解读京沪粤国五条细则:楼市融资进入成本上行期
资料图。转自贵州都市报
地方“国五条”，离预期远着呢
三地细则解读我国楼市融资将进入成本上行期
3月30日是各地公布2013年房价控制目标的“大限”，虽然“国五条”对于地方版细则何时落地没有给出时间表，但是社会普遍预期地方细则会在这两天密集落地。据统计，截至目前，仅有北京、上海、重庆、合肥、济南公布了地方细则和控制目标，大连、贵阳、南宁、厦门等地公布了房价控制目标，但是没有公布具体的调控细则。就各地目前的表态来看，调控目标和举措有松有紧，但总体来说与市场预期存在距离。
三地细则解读
【房价控制目标】
北京：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
上海：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
广东：广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定房价控制目标。
点评：与往年相比，今年的房价控制目标剔除了保障房，实现难度更大。虽然同属房价上涨较快城市，但上海涨幅在四个一线城市中最小，“达标”难度相对不大。北京明确要求相关房价要“降低”，值得关注。
【限购】
北京：京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
上海：进一步严格执行国家和上海的住房限购措施和相关操作口径。
广东：广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。
点评：北京对单身人士的购房限制趋严。上海此前已经实行对单身人士的限购政策。根据17号文件要求，“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，那么珠海原来是在主城区限购，现在扩大到全市全部行政区域。
【二套房贷】
北京：进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
上海：根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
广东：细则没有提到二套房贷政策。
点评：北京明确要提高二套房贷首付比例，业内人士预测中的“七成首付”有可能成为现实。上海则留了“后手”，一旦房价继续上涨，提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。
【20%个税】
北京：依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
上海：依法严格按照转让所得的20%计征。
广东：严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
点评：三地口径一致，只是北京特地复述了“满五年唯一住房免征”的内容。这让不少买房卖房者吃下定心丸。国税总局2006年下发文件明确，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。差别化的税收政策，体现了对合理购房需求的保护。
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北京3月31日起暂停购房网签8天
为更好地落实北京“国五条”调控细则的规定，北京市住建委发出通知：2013年3月31日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统进行升级调整，期间暂停购房资格申请、审核及网上签约。
据了解，北京市在“国五条”调控细则中规定，对北京市户籍成年单身人士限购的规定，自2013年3月31日起执行。由于北京市户籍成年单身人士购房，需要进行购房资格审核等相关程序，北京市住建委将对本市房地产交易系统进行系统升级调整。
据介绍，系统升级调整后，购房资格审核机构将在10个工作日内反馈审核结果。
各地提调控目标贵阳：房价增幅低于收入增幅
贵阳 房价涨幅低于收入涨幅
贵阳市昨日公布公告，要求当年新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
贵阳市住房和城乡建设局、贵阳市物价局3月31日发布消息称，按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，经贵阳市人民政府研究决定，公布2013年贵阳市新建商品住房价格控制目标为：2013年贵阳新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
天津 严查家庭住房套数
天津政务网昨日发布《天津市人民政府办公厅关于进一步做好天津市房地产市场调控工作的实施意见》，要求严格购房家庭资格初审，对购房家庭的住房套数进行核查；银行业金融机构严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款；新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。
深圳 严格执行限购措施
3月31日，深圳出台“国五条”实施细则，房价控制目标为2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。
深圳市调控细则提出，严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定，依法严格开展房地产税收征管工作。
细则还对继续严格执行商品住房限购措施等作出了规定。
厦门 保持房价基本稳定
厦门市国土房产局表示，厦门坚决贯彻落实国家关于房地产市场宏观调控各项政策，严格执行限购限贷政策、税收政策和差别化信贷政策，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，健全房地产市场运行和监管机制，保持房价基本稳定，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。
济南 房价涨幅低于收入涨幅
济南市2013年新建商品住房价格控制目标为：新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。
济南表示，2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。开工建设保障性安居住房1.5万套、向社会提供分配各类保障性住房不少于6000套。严格商品房预售监管，完善商品房预售资金监管办法，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。
合肥 稳定新建商品房价格
合肥则要求加快推进保障性安居工程建设、增加普通商品住房及用地供应、加强房地产交易秩序监管并加强商品房预售许可管理，逐步提高商品房预售门槛。
⊙分析
我国楼市融资将进入成本上行期
日前出台的北京“国五条”细则提及要进一步提高二套房贷首付款比例，这符合此前市场的预期，而联系到房地产调控大方向及未来物价走势，无论是对开发商还是消费者来说，其房地产融资都将进入一个成本上升周期。
二套房贷首付比例的提升，是楼市调控中差别化房贷政策的体现。尽管此为北京市“国五条”细则，但由于3月初的“国五条”细则中提到要在房价上涨过快的城市提高二套房首付比例及贷款利率，因此不排除其他城市在二套房房贷条件收紧方面也将陆续跟进，贷款利率上浮的可能性也越来越大。未来是否如市场预期普遍执行“七成首付、1.3倍贷款利率”的二套房贷政策组合仍有待观察，但消费者二套房贷的融资成本上升已是事实。
房地产开发贷款方面，随着银监会理财新规定的颁布，市场预期房地产开发贷的融资成本将明显增加。去年以来，我国大量房地产企业通过理财市场、信托市场变相地实现了从银行融资的目的，在数万亿元理财、信托存量资金中，相当一部分进入了房地产领域。不过这样的融资便利行将结束，日前银监会出台的理财新规定提出将加大对影子银行的监管，这无疑在一定程度上扎紧了房企融资的“口袋”，加剧了房地产融资市场的供需紧张程度，房地产企业的融资成本必将提升。
目前市场普遍预期我国物价走势将进入到新一轮上行周期，可能会在下半年上行至3%以上。由于我国一年期存款利率为3%，因而物价指数“破3”意味着居民实际存款利率或将由正转负，下半年加息被市场预期为大概率事件。届时存贷款利率的提升，对于贷款购房的消费者而言，则意味着每月还款金额的增加。
结合以上情况来看，当前我国房地产市场正进入到融资成本上升的周期，事实上我国楼市融资成本曾在2008年走出过一条上行曲线，但在国际金融危机的冲击下，基于保增长的压力，调控部门放宽了楼市融资门槛，加速了房地产的金融杠杆化过程，助推了楼市泡沫的发生。
目前随着开发贷成本的上升，开发商资金链可能再度紧张，推盘速度或将减缓；而消费者房贷成本的上升，也将制约弥散在市场中的买房冲动。整体而言，楼市融资成本的上升，开启了房地产金融的去杠杆化过程，有助于给当前火热的房地产市场降温。