【推荐阅读】央行放松楼市首套房贷 绿城集团连夜发文提房价

　　悠着点做决定

　　李一戈

　　10月8日A股地产板块的表现还比较理性。虽然有好几只涨停，但整个板块涨幅为2.05%，比预期的要低得多。看来资本市场要比那些专家更冷静。

　　9月30日央行[微博]、银监会有关调整首套房认定标准等的通知(“央四条”)出来后，一批分析师和专家颇为激动，宣布“央四条”可与2008年底的房地产救市文件相比。这种论调，明摆着是鼓吹新一轮的暴涨。

　　而资本市场否定了这种可能。地产股集体上涨，说明它同意“央四条”对楼市确实是一个利好措施；涨幅很克制，则是仍对房地产怀着强烈的戒备心理。如果它判断楼市重回2009年，那10月8日一定是地产股大面积涨停。

　　虽然我坚持认为，楼市维持2年左右的温和调整，对房地产行业本身和整个经济转型都更有利，但也深知，1998年以来，房地产从来就不曾独善其身，而更多时候是为宏观经济服务的一枚重要棋子。

　　我个人揣测，“央四条”的意图可能包括这几个方面：其一，给买房者减负。这个不必细说，第二套改善性住房利率优惠了，首付更低了。其二，另一个直接作用是帮助地产商化解高库存压力，间接作用是消除以房地产为主要抵押物的金融机构的风险隐患。房地产沉淀的资金太大，盘活货币存量就缺乏动力。

　　其三，促进房地产投资回升。今年以来固定资产投资增幅总是在低位徘徊，房地产投资增幅更是下滑得厉害。虽然中央政府在力推经济结构转型，将投资驱动型模式转为消费、服务驱动型，但需要漫长的时间。现阶段，稳定房地产投资，有利于稳定经济。

　　其四，给地方政府降压。地产商房子消化得快，有钱了，就会再去拿地。这样地方政府的财政来源就有了一种保障。虽然我们老是骂很多地方是土地财政，但这个状况也不是朝夕之间能改变的。节前国务院还发通知，不给地方政府的债务背书，以后它们借债发债不得不就更加小心了，土地财政这碗饭就得让它们再捧一段时间。

　　这么一分析，“央四条”真是一箭四雕，意义不凡，想出这招的应该戴大红花。但说到底，其隐含的主要动机还是救经济。一帮经济学家嚷嚷说，今年GDP很难保住7.5%。我觉得他们就是在给领导添乱添堵。7.5%本来就只是个计划，深化改革期间，增幅波动大一些，是再正常不过的事。

　　我是没有经济学家那么大的影响力，否则，我一定要到处发表观点说，经济转型期间应该承受中低速的经济增长，哪怕是低到7%以下，也没关系。你是想要现在7.5%以上的快速增长，某一天突然转为5%的低速增长，还是想要现在7%甚至7%以下的中速增长，换为未来较长时期的中速增长？理性的人们应该不难作出选择。

　　但我们都是世俗中人，常常看到的只是眼前的短期利益。所谓天上的老鹰不如手中的麻雀。地方政府都是有任期的，你这一届出不了政绩，既影响升迁，还免不了挨骂。而地产商虽然都有社会责任感，但顺利卖掉手里的房子才是最大的责任。

　　所以，毫不奇怪，地产商要拼命游说地方政府取消限购，然后他们再与地方政府一起游说上一级主管部门放松限贷。当然，他们大都不会像北京某教授那样，直接呼吁救房地产，而是打着稳定经济、消除金融风险、惠及民生的旗号。

　　而我在文章一开头拿资本市场说事，是因为，如果把房地产业作为一种投资标的，那么它已经度过了它的黄金时期，也就是调整增长的时期，而在向常态回归，也有人称之为白银时代。投资，就是选择未来，哪一种趋势、一种模式代表未来，就投资它。在资本市场，房地产已成为一种标配产品，而很难成为超配产品，可以做波段，但不宜全仓长期持有。

　　在线下，也类似。买房投资、动辄翻倍的黄金时代，越来越化身为茶余饭后的谈资，倘若你非要念兹在兹，缚身同存，这样的重资产终将压得你喘不过气来。