冯海宁

　　据报道，由于中国移民海外购房推高当地房价，引发当地人不满。其实，无论是国人移民海外购房，还是未移民只投资海外房产，这种现象已经存在多年，最近有愈演愈烈之势。尤其在海外购房潮涌动的同时，一些国内开发商也跟着这股购买力到海外开发地产了。

　　万科董事长王石日前表示，不少客户都纷纷移民海外，30%选择北美，万科跟随这些客户进军北美。除了客户转移促使万科调整战略外，另一个原因是国内楼市调控让开发商无所适从。换句话说，无论是中国人在海外购房，或是国内开发商在海外开发地产，原因之一就是楼市调控。

　　尽管国人移民到海外购房或在海外投资房产有多种原因，但一个原因不容忽视，即楼市调控手段中的限购等政策，让不少富裕人群无法投资房产，再加上国内投资渠道很有限，且有通胀之忧，于是就纷纷把目光投向海外。

　　显然，国人海外购房以及开发商海外开发，必将转移大量社会财富，为他国GDP做“贡献”，对国内经济或多或少会产生不利影响。因此，有必要对海外购房热、海外开发热进行冷反思，能否把海外购房资金、海外开发资金通过科学改革与合理调控留在国内？

　　仅就楼市调控而言，笔者认为，海外购房热对我们有三点启示：其一，调控重心应放在房产持有环节，而不应放在限购、限售。海外房产持有成本一般很高，为何国人还是愿意去海外投资房产？原因之一就在于“养房”成本高已经是一种共识。如果政策能有相应调整，尽快提高“养房”成本，或许综合效果会更好。

　　其二，楼市调控不妨设计一块“吸水的海绵”。即为房产投资资金设计一个出口。表面上看，国内资金海外购房有利于国内房价稳定，但却造成社会财富流失。如果对普通商品房和保障房的供应采取鼓励对策，而让国内高档房产充当“吸水的海绵”——吸收投资资金，如此可以一举两得，避免国内财富流失。而高档房产的税收和卖地收入，还可以反过来扶持保障房。

　　其三，通过长效手段和市场力量让房价回归理性。政府不能只用临时性的控制楼价措施，而是应通过市场的力量限制楼价上升。显然，这正是市场所期待的调控措施。所谓“长效手段”，即法律手段、税收手段。

　　楼市调控之所以 “十年九调”，房价依然难止上涨势头，原因之一就在于临时手段多，而长效手段少。也就是说，真正能改变市场预期的手段是长效手段，而非临时行政手段。如果我们不能给市场一个明确的预期，恐怕国内房价调控难以达到目的，而且，去海外购房造成的财富流失也难以估量。