谢逸枫：广东版楼市“粤新五条”细则重拳出炉

　　导语：2013年2月20日，国务院楼市调控“新国五条”已出台，按照市场预计，两会后出台的楼市调控政策，实际上仅隔一周的时间。2013年3月1日晚间，国务院办公厅“新国五条”加强细则正式出台，通知从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面做出具体解释。2013年3月4日，全国政协委员、住建部副部长齐骥表示，楼市调控的细则实际都在五条措施里，但还要调整成可操作的具体的条款。各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底这些细则将出台。

　　2013年3月25日下午5时，广东省人民政府网网站公布“广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》”，通知共五条。通知出，各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：现将《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)转发给你们，经省人民政府同意，提出以下意见，请一并认真贯彻执行。一、切实落实政府稳定房价的责任。二、坚决抑制投资投机购房需求。三、增加中小套型普通商品住房供应。四、加快保障性安居工程建设。四、加快保障性安居工程建设。五、加强房地产市场监管。广东对于当前房地产市场调控表态，基本印证地方政府楼市收紧传闻，成为全国首个地方版调控政策落地的“地方版细则”。

　　有请知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生全面解读广东版楼市“粤新五条”细则：

　　一，如何评价广东版楼市“粤新五条”细则？有什么亮点？与新国五条与新国五条细则有什么不同？

　　谢逸枫：“粤新五条”细则出台的时间节点与政策内容，基本符合我此前预期判断。广东版楼市“粤新五条”细则作为全国首个执行与落实国务院“新国五条”与国务院办公厅“新国五条”房地产调控的“地方版细则”，可谓闪电“重拳”出击，正式拉开全国地方版调控政策出台的序幕，意味着地方版调控政策进入密集的“出台期”。

　　谢逸枫：“粤新五条”总体上措词相当严厉、调控力度大、方向明确、手段毒辣、目标精准化。调控总基调上保持“保大于压、调中有紧”的思路，与新国五条的调控策略保持一致，遏制投资投机购房需求与结构性增加市场供应。一方面是体现出地方政府调控差别化的思路，没有采取“一刀切”的执行“新国五条”政策，遏制投资投机购房需求的同时保护合理的自住与改善需求。另外一方面是“粤新五条”在调控政策的操作上预留了继续加码空间。但是“粤新五条”细则依然缺乏可具有实际操作的指导标准规定，需要根据每个城市的楼市情况制定具体的执行政策。广州、深圳、佛山、珠海等等其他城市的地方政府估计在3月底到4月初公布具体的执行政策措施。

　　谢逸枫：“粤新五条”细则有九个亮点：一是作为全国首个落地的地方版细则，具有参考性。二是明确广州与深圳3月底上报价格控制目标，但无具体参照标准。三是明确规定约谈和问责地方城市负责人，但无惩罚措施。四是税收与限购政策的调控加码。严格执行个税20%规定，但无具体的执行标准。限购进一步升级，明确规定“广州、深圳、珠海、佛山”四市的限购范围，由主城区扩大到郊区，由一手房扩大到二手房。五是未提房产税扩容要求，今年广州、深圳房产税不扩容。六是房贷政策不加码、限贷与限价政策不放松。(二套房贷不停贷及二套房贷首付不提至7成、利率不提至1.3倍，首套房贷首付不提至5成、利率不提至1.2倍)。六是规定3月底前公布2013年度住房用地供应计划。七是要求完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止地价上涨过快。八是加快中小套型普通商品住房供应与保障房建设。2013年底前，把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。九是不排除提高商品房预售门槛、健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设。

　　谢逸枫：“粤新五条”细则与新国五条与新国五条细则有四个方面不同，一是总体调控力度下降。二是房产税无扩容规定。三是二套房贷未收紧。二套房贷首付未提至7成、利率未提至1.3倍，首套房贷首付未提至5成、利率未提至1.2倍。四是调控基调“有保有压、调中有紧。”

　　二，广东版楼市“粤新五条”细则对楼市有什么影响？房价是否会暴跌？房企如何应对？

　　谢逸枫：“粤新五条”细则对楼市是非常利空政策，犹如一把利器直插楼市心脏，必导致广东部分城市楼市爆发“九级”地震，楼市4月份进入震荡下行将持续到今年三季度，一旦调控再加码，全年楼市难好过去年。首先是“粤新五条”细则最厉害的政策主要是个税20%与限购政策加码，即使是房产税未扩容，广东楼市部分城市地方政府将面临前所未有的巨大调控压力。其次是广州、深圳、佛山、珠海四地城市楼市4月开始陷入低迷期，预计到持续到三季度。三是楼市火热上升趋势迅速降温、一二手商品房楼市跌入冰点。四是四地市城市楼市成交量4月开始跌入低谷、持续到今年三季度。五是四地市城市楼市房价上涨态势止涨转跌、涨幅回落、上涨楼盘的数量下降、下降楼盘的数量增加。六是购房者因调控政策加码，进入深度持币观望期，持续时间不确定。七是不排除部分房企因资金紧张，出现大幅度降价行动与高折扣的价格优惠措施。

　　谢逸枫：“粤新五条”细则不会导致广州、深圳、珠海、佛山房价暴跌，今年房价稳中有升，一季度房价反弹、二季度房价回落震荡、三季度房价筑底、四季度房价企稳回升。首先是调控的目的稳定房价，不是打击房价，不存在暴跌的可能性。其次是市场上依然存在大量的刚性需求与改善的合理需求，况且二手房限购估计会导致市场供应紧张，房价上涨的压力大。三是政策并未从市场供求关系的问题上解决房价上涨，只是短期的遏制需求作为调控手段，未实际增加市场供应。四是政策本身的操作性存在自由调整空间，不排除地方政府微调。

　　谢逸枫：房企应该谨慎涨价与调价，不可盲目哄抬房价，防止更严厉的调控政策出台。一方面是等待地方政府进一步的执行细则出台。另外一方面是针对刚性与改善需求尽量卖房子。