【陈国强】:各位网友你们好，很高兴与大家交流。

　　【顾云昌】:网友朋友们大家好，很高兴与大家交流！

　　国五条相关细则将有效遏制假离婚现象

　　[网友依水淼]:继广东省率先出台“国五条”楼市细则之后，北京、上海和重庆三大直辖市也相继出台了调控细则。其中，北京的细则就专门强调了京籍单身人士的购房规定，请问嘉宾，这一规定能否遏制“离婚热潮”这一国五条出台所产生的一连串社会效应？

　　【陈国强】:应该可以比较有效地遏制这种为了获得购房资格假离婚这种现象。但是，如果他要蓄意地通过一些不合法的手段，或者是用一些其他的，也不能完全杜绝，它可以有效地遏制，但是，通过这条规定并不能说完全可以把这种现象杜绝。

　　【顾云昌】:北京市出台单身人士只能买一套房，其实不是第一家，第一家是上海。上海两年前就这么办了，但是好像也没有造成很大的反响。不像北京市这次反响这么大。上海这次也出现了离婚成倍增长的情况。也就是说，有些人两口子只有一套房，离婚以后，就一个人有一套房，一个人没有房，可以另外买一套。北京的如果两口子两套房，原来规定，两套房将来离婚一人一套房，两个人可以各买一套房。现在实际上按照上海来说，如果一个家庭只有一套房的话，我可以买第二套房，单身还可以买第二套房，是这样一个关系。买第二套房的贷款利率和首付款和买一套房不一样的。上海的离婚主要是为了买房时候成本降低，我离婚了，男的有房，女的没有房，买房的时候是七五折的利率，首付款30%，比1.1倍的利率和首付款60%，差距太大了。所以，两口子离婚的目的是为了在差额上，就是为了在买房成本上降低，所以他们离婚了。北京市原来没有这个规定。就是一个家庭拥有两套房也可以离婚，拥有一套房也离婚。两套房离婚就是为了买第二套房、第三套房，两个人加在一起三四套房，两个人只有一套房的是为了省它的买房的钱。在北京，如果一个家庭已经有两套房了，他们就会复婚了，因为就没有意义了。如果两个人只有一套房的，还有意义，因为贷款可以省了，利率也省了，首套房的首付也省了。

　　[网友呆头小鹅]:对于第二套房贷款，各地细则目前均无明确表示。您认为是什么原因没有对二套房首付比例及贷款利率的调整做出具体规定？

　　【陈国强】:国五条对于二套房贷要求是继续从严，有两种理解，一个是坚持过去的已经明确的首付六成，利率上调1.1倍，坚持既有的要求，这是一种从严。第二种理解是在原有基础之上，把门槛继续提高，像北京已经明确了，肯定会在原有基础上继续上调门槛，但是具体的标准没定，是七成还是什么比例，利率是算基准利率的1.1倍还是几倍，没有明确，这个问题，我觉得有些地方也在细则里面留了余地，就是看市场的变化情况来确定是否继续把二套房贷的门槛进一步提高。因为过去已有的规定，就是首付六成，利率1.1倍，这个是已经非常严厉的了，就是对于第二次买房来说，而且，过去对于二套房贷这样一种严厉要求，实际上很多业内的市场的有一些质疑意见，第二次通过银行贷款买房当中有多少比例是一些改善型需求，比如卖掉旧房换新房，卖掉小一点房子换一套大一点房子，实际上是属于合理的自住需求，但是，在现行的这样二套房贷政策环境下，让他们受到误伤，所以这一条对于二套房贷各地的表述规定有差别，我觉得也是背后有比较复杂的原因。其中一个就是我刚才提到的，就是信贷政策对于部分市场的一些改善性需求或者一些合理的需求有误伤，这个也是一个重要原因。

　　【顾云昌】:决定二套房贷的首付款的比例和利率，各地政府是没有权利的，由中央银行决定的。中央银行决定的情况下，比如它提出最低值，最低要求原来二套房是60%的首付，1.1倍的贷款利率，只能在这个上限，比如63、65，不能57、58，只能1.1倍以上，不可能以下，因为是那么规定的。这次央行没有宣布这样的，地方政府也不能做这样的主张。因为改善性需求，如果对改善性需求采取提高利率，是伤害了改善性需求，这里有一个很大的矛盾点，既要支持改善性需求，又要提高二套房的比例。这实际上有一个矛盾，如何解决处理这个矛盾的问题。

　　地方政府要结合当地状况，制定符合当地市场实际的细则

　　[网友薇薇安的春天]:多地密集出台国五条细则，显现出“一线城市趋紧而二线偏松”的态势，您认为造成这样现象的原因是什么？一线城市的细则想较于二线城市的细则会有哪些区别？

　　【陈国强】:在目前住房市场不同城市不同区域的差异化表现是非常明显的，在各地出台的地方细则里面，体现了这种差异化。在整体上来看，一线城市相比较中央版的国五条，他们是从严从紧的特征非常明显，已经出台细则的二线、三线城市，主要还是二线城市，一些省会城市，以及单列市，和一线城市相比，就显得比较宽松。针对市场一线、二线、三线、四线城市区域的差异化，的确需要用有差异化的政策去对应，不能够简单地一刀切的办法来面对这样一种明显差异化的市场。在细则里面体现出有些从严从紧，有些比较温和，有些偏于宽松，这种情况本身是正常的。关键针对地方政府在出台细则以及执行细则过程当中，一定要结合当地市场的实际状况，该严的一定要严，实际上最主要的是房价的上涨幅度明显不明显，另外，市场的供求关系，区域库存压力大不大，等等结合这种情况，采取灵活的针对性的措施，我觉得这个对于市场的平稳健康发展来说是非常重要的。所以，有不同类型的城市，有不同市场形态有差别的城市，保持政策方面一定的灵活性，这种灵活空间，我觉得是可以理解的，也是必须的。实际上如果简单地对照一线、二线城市的话，一线主要还是北上广深几个城市，当然，不同城市之间也同样还是有区别。北京、上海、深圳、广州在细则内容的措词上，或者一些具体政策的规定还是有差别，整体上他们和中央版的国五条相比，都是从严从紧的特点是比较明显的。二线城市，由于既有东部的一些市场房价上涨比较快，房价水平比较高，另外市场供给比较紧张的城市，也有大量中西部的一些省会城市，市场形态、市场的供求矛盾、房价的上涨情况和东部的，虽然同样属于二线城市，但是二线城市之间实际上也有明显的差别，所以，一线相比二线城市，从严从紧，就是在细则里面细化的程度比较高，多数的二线城市和一线相比显得温和很多，有些是偏于宽松的，我觉得这个问题和前面讲的一样，地方政府还是要结合当地市场的实际状况，制定符合当地市场实际的细则，另外，在未来细则的执行落实上面，也同样需要把握适当的力度，调控的力度，我觉得这个也应该说是符合我们当前市场的实际状况的。

　　【顾云昌】:刚才这个问题我已经解释了，一线城市由于供求关系的紧张，在国五条里面也讲到了，目前在中心城市、热点城市，住房供求关系的紧张状况也存在，也就是说需求很旺、供应不足。特别是一些限购城市，在执行限购政策当中，有的不符合买房人也买了房了，这样的地方应该是强化政策的执行力度，甚至有必要来扩大限购的面积，比如北京市仿造上海的办法，单身人士只能买一套房，或者对个税规定的比较严格一点。反过来三四线城市，不是进一步遏制需求的问题，而是要想办法促进需求，来消化楼盘的问题。所以，刚才说的，由于我们楼市上的这种冰火两重天，必然会导致出台政策的地方政府会采取不同的对国五条的细化的政策。一线城市更多是在限购方面更加强调了限购，因为刚性需求，我们的政策当中，无论是一线城市、二线城市、三线城市，都应该满足刚性需求，我们现在要做的就是如何遏制投资投机性需求，通过限购的办法。实际上三四线城市，没有限购政策，实际上允许你搞投资，甚至投机的。当然，信贷政策是一样的，无论是三线、二线、一线城市，限贷政策，银行差别化的信贷政策这个是一致的，只不过在限购方面，我们想限购、限贷是两个主题，限贷政策，中央政府、地方政府口径是一样的，三四线城市是一样的，限购政策是有差异，比如北京的限购政策是严格的，五年限购，其他地方是一年限购。另外，还有一点，就是对房价的控制方面，北京还提出了要把自住性需求、改善型需求逐步纳入将来限价房的范畴，未来要更多地是搞自住性的和改善性的需求，行政管理方面进一步加大了限价房这样的政策力度。限购方面进一步强化。对于所得税的问题，由于国家层面没有出台更细的如何计算的办法，所以，各地政府在表述方面都是这样。如果没有办法计算的，我就按照原来的来做。因为关于个人所得税问题不是第一次出台，在2006年有这个政策了，只不过真正实施当中，个人按照交易价格的1%-3%，这次强调了20%，要看执行20%的力度有多大，如何计算差额，这恐怕成为下一步调控，地方实施当中的一个重点。

　　[网友你不可笑我可笑]:对于社会最关心的是否对住房所得的20%计征个税，各地的步伐并不一致，多地国五条细则未涉及20%个税，二三线城市细则从简。对于这种现象，是否会造成楼市调控的不均衡？

　　【陈国强】:这个问题实际上和上一个问题是比较相关的，由于不同城市、不同区域的市场存在不均衡的状态，存在比较明显的差异化，所以在政策的制定上、政策的执行上，肯定会有不均衡性。对于20%个税的问题，现在已经出台细则的这些地方政府，在这个问题上有的采取了一些规避，有些是直面，就是说有针对性的，像北京有明确的一些细化的规定。我觉得一个重要的原因可能起来有待于国税总局、财政部，就是相关的主管部委针对20%个税，我觉得还是要协商一个统一的办法，这个办法就是规定相关的一些原则性要求，同时对于不同的城市，是不是从严执行这一条，我觉得还是需要考虑一下各地的实际状况。就是20%的方式，还是过去比如说按成交总价1%、2%这样一种方式来征收，我觉得这个还是应该可以探讨的。对于市场非理性的现象比较明显，过热的迹象已经表现的比较充分，针对这一类，过去已经出现的投资性需求比重比较高等等，在不同城市，如何落实二手房买卖的个税，我觉得也可以考虑，不一定强求一律或者强求统一的政策，允许有灵活操作的空间，我觉得恐怕是比较符合现在市场的状况。这里面有一个问题，我觉得还是需要中央的相关主管部委共同协商一个办法，个税的问题如何来执行。因为2008年版的关于房产个人所得税，现在已经过去六七年时间了，当初的有关规定是不是还符合目前的状况，我觉得还是需要做一些修改，原则如何去认定，相关的成本如何去明确，包括不同产权性质的权属关系比较复杂的，特别是过去有一些城市，有相当数量的房改房，它的成本如何去核算，如何来抵扣，如何来核算它的交易差价等等，我觉得还是要协商一个办法。如果只是依据过去2006年，多年前既有的这样一些规定，恐怕还不能够覆盖目前市场上的一些特殊的情况。

　　【顾云昌】:本身楼市调控应该是有差别的。因为过去三年房地产调控下来以后，我们中国房地产市场出现了冰火两重天的情况。总体市场的回暖，但是差距很大，一线城市，比如北京、上海的楼市回暖速度很快，一二月份房价上涨的速度，特别是三月份恐怕继续，房价上升的压力很大。但是另外我们看到不少的三四线城市，他们的市场反应是相反的，由于前几年许多开发商到了三四月份是搞开发，地方政府也给了许多土地，所以，他们现在的楼盘供应量比较大，反而这些三四线城市没有更多的人口进入，所以，他们需求量不足，就是说，供和需求之间造成了严重的供大于求，有些三四线城市已经出现了。这样的情况下，不是要进一步收紧政策，而是如何来消化的问题。所以，三四线城市在执行新国五条的时候，我觉得国五条里也讲到了这一些，有些城市应该严格执行，要进一步收紧政策，进一步落实中央的调控举措，特别是有些城市实际上的限购政策过程当中，有许多人钻了空子，或者说有些骗购的行为，就是说我没有房票的，通过种种手段拿到了房票，就是对限购执行不利的问题，对这方面应该加强监管，防止投资投机需求死灰复燃。但是，也有些城市本身就供应比较大，它的消化能力不足，本来也不限购，如何进一步启动消费，来消化控制楼盘的问题。比如说我们整个去年一年的在售的面积是在增加的，总体上在售面积增加，这样冰火两重天的情况下面，房地产调控政策应该有差异化，有所区别。比如你看到了，我们整个的去年一年，或者今年一二月份，多数城市，发达城市的投资增长，销售的增长速度，是高于中西部地区的，销售额的增长，销售面积的增长，东部地区高于中西部地区，特别是销售额的增长，全国销售额增长10%，其中东部增长12.9%，中部增长5%，西部增长3.7%，可以看出楼市存在的比较严重的差异，调控政策也应该有所差别。如果再对这些消化力不足的、需求不足的地方再严格的力度，楼市只能进入更低迷的状态，对于房地产市场的健康发展是不利的。

　　[网友果壳里的虫]:各地细则严格遵循“国五条”要求，没有特别的“自选动作”，如何执行“20%个税”政策也有待关注。有报道表示，20%个税如何执行或存悬念，您如何看待这一观点？

　　【陈国强】:我个人对于20%个税的执行，的确也是有一些疑问，如果要按照国五条要求，如果普遍地用20%这种差额来征收的话，要面对各种各样的情况。另外，对于将来的政府部门的征管环节要涉及到很多具体情况的处理，比如说一套房产，当初购买的房款，包括装修环节的成本费用，还有交付过程当中的契税、维修基金，后续的如果它有贷款，按揭的利息成本，等等，要核算一项一项成本，一个是需要时间，一个是需要人力，如果没有这些原始票据，怎么去核定它的成本，以什么样的方式去认定。所以，像北京这样，每年二手房的交易量十几万套这样一个量，我们现在税务部门，人手上能不能保证，效率上能不能保证，等等这些都是很现实的困难。过去为什么普遍采用按照总额1% 这样一种方式来征收个税，也有很实际的一些因素的考虑。现行的这样一种个税新政，对这些问题的考虑实际上恐怕是不够的。特别刚才也提到了，过去的均产房、房改房包括安置房等等，它的购买成本，不是市场化价格来购买成交的，所以，有些是把个人的工作年限、资历等等折算到房价里面，所以，核算它的购买成本以及现在确定它的差价，实际上存在很多技术上的困难，以及现实操作上的一些难题。所以，未来这项政策的执行，的确需要考虑它的现实因素。将来会不会有些城市对于个税存在和过去那样比如说以成交总价1%或者百分之几这样一种方式征收，我觉得的确存在协商的空间或者探讨的空间。这个问题是不是将来在全国普遍地按照中央的要求可以允许灵活地方式来操作，我觉得还是有待观察。

　　【顾云昌】:这是一种实际情况。各地出台的细则当中，对于20%的个税的解释，还是保持了和原来2006年出台的政策的一致性，就是首套房5年以上的免征，对于没办法查到原则的，可能要按照总交易价格的1到2或者2到3执行。地方的细则没有比中央的更细，能查到原则得如何计算它的差额，恐怕这里还有一个操作层面的东西，目前操作层面的东西各地都没有出台，因为中央有关部门没有更多的说法。比如我的原则，这几年的利率怎么算，我的装修费用怎么算，以及其他的一些税费怎么扣除，恐怕这里都有一个计算的问题，所以，这个没有出台的情况下，恐怕操作层面还存在着很大的困难。实际上，我也感觉到，地方政府的想法和地方政府的难处。因为地方政府既要执行中央的政策，但是，地方政府对楼市的态度，我觉得他们从地方的财政收入和地方的楼市，对地方的经济增长有很大的意义。整个来说，一个是中国经济尽管是去年三四季度有点复苏，但是复苏力量很弱，如果房地产调控出现矫枉过正，很可能导致房地产市场的严重下滑，对地方的经济增长是不利的。第二方面，地方的财政状况也不乐观，从今年一二月份的全国财政收入来说，比去年的同期和去年一年都有明显的下降。但是，财政收入当中，无论是中央和地方的，土地出让收入占了地方财政收入的很大的比重，如果房地产市场出现严重下滑，就会影响到土地收入，影响到财政收入，就会影响到整个的地方的预算。所以，地方政府既要符合中央调控的要求，又要使经济保持平稳发展，对房地产的态度上，就保持了这种比较暧昧的态度。也就是说，两者怎么结合的问题。所以，在这一轮政策出台以后，民意方面好像对个人所得税20%支持的程度不大，地方政府有考虑民意，再加上经济方面因素，所以地方政府出台这个方面，不会过多地来自己加强这方面的严格性。当然，另一方面，由于中央详细的办法没有出台，所以它也不可能采取更严格的举措。这是我对个税的一种理解。