CCTV2《央视财经评论》：深圳：剪除小产权房的灰色地带

　　小产权房问题怎么解决，一直都是个老大难的问题。近期，深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”，一小批被部分媒体称为“小产权房”的住宅将迎来改变的机会。那么，对于解决小产权房问题，我们到底有哪些办法可以采用？小产权房涉及众多的利益群体，适度的政策性调整应该如何进行？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远[微博]、张鸿共同评论。

　　深圳在全国先行一步，历史遗留违规建筑分类处理，能够带来楼市变局？深圳做法能否带来新气象？

　　昨天，一则“深圳试定给部分小产权房确权颁证”的新闻引发了人们的关注。据财经网报道，深圳认为深圳不存在小产权房概念，此次只是试点处理深圳市历史遗留违法建筑，根据不同的情况采用不同处理办法。其中，原村民符合一户一栋原则的住宅类历史遗留违法建筑，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准低价的百分之十，即可转为商品房。一户一栋之外，多栋中的两栋补缴25%的地价和不同罚款后，可以登记为非商品性质房地产。第三栋即其以上栋数部分则不为处理确认，对非原村民所建部分也不予处理确认。

　　贺承军(原深圳市原规划局规划处副处长)：这个松口应该是比较稳定，也是应该的，因为让土地资产的产权更明确化，符合一个理性的方向，处理这种分类，从不同的层次，有一个稳定的结构，并且不是太冒进。

　　小产权房通常是指在农村集体土地上建设，向社会公众租售的房屋。而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造后，农村集体土地全部移转为国有。深圳市土地监察局数据显示，深圳市2009年6月2日以前产生的各类历史遗留违法建筑总计37.94万栋，占全市建筑物总量的半数以上。这也是深圳与其他城市的不同之处，正是深圳此次试点之所以推行的关键。

　　韩世同(广州房地产专家)：像北京、上海有可能有所不同，像省会城市有可能有所不同，三四线的城市又有可能有所不同，可能还需要更多的一些试点、尝试和探索，从中总结出一系列的改革、探索。

　　这次探索性的小步开放，对深圳的房地产市场，尤其是中低端商品房，以及房租租赁市场，将产生重大影响。

　　张鸿：这些房子不可能都能拿到正式的商品房证件

　　(《央视财经评论》评论员)

　　不可能拿到，首先它不都是商品房，不都是住宅；其次它说的是分类，分类里边其实有限转，就我们限购买房，这个转正其实叫限转，限转什么呢？它其实延续了过去我们在集体土地上的这样一个政策。虽然深圳说，说我这个是国有土地，但还是原村民，就原来这块土地的原村民，原来这个叫集体土地的时候你住的这些人，大概我算了一下，一人两到三套。就是你第一栋，你只需要补很少的钱，就可以转正，这是居住性需求。第二栋、第三栋，可能你需要缴纳的相对来说高一点儿的这个，然后才能转正。像老马在那儿买，那就没有转正协议。他不是原村民，所以这个量是很小的，而且住宅本身就很小。

　　当然是先试点了，试点然后他看到最后整个的影响，包括对土地市场，对整个房地产市场、市政等等的影响，然后来决定到底要不要放开？我为什么刚才说要小点儿声，咱不要把它和小产权房挂上，因为我怕把深圳市再吓着。因为前两年已经吓过好几回了，就深圳市一直强调说我们就是历史遗留的违法建筑，不是小产权房。因为你一听到是小产权房的试点，哪个城市都受不了。南京也曾经有过，还没解决呢，媒体说这小产权房要试点了、要开始了，然后马上辟谣说我们不是小产权房试点。所以今天我们就小点儿声说，这个事因为那个涉及到集体土地的问题，就是小产权房的问题，它不是上边的房子问题，而涉及到底下的地的问题。

　　马光远：深圳这一次的力度比较大 尤其是非住宅更加宽松

　　(《央视财经评论》评论员)

　　深圳情况很特殊，因为它在经过两次的这么一个土地性质的转换以后，绝大部分的土地是国有性质的。我们一般说的小产权房是在集体土地上的那个建筑，叫小产权房。深圳的这个叫非典型小产权房，反正都是没有大产权，但是这一次，这个力度还是非常大的。这个力度大跟以前最不一样的地方在什么地方？就是经过这么一次分类处理以后，有相当一部分的是完全可以拿到真正的商品房的产权，这跟以前不一样。以前我们探讨是什么，说把它转成保障房，转成别的一些房，但是它拿不到拿不到商品房，因为商品房可以交易。

　　用深圳当地人的话讲，以前我们拿到的都是绿本，这个绿本就自住、出租是可以，但是不能买卖，不能上市交易。但是这一次住宅这一部分，虽然这个范围小，只限于本地的村民，而且本地村民里边也划了13个区域，深圳现在真正的这种所谓的违法建筑有多少，差不多超过40万栋。也就是说现在只有2万栋，只有二十分之一才有可能转正。但即使如此，那么这一次转正以后，你可以拿到红本，红本是什么？就可以上市交易。所以来讲，第一个住宅，这个力度比较大。第二，非住宅更加宽松了，非住宅就是第一就是没有限制当地村民，就是所有的，只要你买了这个东西就可以。

　　马光远：深圳此举是土地权属的一个变化 是很大的突破

　　(《央视财经评论》评论员)

　　应该说第一个是土地权属的一个变化，深圳以前是个渔村，它的地都是集体的地，后来又变成国有的地。我想在变成国有土地之前，一定也是有小产权房的。那么再加上建的很多，你到深圳去，特别是在关外，你如果去看小产权房，真的是巍巍壮观，非常漂亮。有些小区除了那个名字，可能你没有拿到大产权以外，那么剩下的跟正规小区没有任何区别，而且从事这个产业链上交易的人也非常多，当然价格也很便宜。

　　大家经过多年的等待，等到这一步。我认为这一步非常好，也就是说你不管它叫违法建筑，还是叫什么东西，至少在现有的体系下，做了一个很大的突破。比如说住宅这一块，第一栋你交的钱可能就二、三十块钱，那么剩下的两栋，比如说补交罚款，再一个土地出让金还有点儿，补一点儿税，就一平米可能就补个两、三百块钱以后变成红本，这对所有人来讲，成本应该说不算太高。所以这给很多人给了一个很大的希望，所以我认为这是一个非常好的事。

　　张鸿：对住宅会有一些影响 对商业地产的影响会更大

　　(《央视财经评论》评论员)

　　你这种预期对当地的房价一定是雪上加霜，就是包括成交量。因为我们今天说的这些叫无产权吧，不管它叫什么，就是没有产权的这些房子。虽然今天要解决的可能转正的，里面包括，主要是住宅，我们关心的是住宅。住宅可能占的比很小，必须得是原住民。但是问题是它整个这种无产权的房子在深圳的比例特别大，我们不说民间各种机构说的60%、70%，就是深圳自己各种监测队他们给出的数据，这几年我查了一下基本都在40%以上，接近50%。

　　所以说，那个地方的房子，将近一半是无产权的房子。那么你这个心理预期一形成，可能就会对他，因为本来他现在的成交量，大家购买的意愿不是特别强，都在看说是不是到顶什么的等等，所以我觉得会可能会有一些影响。但是我觉得除了住宅以外，其实商业的，他们转起来，连原住民的限制都没有，我猜可能会影响更大一点儿。

　　马光远：小产权房转正不转正 有没有产权大家都在买

　　(《央视财经评论》评论员)

　　深圳为什么特殊？除了住宅也有小产权，商业等等非住宅的也有。同时在深圳，住房的供应一直是双轨制，一方面是无产权的供应，量很大，占一半，那半壁江山是他们的，另一半主流的那些商品房。

　　我个人倒觉得转正不转正，房子就在那里，有产权没产权大家都在买。那么最后形成两个价格不一样的市场，那么一个是这种没有产权的，这个价格可能最低的，相当于有产权的四分之一，高一点儿的相当于有产权的二分之一，差不多这么一个情况。一旦转正以后，我个人认为这一部分价格可能会起来，有就是说转正完的这一部分，那你可以交易，他们价钱可能会补涨。至于说商品房这一块会不会出现大的一个冲击，要看整个房地产市场。我们现在整个房地产市场的预期，如果是向上的预期，冲击不会太大，有冲击这是肯定的，因为供应多了，但是如果运气不好的话，可能会有问题。

　　在目前情况下，我个人认为，就是房子的总量，深圳人都是很清楚的。就是我们买的房子究竟是小产权的、无产权的，还是大产权，他心里非常清楚。而且有多少量，深圳人也很清楚。所以我们现在很奇怪的是，就这么一个非常好的城市，而且是四个一线城市之一，居然有一半的建筑是非法建筑，是历史遗留问题，而且要解决。我觉得，我们多年来一直讲说房地产要增加供应，这不增加供应了嘛？这个供应增加上去，我们看这个市场会不会健康。在目前的整个的无产权的改革试点之外，我倒觉得还有一个试点，就是当我们增加供应以后，我们的住房市场究竟会怎么样？这可能是深圳试点的另外一个意义。

　　张鸿：要把这些房子合法的盘活了 别总让它待在灰色地带里

　　(《央视财经评论》评论员)

　　到底集体土地上盖的房子是不是能卖给非本村的人，本村集体的人？就我这个村的房子能不能卖给马光远？能不能卖给你？这个问题解决不了。因为按照《土地法》的话，它是解决不了这个问题的。

　　现在很多地方其实在尝试什么？在尝试它本身可能解决了部分保障性住房的作用。但是能不能政府干脆就用一些办法，让它干脆就解决保障性住房。比如说北京其实前两年有一些试点，就是公租房，政府等于不管是买过来还是租过来，还是什么其他公有产权之类了，就不管用什么具体的办法，就让这些房子合法的盘活了，别让它总是在灰色的、非法的那样一个地带里，是那样的一个存在。大家图便宜，买了以后，在一个非法的建筑里面住着，可能这种感觉也不是特别好。

　　我们要让人来试点，我们也不知道怎么分，除了光有勇气是不够的。你光天天喊说我拆了2007年12月30以后，以后的我全拆。可能吗？不可能。你只能偶尔抓一个典型案例。以后就别喊这种口号，咱们就像老马说的，咱们找到大智慧。

　　马光远：我们能不能拿出一点点勇气和魄力 把小产权房问题在拆的基础上往前推一步

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我们看到的是现有的法律，还更应该展望一下未来。未来在这个问题上，如果说不能在法律问题上有所突破，这个问题本身是无解的。我一直强调一定要大智慧，小产权需要大智慧，这个大智慧是什么？一方面我们一定要考虑历史，为什么会形成小产权这么一个畸形的，大量的人又趋之若鹜的一个东西，我们要反思为什么？同时要照顾现实，因为大量的人在里面住。那么这个问题本身你不可能一拆了之，也不可能一下子去清理就了之，所以我觉得应该一分为二。第三个应该有前瞻性。未来这个问题我们肯定要解决，而且我们的解决办法里肯定要排除，就靠拆来解决，我们应该试点。

　　老百姓之间有胶着，因为有些人花大价钱买了商品房，有些人是花了很小的钱买的小产权房，这是一种。第二个是政府利益，以前我们把那个地很便宜弄过来，然后高价给开发商来建房子，这一块儿利益没了。第三个胶着是什么？就是我们以后的处理肯定是分类处理，也就是买了小产权房的人的待遇也是不一样的。那有些可能真的会被拆掉，比如说占了耕地的，不符合规划的，有安全隐患的。我是坚决要求拆掉的。但是盖的非常不错，跟花园一样，老百姓住的也感觉不错，物业、水电、煤气供应甚至比商品房还好。到目前为止，我没有听说小产权房有倒了的、危了的。那么这一部分符合规划，老百姓住的很好，又没有占耕地的，为什么不赶快想办法把它解决呢？

　　我们老在强调说，改革要有勇气和魄力。我们先能不能拿出一点点的勇气和魄力，把小产权房问题在拆的基础上往前推一步，这是很多人都期待的。

　　马光远：事实上改革能够往前走 是基于大家能往后稍微退一步

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我觉得大家往前走一步，就每个人都让一下，事实上改革能够往前走，不是基于大家都往前，而是往后稍微退一步。退一步，你会发现天地来了。所以我觉得解决小产权，最终对社会来讲有益处，那么我们就往前走。如果说最终对社会是……