□商务部研究院 梅新育

　　房地产调控是否必要？答案是肯定的。在工业化和城市化持续推进、新增成年劳动力不断涌入、国民收入大幅度增长、货币供给持续膨胀的背景下，指望房价不涨是不现实的。调控的目标不可能是扭转经济社会基本面因素而制止住房价上涨大趋势，而只能是抑制房价过快上涨，防止房地产市场过度波动，以免冲击宏观经济和社会稳定性。

　　在开放经济环境下，货币供给等因素并非完全取决于我国经济运行，而要在很大程度上受外界影响。上世纪90年代以来，外汇占款连续20年成为中国货币投放主渠道，经济、外贸高增长时期不可能通过调控彻底消除房价上涨。要想从根本上消除房地产市场的过大压力，除非发生以下经济社会基本面因素变化：长期是工业化和城市化进程大体完成，人口年龄构成变迁等；中短期是货币供给、保障性住房供给等因素。此外，区域发展失衡、经济资源过度集中于某些地区，将导致局部地区房地产市场泡沫膨胀失控。鉴于此，我们在调控房地产市场时，不宜对其订立过高的期望目标值，而是将房地产泡沫抑制在一定程度之内。就全国而言，就是使收入增长超过房价上涨。

　　不宜苛求调控使房价下降，但应当要求房地产调控措施最大限度地减少副作用。二手房交易收益征税20%，此举目标是正当的，是期望藉此大幅度削减拥有多套房产的投机者预期收益，以此抑制房地产市场泡沫。问题是二手房卖方中，很大一部分人希望改善居住条件，卖掉目前所住小房，加一部分钱换购大房；或是因为工作地点调动而打算换购住房。二手房交易收益征税20%的规定，等于是大幅度增加了这部分中等收入群体的生活成本，对他们影响很大，有些可能会因此重新考虑自己工作调动等项决定。

　　此项政策在落地之前，出现了二手房市场交易恐慌性热潮，房价可能会有所下跌，但在此项政策落地之后，二手房交易市场可能冰封一段时间。真正高收入、高资产人士大可不必急于卖掉手头房子，改为持有并取得房租收益一样可行。由于一线城市房租水平近两年来已经大幅度提高，他们的这项策略不会明显损害他们的现金流量。而想买房的中等收入群体将更多地奔向远郊置业，大城市的交通等压力将因此进一步加剧，城区租房客总体收入层次将因此有所下降，群租之类行为更难防治。这对城市的可持续发展，尤其对城市中心区域可持续发展是不利的。只要供需总体格局没有根本变化，这项举措实施一段时间后总体效果可能是将刺激负担转嫁给买房人，反而加大房价上涨压力。

　　要想通过税收手段打击投机客而最小程度误伤希望改善居住条件的中等收入群体，更合适的工具不是对二手房交易所得征税，而是开征房产税。因为要想逐一区分每笔二手房交易是属于投机客交易还是属于中等收入群体旨在改善居住条件的交易，甄别的工作量太大，难度也太高。但在实现房地产信息联网之后，对人均拥有住宅面积超过一定标准的家庭和个人房产征收房产税，打击更为精准，甄别效率较高而难度较低。从中长期看，要想根治房地产市场泡沫，应当改善经济资源布局，改变经济资源过度集中于少数大型、特大型城市的局面。