新华网北京4月1日电(记者 孔祥鑫 丁静)北京“国五条”调控细则3月30日晚正式落地。作为历次房地产调控的“标杆”，“京版”细则向来备受瞩目。本次调控在限购、信贷、税收等方面的政策全面收紧，并提出要进一步降低自住型、改善型商品住房价格。被业内称为“史上最严”的调控能否稳住房价？政策如何发挥效果？业内人士为此进行了深度分析。

　　焦点一：自住型、改善型住房如何纳入限价房序列？

　　政策措施：2013年，北京市房价控制目标为，全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　百姓提问：在北京一家事业单位工作的王先生申请限价房参加复审时，由于工资上涨失去了购买资格。“现在限价房的申请条件太严格，未来会进一步放宽吗？”王先生问。

　　业内分析：北京市住建委相关负责人介绍，为解决居民自住型、改善型等基本居住需求，北京将对开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目，在政府提供相应优惠政策基础上，降低房价，提前锁定商品房上市销售价格，即为纳入限价房管理。

　　北京市国土局相关负责人介绍，北京将继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。原则上该类住房用地供应不低于各区县年度住房用地供应总量的30%。

　　“这就意味着未来限价房申请的范围会进一步扩大。由于享受到优惠政策，居民今后出售此类住房也将让出一部分利润。”北京房地产业协会秘书长陈志说，“调控体现了‘政府让利、企业限利、居民不以获利为目的’的思路，有利于推动住房保障事业健康发展。”

　　财经评论员马光远[微博]指出，调控目标十分明确，政策措施也十分严格，能否发挥效果关键看执行力。房价能否“保持稳定”，市场会给出答案。

　　焦点二：为什么对单身从严限购？

　　政策措施：自3月31日起，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　百姓提问：在北京已工作7年，拥有北京户籍的孙先生购买了一套住房。“原有的房子只有不到50平方米，在外地的父母过来住就太挤了，改善需求会不会因此受到影响？”孙先生说。

　　业内分析：北京市住建委相关负责人解释，北京此次从严限购，主要是为了住房资源的优化配置。考虑到单身人士拥有一套住房基本能够满足自住需求，政策有利于使有限的住房资源配置给更多的急需住房者，也能抑制部分投资投机性需求。

　　“目前，市场上存在非理性购房的现象。单纯从居住的角度看，单身或离异后购买第二套住房的人并不多。改善型的人群可以先卖再买，中间阶段可以租房过渡。”中原地产市场研究部总监张大伟说，“受政策收紧影响的人群十分有限，调控的最终目的不是打压需求而是降低预期，此次调控将会对市场产生巨大的‘威慑作用’。”

　　“限购从严的初衷是为了压低需求，打击投机，但客观效果上也起到了抑制夫妻双方为多购买房产而“假离婚”的作用。”北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，避免“假离婚”现象的发生还需要制度设计进一步完善。

　　焦点三：定价高、上涨快的楼盘如何管控？

　　政策措施：加强商品房销售价格引导，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

　　百姓提问：北京市民唐女士最近一直在看房。“最近遇到不少项目，开盘价格与前期比大幅上涨，政策对这些项目如何监管？”唐女士说，“此前，北京市住建委对个别违规炒作和销售的项目进行了点名批评，这会不会只是‘走过场’？”

　　业内分析：北京市住建委相关负责人介绍，这次调控提出提高商品房的预售门槛，继续总结完善本市价格管控经验。同时，对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，相关部门将密切配合、加大查处力度。

　　陈志介绍，今年，北京房地产业协会将在北京在售的项目中遴选出100个热销楼盘作为观测点，重点观测其交易的数量、面积、套型和价格。具体区域或者楼盘价格波动的趋势不仅可以给消费者买房提供帮助，还将促进房地产开发企业合理定价。

　　焦点四：房产税政策何时能出台？

　　政策措施：尚无明确时间表。

　　百姓提问：“历次房地产调控的重点好像都是压缩需求，在促进空置房屋入市、增加供给层面手段单一。”最近正打算出手买房的刘先生说，“我们还指望通过征房产税增加供给，降低房价呢。”

　　业内分析：“限购等行政手段只能降温，但降温不是‘治病’，而是为了给‘治病’赢得时间，最终要逐渐过渡到可替代政策。”马光远表示，目前看来，征收房产调节税可对刺激房源流通、抑制投机起到积极作用。这首先需要住房信息系统联网，对房产数据进行全面普查。

　　张大伟表示，统计数据显示，2012年，全国房地产开发企业房屋施工面积超过50亿平方米，其中住宅施工面积超过40亿平方米。目前，我国不是住房短缺，而是要调节“有”和“无”的关系。

　　财经评论员袁一泓建议，对于房产税起征点和税率可以在实施过程中不断调整，当务之急是应尽快完善基础性准备工作，制定出房产税扩容的时间表。房产税开征后，可考虑将与房地产有关的税种合并为统一的房地产税，避免重复征税。