政策解读：“满五唯一”不征税

　　3月30日，上海正式公布沪版“国五条”楼市调控细则，对出售自有住房能核实房屋原值的，按照规定应征收个人所得税的，依法严格按照转让所得的20%计征。对于个人转让自用5年以上，唯一家庭生活用房所得免征个人所得税。对于这一实施办法，业内人士表示“温和保守”，基本延续了国务院调控政策。

　　根据各媒体政策解读，沪版“国五条”包含以下几方面要点。

　　要点一：坚决抑制投资投机性购房

　　1、加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

　　2、重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款

　　3、严禁发放第三套及以上购房贷款

　　4、适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率

　　5、依法严格按照转让所得的20%计征

　　解读：强调限购细节化流程化 为后续调控留下余地

　　为此次细则着墨最多的条款，包括三大块内容，其一为严格限购，虽然上海限购较其他城市已很严厉，但此次提出强调婚姻状况、操作流程，“住房情况信息交互共享”，可以看做个人住房信息系统的细节透露；其二，关于信贷资格审查，虽然未提惩罚措施，但较之前更加明确审查对象；其三，提出依法严格20%对于可溯房源征税，虽然有重复3月1日国五条之嫌，但为后续细则出台留下余地，若能严格执行可溯房源20%个税，或对二手房市场造成较大影响。

　　要点二：增加普通商品住房用地供应

　　1、一季度公布全市年度供地计划

　　2、对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

　　解读：明确2013上海土地供应准则 稳定、均衡、合理

　　重复3月1日国五条内容，增加土地出让具体要求，例如“建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化”，较3月1日国五条更加详细；此外，在用词上增加“土地供应稳定、均衡、合理”，可以看做2013年上海土地供应准则和目标。

　　要点三：增加普通商品住房用地供应

　　1、一季度公布全市年度供地计划

　　2、对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

　　解读：体系化建设保障房 强调住宅产业化发展

　　提出“加大装配整体式住宅项目建设力度”，该条为2011年上海建交委出台的《关于本市鼓励装配整体式住宅项目建设的暂行办法》的呼应，“装配整体式住宅项目”指“采用预制构件或部件，在施工现场装配而形成的住宅。”，要求为“新建商品住宅、公共租赁住房和廉租住房应当实施全装修，其他住宅倡导实施全装修。”主要目的为促进住宅建造方式转变和节能减排。

　　要点四：加快保障性安居工程规划建设

　　1、深化完善“四位一体”住房保障体系

　　2、全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

　　3、合理扩大廉租住房实物配租供应范围。完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。

　　4、出台“城中村”改造政策和措施

　　解读：若严格执行 可操作性最强

　　重点监控房企定价、捂盘惜售、恶意炒作等三方面内容，目前来看该条款可操作性最强，若严格执行，或将短期内对上海房价起到明显平抑作用；但同时由于缺乏参考标准，对于“报价过高”没有明确限定，或成为该条款软肋。

　　市场反应：二手房经历冰火两重天

　　三月初“新国五条”出台以来，多地二手房成交量纷纷出现井喷态势，购房者抢搭政策“末班车”购房。不过，随着三月底各地新国五条细则的出台，二手房市场进入“退烧”状态，尽管如此，业内还是普遍预计3月的二手房成交套数可能接近甚至超过5万套。

　　上周末国五条细则落地前后，为了抢占最后的“真空期”，不少区域又出现了“最后的突击”。沪上各个房产交易中心，工作人员表示尚未接到通知。由于此次沪版细则未明确具体执行时间，二手房交易个税征收办法暂没有发生变化。部分担心细则施行后影响交易，急于出售房源的卖家则开始降价，降价房源频遭“秒杀”，最快的成交甚至以“小时计”。与此同时，一些可免征20%个税的“满五年唯一”房源则成了香饽饽，房主频频跳价。

　　业内人士预期，各地“国五条”细则落地后，随着操作环节的逐步明朗，以及需求“严重透支”的背景下，市场将出现短暂的观望期，二手房市场成交量会逐渐稳定。同时由于担心二手房个税增加，一些消费者将转战新房市场。业内分析认为，这将导致未来数月二手房交易持续低迷。

　　业内看法不一 预期效果各异

　　对“新国五条”中的“20%所得税征收”政策，市场上一直争议不断。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭[微博]认为，细则对二套房贷首付与利率皆留有预案，房价不听话则棒落。上海易居房地产研究发展研究所所长李战军则质疑，“差额20%征税”难以操作。据大智慧通讯社此前消息，上海税务局一位内部人士转述住房税务部门的说法，上海国五条或在执行层面或面临夭折，税务系统内部倾向于房产个税政策一切照旧。

　　一些业内人士认为，对于诸如北京上海之类核心城以二手房交易为主的城市，该政策会使卖方者更加惜售，并最终将交易成本转移给购房者，推高新房价格以及租金价格。此外，还可能误伤改善房的刚性需求。

　　复旦大学房地产研究中心副主任、经济系副教授尹晨说，在北上广深等一线城市以及已经实施了严格限购和限贷政策的城市，受新政策影响的将是自住型和改善型的“刚性需求”。这一市场是需求大于供给的卖方市场。在实施新政后，可以预期的是卖房者的到手价“不会发生变化”，所有增加的税费将全部或大部分转移由买方承担。

　　一些业内人士和专家则认为出台此项规定更多是为了降低市场预期，沪版“国五条”细则如果可以严格执行，在中长期可以起到平抑房价的作用。瑞穗证劵亚洲公司董事总经理沈建光认为，此政策为过热的房地产市场注射了一针镇定剂，对房价只涨不跌的非理性预期有不错的抑制作用。同时，该政策的推出也非市场所猜测的，只是单一的临时调控措施确保房价在上届政府的最后任期内实现平稳下滑，而是彰显了新一届领导人打击房地产泡沫的决心，陆续政策会配套推出。

　　复旦大学管理学院副教授陈杰认为，近年来房价飙升归根结底是供需不平衡，投资投机性需求长期被过度放大。新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为。“解决目前楼市的问题，根本上需要从供应上做文章，虽然目前政策压制了一部分购房需求，但根本上需要加大楼市供应，尤其是刚需楼盘的供应。”(周茹芸)