马光远(微博)

　　7月份全国主要城市的楼市仍然延续了6月份以来量价齐升的格局，特别是，随着一系列“稳增长”措施的实施和央行两次降息的作用开始发酵，房地产回暖的预期开始明显升温。

　　但是，从政策层面而言，今年以来，中央已经多次强调坚持房地产调控不动摇，特别是，7月31日召开的中央政治局会议，以不容置疑的语气再次释放政策不会松动的决心：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策。同时，国务院派出督察组，到16个省(市)对房地产调控的落实情况进行专项督察和调研。

　　与此同时，房地产开发企业以及相关的利益主体的舆论方向也发生了微妙的变化，面对全国主要城市房地产量价齐升的态势，开始进行低调辩解，认为二季度出现的成交量上升基本与低价盘入市较多以及一些开发企业采取了降价的措施有关，而7月份出现的价格回升，则和高价盘入市较多，以及一些开发商取消了前期的优惠有很大关系，他们据此认为，言房地产回暖还为时过早。然而，民众对于开发商的这种“低调”却给予了不同的解读，笔者在一些中介和新楼盘的售楼处看到，购房者的热情显著回升，一些地方又出现了购房者抢房和排队等开盘的情况。北京市过去一个月的成交量，已经创下了2010年10月以来的新高。这事实上已经证明，购房者的预期已经发生了很大变化。

　　很显然，面对中央坚持调控的决心，购房者之所以选择纷纷入市，依然是担心在稳增长的烟雾弹下，一些地方阳奉阴违，放松房地产调控，而二季度房地产市场的表现，其实已经印证了购房者的这种担心。特别是，二季度不太乐观的宏观数据，以及地方财政收入增速的明显下滑，更加强化了这种预期和担心。

　　事实上，经过三年多的调控，尽管房价快速上涨的势头被遏制，但在各地对土地财政的依赖难以摆脱的情况下，房价未来上涨的预期并没有得到扭转。很多人相信，目前房价之所以没有暴涨，最关键的原因是因为采取了限购这种极端的手段，一旦限购取消，房价暴涨就会成为大概率的事件。而前段时间，媒体曝光义乌市其实早已经私下取消了限购，让很多将房价的下跌寄托在限购政策上的人开始动摇。

　　于是，一方面是政策的三令五申，另一方面却是房地产市场的全面回暖，同时，购房者对未来房价上涨的预期又明显升温。这种尴尬的局面说明，如果仅仅靠限购等行政性的举措，而不是利用房地产市场调整的有利时机，抓紧完善房地产市场的制度建设，房价就会出现“弹簧效应”：收紧调控，房价下跌；放松调控，房价暴涨。这个效应的根源仍然在于，目前我们采取的调控手段并不能给购房者长期的预期。过去十多年的事实说明，抑制房价上涨，促进房地产健康发展，仅仅依靠调控是不现实的。中国房地产不理性、不稳定、不健康的关键仍然是长期制度的缺失，而不是别的。

　　面对如此情形，管理层最好的举措仍然是抓住目前房价尚未明显上涨的关键时期，弥补房地产制度建设方面的欠账，抓紧取消或完善预售制度，抓紧在全国推行房产税，抓紧完善抑制投资投机的税收手段，抓紧对全国住房进行普查，抓紧房地产登记的全国联网。没有不动摇的政策，只有不动摇的制度。