出现单一拍卖标的土地面积过大。为此，制定地产业的反垄断法已迫在眉捷。

　　第五，把增加土地供应与科学制定本区域的发展规划结合起来。现在的投入能否与未来若干年常住人口的各种需求相适应，是区域发展规划必须要考虑的问题。只有按照科学的区域发展规划增加土地供应，才能做到今后若干年内住房供求的相对均衡。

　　问题七：控制投机和投资是否最好采用经济手段？

　　理论上讲，有关住房的大规模投机和投资行为在短期内会使总需求有所增加，进而推动房价上涨。但需要明确指出：

　　第一，当前，从整体上看，民间可用于住房投机和投资的资金是有限的，如果没有金融体系的支持，投机、投资行为对整体房市的影响并不如人们想像的那么大。一旦有了金融体系的支持，情况就会发生质的变化。例如2008年美国次贷危机的始作佣者就是商业银行和投资银行。

　　第二，即使没有金融体系的支持，投机和投资行为也会对局部市场供求均衡产生巨大影响。这是因为：虽然民间可用于住房投机和投资资金有限，但当全国的投机和投资客大多同时涌入一个较小的城市时，局部房市形成泡沫就不可避免了。浙江温州和内蒙古鄂尔多斯的情况就是如此。两地房价不仅走低，甚至出现了“跳水”。但两地房市泡沫形成的表面原因是投机和投资，根本原因是地方政府脱离当地发展的实际水平，不切实际地进行城市规划，超出实际需求地卖地、造城。

　　第三，在没有金融体系的支持下，投机和投资行为本身也存在促进住房供求平衡的有利因素。这是商品经济的一般原理，无需赘述。在改革开放之前，大家没钱投资，也不敢“投机”，“投机”犯法，叫投机倒把罪。不知道为什么，在改革开放的今天，当人们讨论房价问题时，又出现了打击投机、抑制投资的说法。

　　第四，投机、投资与改善性需求在实践中无法准确界定。首先，改善性住房需求与投资需求难以界定。其次，投资需求与投机需求难以确定。两者目的都是赚钱，赚钱的手段都是低买高卖。到底以什么标准划定投资和投机的界限呢？其实，就连自住需求与投资需求也难以完全区分。商品房本身就有消费品和投资品双重属性，这使住房持有人也具有消费者和投资者双重身份。例如，一对老夫妻把居住多年的唯一住房卖掉，用售房款来支付入住养老院的生活费用，这唯一的住房不就变成了投资品吗？

　　当前，政府控制投机、投资行为的主要措施是限购。其内容各地大同小异，不外乎两方面：一是对非户籍人口的限制，二是对户籍人口的限制。限购政策在短期内确能发挥作用，但是，作为长期政策就要慎重考虑了，因为它存在一些负面效应。它可能会影响相当一部分人的改善性住房需求，可能会给因工作原因需要异地购房的人带来不便，会给进城农民转变为“城里人”造成麻烦。最后，当经济下滑、需要房地产刺激发展的时候是不是要改弦更张呢？

　　因此，控制投机和投资最好还是采用经济手段。例如，银行对住房按揭贷款利率和首付比例采取区别对待政策，对非户籍人口、工作和生活不满一定年限的购房者，以及户籍人口中购买第二套住宅的购房者提高利率和首付比例。因为是经济手段，利率和首付比例可以根据实际情况的变化及时调整。再如对长期空置的住房征收空置税等等，这样会不会比当前的限购政策好一些呢？

　　问题八：怎样才能使地产商的经营行为有利于缓解供求矛盾？

　　提到地产商囤地、捂盘、卖期楼，大多数人都深恶痛绝。但这些行为是推动房价上涨的重要原因吗？微观上看，土地是建造住房的重要原材料，适量的库存，也就是土地储备是地产商生产经营的必要条件。地产商捂盘的目的在于追求利润最大化。卖期楼是地产商锁定售价和利润的一种经营策略，地产商既可能因此获利更多，也可能因此少获利润。宏观上看，地产商的“逐利行为”是加大整个社会住房供给弹性、稳定房价的有利因素。关键问题在于：

　　第一，是否存在垄断。垄断条件下的囤地、捂盘、卖期楼有百害无一利，绝对是破坏市场机制、损害消费者利益的因素。但百害源于垄断，而非囤地、捂盘、卖期楼的行为。住房市场比其他商品市场更易形成垄断。遗憾的是，政府尚未充分意识到这个问题。

　　第二，是否严格执行了土地增值税和“长期闲置土地收回政府”的政策。只要严格执行这些既有政策，就可以调节地产商因囤地、捂盘、卖期楼而得到的超额利润。同样遗憾的是这些政策并未得到不折不扣的落实。

　　因此，把垄断所引发的负面影响归罪于地产商正常的经营行为，既有失公允也不能解决问题。关键在于严格执行土地增值税和“长期闲置土地收回政府”的政策。

　　问题九：我们该用行政手段限制土地拍卖价格和房价吗？

　　前面提到，生产要素的自由流动是优化社会资源配置、提高社会效率的前提条件。土地作为生产要素也需要自由流动。土地流动是依靠改变土地用途，即改变地上建筑物的性质来实现的。因此，能够真实反映市场供求关系的地价和房价是促使土地流动的原动力。农业用地转变为工业用地，工业用地转变为住房用地，住房用地转变为商业用地，都要靠地价和房价的调节来实现。现实生活中的很多现象都能说明这个道理。以大家都熟悉的北京为例，如果市区和郊区的地价一样，市区的工厂就不会卖掉市区的土地搬到郊区。只有工厂外迁，才能实现综合环境条件的改善；如果二环和五环、六环的房价一样，谁不愿意住在长安街附近呢？市中心区域的住房供求矛盾会更紧张，交通、医疗、教育、就业等问题也很难妥善解决。

　　因此，依靠价格体系来解决“谁住在哪”的问题以及产业区域布局优化的问题，远比用行政手段更为科学、公平和公正。政府行政限制地价、房价的最大弊端就在于破坏市场固有的价格机制，会对社会资源合理分配造成长期的负面影响，也会加剧住房供给与需求之间的结构性矛盾。至于因土地拍卖价格过高引发的“土地财政”问题则需通过改革财政管理体制来解决；房价增长过快的问题则需要在本文涉及的各个方面由社会各方共同寻求解决的途径。

　　问题十：怎样判断政府建经济适用房和廉租房社会效应？

　　政府建经济适用房和廉租房的出发点是对的，效果也是好的。这里要讨论的是：还有没有其他做法能达到更好的社会效益呢？

　　据我所知，在上世纪20年代末经济危机之后的几十年中，欧美等西方国家政府也曾大批兴建经济适用房。但在实践中遇到一些社会问题，其中最主要的是：贫困人口集中居住导致城市“贫民窟”的出现。生活在“贫民窟”的人们在教育、医疗、社会保障、就业等方面无法享受到公平待遇，并由此派生出交通、治安、卫生等一系列社会问题。后来一些国家改变集中建房的做法，政府将建房资金以“住房券”的形式按月分发给低收入人士，大家可以用“住房券”租房和买房，收到“住房券”的房东和地产商再用它向政府结算等额货币。

　　这种做法的好处：一是让低收入人士和其他阶层生活在一起，使他们平等享受教育、医疗、社会保障、就业等方面的待遇。二是比分配住房更加合理。所谓低收入不是一成不变的，今天的低收入人士，过几年可能会变成中产阶级甚至高薪阶层。经济适用房的不合理之处在于将它卖给一个人之后，不能在他经济状况转好时再由政府回购，而“住房券”却可以在收受人经济状况好转以后随时停发。三是总体上算账，发放“住房券”比建经济适用房更加省钱。这是因为：一方面政府盖房成本一般高于地产商，另一方面可以随时停止向经济状况已经改善的人士发放“住房券”，所以比一次性卖出经济适用房的代价更小。四是“住房券”可以使低收入人士在居住条件、居住地段上有更多的选择余地。五是可以像社保一样异地转移，满足低收入人士跨地区移动的需要。因此，停建经济适用房，改为对低收入人士发放“住房券”，值得政府认真考虑。

　　关于政府建廉租房，我认为有必要长期坚持下去，而且还要扩大总体规模。但应注意的问题：一是廉租房要小型化、分散化，既满足低收入人士的居住需求，也为他们提供选择的条件。二是通过免税、贷款优惠等措施，鼓励民间社会福利、慈善机构兴建不以盈利为目的的廉租房，以满足更多人的需求。

　　深圳商报记者 苗凡卒 编辑整理