房价已经触顶

　　沛杉

　　从今年开始，房地产市场已经显现出从过热到速冻的急速反转势头。

　　作者坚定看空地产的理由是：

　　第一，一线城市房价已经涨至极限。

　　如果非要找到一个可以衡量一线城市房价极限的指标，作者我认为投资移民的成本是最合适的Benchmark。当房价中位数达到投资移民所需成本的水平时，房主的移民冲动会造成巨大的抛盘压力，并且连带造成人民币的贬值压力。以眼下投资移民所需成本来看，50万美元差不多是能够支付去北美、加拿大，包括南欧等多个国家各类名目移民(包括获得绿卡或居住权)的花费。从目前看来，经过2013年的暴涨，北京和上海房子的中间价均已突破这一极限，所以，进入2014年需求急速萎缩，相应地人民币兑换美元的需求却终止了人民币的升值势头。

　　第二，买家何时会缩手？

　　房地产在中国被炒到今天，已经和股市没什么区别，只不过一个周期长，流动性差，另一个周期短，流动性好而已。2013年房价猛涨时，90%的民众都对未来的房价看涨。他们的判断依据是“过去几年房价一直在涨呀，政府不会让房价跌呀，刚需很旺盛呀……”

　　金融市场的特点是越涨价越有需求，但，必须有成交量的配合，如果量能不济，涨势就难以持续。一旦黑天鹅事件出现，就决不单单是买盘缩手。从2014年4个月以来的交易来看刚需已经开始缩手。

　　第三，黑天鹅事件在哪？

　　中国楼市发生逆转，率先倒下的可能是杭州：

　　1、 浙江的金融中心温州已经倒下。温州不是孤立事件，整个浙江的地下金融体系是极度复杂，倒下一个温州，更多的风险会暴露出来。

　　2、 杭州比起北上广深而言虽非一线城市，但其房价堪比一线城市，这里的地产开发规模与房价严重不匹配。

　　3、 杭州近年来没有搞过什么面子活动，从最新的数据看来，杭州相当依赖土地财政。

　　4、 浙江是中国市场经济最发达的地区，这里极有可能成为地产风暴的风眼——

　　果然2014年年初的上海钢贸连带担保违约成为了这只黑天鹅。高达2000亿元的贷款规模出现还款问题，导致上百家民企的资金链被速冻，使已经患上资金饥渴症的房地产失血……杭州打响了2014年楼市降价第一枪。

　　第四，政府会否出手救市？

　　中国民众对高价地产痛恨已久，当地产降价潮起，房企纷纷关门，网上一片欢呼雀跃。媒体在吃过2008年房地产起死回生的教训后，对政府的救市非常警惕。每次地方政府想要救市时，媒体总会提前把消息爆出来，之后在一片骂声中，让一枚枚救市炮弹哑火。用上十天前一篇新闻的标题说：非政府不想救也，实不敢救也！

　　杭州开始救市了，救市是否有效呢？

　　答案是：白扯！

　　还是前面说的第一个观点，房价已经涨至极限，这个极限是足够一线城市普通人能够举家移民的钱。以目前北京、上海这种环境、政府公共服务的能力及其信誉，有条件的人是说走就要走的。如果通过释放流动性来救市，那么，溢出效应就会摧垮人民币的汇率。相比房价而言，中央政府显然不想看到人民币垮掉。

　　所以，关注新闻的人可能会发现，为了防止地方政府救市，中央政府祭出两项措施：一是加速不动产登记，为房产税做好准备；二是允许地方政府直接发债，这两条都会降低地方其救市意愿。

　　2010年地产商通过资本市场融资渠道被堵死，地产开发贷款被掐住。小开发商只能从地下钱庄借高利贷，大开发商只能去海外融资(多数是发行企业债)。面对高额融资成本，如果房子每年不涨15%房企就会亏损，如果持续亏损资金链就会断裂，房企只能低价跑量。在房地产这个巨大的旁氏骗局当中，房价要么暴涨，要么暴跌，根本不会有第三种可能。

　　什么是刺破房地产泡沫的利剑？

　　由于炒房者以及开发商皆依赖高利贷度日，他们必须把房价每年拉高至少15%才能赚钱，而他们赚到的钱是下一波借了高利贷的人……当他们找不到最后一个接盘侠时，惨剧就会发生了。

　　而眼下，还有一种更加败类的做法，那就是开发商替购房者垫首付，将原本需要5成的首付款降至1—2成。这种做法会进一步放大风险，因为如此高的房价已经让能出得起5成首付的购房者难以承受月供了，如今首付比例下降，这些连首付都凑不齐的人既要还开发商垫付的首付，还要还银行贷款，两笔月供加起来，怎能吃得消？

　　当风险来临时，银行肯定会第一个果断离场。那，当银行离场后，只剩下博傻的死多以及高利贷们，这个市场还能运转多久呢？

　　眼下开发商们正在低价跑量，只不过你没看透他们的遮遮掩掩。王石[微博]已经现身说法，你看到了吗？！

　　……同样一套房，年初400万元，年底300万元，你会年初买吗？

　　……当一种商品的成本远远高于他的合理价值时，这种成本上涨还能转嫁给市场吗？

　　房产，房价，眼下最明智的选择——是避险！