□深圳房地产评估发展中心

　　李宇嘉

　　刚刚过去的7月，房地产市场延续了5、6月份的红火局面，不仅超过6成的主要城市房屋成交量继续攀升，而且百城房价指数在连续9个月下跌后，6月和7月分别上升了0.05%和0.33%。但是，很多人担心这种回升的势头不久将掉头直下。这是因为，针对6月份以来房地产市场出现的反弹迹象，中央多个部门三番五次地强调房地产调控不会放松。

　　近期市场关注集中在以下疑问上：新一轮调控政策是否会出台，力度会有多大？房地产市场回暖的势头是否就此戛然而止？从发达国家的实践看，房地产市场调控是一个“逆经济风向行事”的宏观经济调控短期行为，决策机制比较简单，形象点就是“面多了添点水，水多了添点面”。但是，具体到中国这个问题则复杂很多。回顾近年来我国房地产调控历程，类似的疑问也出现过很多次。就我国下一步房地产调控政策走向，需要展开深层次分析。

　　从经济层面讲，当前房地产调控如此艰难，是中国经济转型阵痛与追求经济增速这对矛盾难以平衡的一个凝缩。我国30年经济高速增长靠的是要素红利和制度红利，但这两大红利的释放已接近尾声，经济增长水平的中枢不可避免地台阶式下移。启动新一轮经济增长需要在经济体制上实现转型和突破。但是，金融危机不仅蔓延至今，破坏力大，而且暴露了中国传统经济增长模式的弊病和脆弱性，甚至将支撑这种模式的内外部循环链条部分破坏。经济转型在短期内难以见效的情况下，管理层不得已再次祭出依靠要素规模投入获得投资增长的传统模式，寄希望在“发展中解决问题”，这就要求“高压”的房地产调控政策必须适当松绑。

　　但是，我国当前面临的形势已经不容许再经历一轮房价上涨。一方面，房地产投资需求若再次兴起，将对本已艰难的实体经济投资产生新一轮抽血效应，实业振兴和经济转型的任务将更加艰难。另一方面，房地产问题远不止是经济问题，近年来房价快速上涨引发的征地拆迁冲突、贫富差距、住房困难等问题，已经使房地产成为我国“民怨”和社会不稳定最为集中的一个领域。

　　近期，管理层降低首套房的购置成本以带动市场销售增加，并在不触碰限购、限贷的前提下，对于地方的“微调”行为适当提高容忍度，以实现稳增长与控房价的艰难平衡。但对于地方政府来讲，“微调”幅度是远远不够的。当前，地方政府对于土地的依赖已经到了无以复加的地步。

　　2009年扩大内需以来，地方规划了很多周期性较长的基础设施或市政设施大型项目。上述很多项目当前正处于全面施工和竣工阶段，正在等待资金大量投入，有部分项目的开工也在等待资金。这些项目前期投入的资金也到了需要偿还的阶段，也在等待资金。这些均需要增加地方政府的土地出让收入和房地产相关税收。但是，房地产市场目前出现的僵局——“销售低迷—库存攀升—预期悲观—缩减开工”，根本不是“微调”所能够改变的，土地市场冷清的局面也就难以改观。

　　这就可以解释，为什么4、5月份主要城市住房成交均有10%的环比增长，但土地市场依旧较为冷清的原因。这是因为，针对首套房的优惠政策对于全面消化开发商日益攀升的库存作用甚微，难以提振开发商拿地的积极性。进入6、7月份，随着对于地方微调底线的明确和对部分闯关者的制止，地方对于政策的突破只能转入地下和以“只做不说”的方式进行。地方政府“微调”的深入及其示范作用愈演愈烈，并在事实上将限购、限贷政策的作用部分抵消了，这是主导近两个月市场快速回升的主因，也是“排队抢房”和“地王”等现象再现的主要原因。

　　因此，此次管理层督察的目标非常清晰，即及时纠正地方政府 “突破限购和限贷红线”的越界行为。可以预见的是，对于再次越界的地方政府，不再是仅仅采取简单叫停的做法，取而代之的是问责等更严厉的手段，确保限购、限贷政策执行效力。

　　至于会不会出台新的、更严厉的调控政策，如近期传言的扩大房产税试点、取消房屋预售制度、扩大限购范围、二手房交易按评估值征税等，在稳增长被置于相当重要的位置时，出台的可能性很小。目前，房价之所以反弹还是由于地方对限购、限贷政策的消极执行，以及私下里的小动作突破限购、限贷政策。因此，力保限购限贷底线不被突破，是下一步房地产调控政策的重点。尽管未来市场需求将仍旧以刚需为主导，但由于我国居民对房价上升的惯性预期还没有改变，随着货币政策宽松通道的打开，房地产市场缓慢回升的态势将不会扭转。