知名财经评论家叶檀。南都记者邱永芬摄

　　南都讯 记者邱永芬 “房地产无论上升还是下跌，对于政府来说都是万无一失的，因为我们的政府拿大头。”3月31日下午，知名财经评论家叶檀[微博]出席白云绿地中心举行的“与卓‘岳’同行，与思想交‘檀’”2013世界500强财富论道时表示，虽然各地已就国五条出台细则，但指望房价有一个大幅度的下降不太可能，未来如果每年C P I上升4%左右，其实是相当于房价变相下跌。只有进入严重通货紧缩周期，才会看到房地产大幅下挫。

　　指望房价大幅下降不太可能

　　活动在广州白云希尔顿酒店举行。知名财经评论家叶檀，社会活动家、财经评论主持人袁岳，绿地集团广东房地产事业部营销总监沈淼及数百名行业内外人士参加。

　　“如果也有一天，政府不是靠卖地，它有其他渠道，利益链条上最大的大头开始走了，这个时候大家要小心。”叶檀认为，指望中国的房价有一个大幅度的下降不太可能。“很多人说是不是中国开发商多？绝对不是，是货币发行。未来几年，房价不动，维持像北上广的水准，如果每年的C P I上升4%左右，相当于房价变相下跌。”叶檀说，到这个时候，房地产只是一种泡沫尖端的敏感反应，从房价方面不会看到有太大的问题；除非房地产市场崩盘，像鄂尔多斯和温州，这和美国的底特律一样，只有进入严重的通货紧缩周期，才会看到房地产大副下挫。

　　她认为，现在经济的引擎，所谓城镇化的引擎就是房地产。而区位优势也是最重要的，目前北上广深的商业物业包括写字楼的租金都是最贵的，找到核心城市核心地段的物业方能有好的吸附能力。

　　“我们的政策一会儿一个调整，是不是起到了应有的效果？”叶檀认为，其最大的效果就是改变预期，(让人以为)未来的房价不涨了，但其实改变预期方法非常简单，第一就是减少货币，第二个方法就是税收，如果真的能够开始征收房产税，这个时候，中国的房地产市场才有可能平稳。

　　商业地产空置化现象比较严重

　　对于中国的城镇化发展，叶檀认为珠三角和长三角的小城镇未来肯定发展前景是非常好的；跟着轨道交通走，沿线小城镇肯定会被大城市吸附，投资肯定是不错的，“比如北京周边的廊坊，再过几年肯定是北京的一部分。”

　　叶檀称，广州的城镇化已经到了一个阶段，但可继续推进。“不要说广州，像北京、上海周围很多的荒地都需要开发，要加强和边上的中小城市连成一片”。

　　叶檀认为，事实上国内城镇化的进程不怎么快，城市内部还是像一盘散沙，行政的力量让市场变成一块块分裂的市场，都没有整合起来，最典型的是到了某个城市如果是外地车就要交进城费。

　　那么未来是投资住宅地产还是投资商业地产好？叶檀认为如果区位优势比较明显，只要是个华人就投资住宅；商业地产以前是闭着眼睛买都能赚钱，现在不行了，第一要看这个地方的规划是不是核心城市核心区域，第二看它的租金回报率是多少，未来一定要选择特定的楼盘和城市投资。

　　叶檀坦承，目前整个商业地产的空置化现象确实比较严重，尤其是当地商业不好，而C B D又过多的城市。但她认为环渤海、长三角、珠三角等中心城市未来的发展会很不错。

　　对话

　　南都：今年的房地产走势会如何？

　　叶檀：我觉得板块的区隔会加剧，会有一些风险，三四线城市的资金会流出来。国五条表面上来看是抑制了二手房，实际上买了一手房未来也会变成二手房，对一手房也有一个传导作用。

　　链接

　　绿地广东：“三年抱五”

　　绿地集团广东房地产事业部营销总监沈淼在论坛上介绍，今年是绿地集团进驻广东的第三年，业已在广东开发了五个项目。包括广州的白云绿地中心，高200米有近30万平方米的建筑体量；海珠的绿地滨江汇，有5.7万平方米的建筑体量；即将进驻的金融城绿地中心；在佛山的禅城绿地中心高220米有43万平方米的建筑面积；顺德的绿地国际花都亦有20万平方米的建筑面积。

　　总部设于上海的绿地2012年营业额达2500亿元，旗下有17座摩天都会综合体，3座世界十大摩天地标。