□财政部财政科学研究所 李洪侠

　　房地产市场“十年九调”引发热议。总体而言，我们不能忽视十年来房地产调控取得的成绩和积累的经验，但也不能认为目前调控政策完美无缺，而应深入分析我国住房发展矛盾，从更宽广、更长远的视角构建和完善我国住房制度。

　　2003年以来，房地产市场调控从财税、信贷、土地和市场监管等经济和法律手段，演变为强化运用行政手段，现已形成限购、限贷、限价、加快保障房建设和行政问责等“三限一保一问责”调控措施。最近的调控政策进一步通过贷款等经济手段引导住房开发和供给，发展部门联动共享的信用管理系统、增加稳定市场预期的政策措施。随着市场不断发展，调控政策将会进一步完善。

　　应该说，房地产调控政策不断趋于精细化。十年来，调控政策不断从原则性规定向定量转变，二套房最低首付比例从50%提高到60%，二手房交易缴纳所得税从模糊规定到明确20%的税率，都将对投资投机性购房形成明显约束。同时，对自主性住房需求进行了明确区分，并予以政策鼓励。此外，调控政策正从开发商和购房者两个层面向地方政府、开发企业、银行、购房者中介等全方位扩展，正在进一步整合税收、金融等部门信息记录，将对影响房地产市场健康发展的因素形成更精准的打击。

　　此外，房地产调控更加重视长期制度建设。随着保障性住房建设加快和制度不断完善，2010年后几乎每次都将住房保障作为调控政策的重要内容，住房保障正成为解决城镇居民住房困难的重要渠道。2010-2012年，各类保障性住房新开工超过2400万套，基本建成超过1370万套，至2012年底，实物住房保障覆盖范围达12.5%。“十二五”规划提出2015年末覆盖20%左右的家庭，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决。

　　然而，值得注意的是，尽管十年来房地产调控政策频频出台，但调控目标并未完全实现，这就需要对调控政策和原有思路进行总结反思。我国正处在城镇化快速推进、居民收入总体不高且差距较大的发展阶段，现行财税体制、政绩考核、土地管理等体制机制又有诸多需完善之处。住房价格偏高、分布不均衡等都是在这一大背景下产生的附属问题。因此，解决中国住房问题不能局限于住房领域，应在更宽视角和更长时期内考虑问题。

　　首先，改革房地产税费制度和政绩考核体系，使地方政府摆脱土地财政的束缚。改革房地产税费制度，一要精简合并现行房地产税制，重构完善的房地产新税制，保留开发环节和交易环节的营业税，交易环节的所得税及印花税，保留土地增值税；将耕地占用税改为资源税，丰富资源税种；取消开发环节的房产税、城市房地产税等税种；新开征保有环节的房地产税，实现地方财政由“土地出让收入为主”向“土地税收收入为主”转型，由一次性收入向分年收入转变。二要调整征税范围和税率。兼顾财政收支需要和纳税人的负担能力，调整税基评估和税率，明确税收减免范围。三要改善房产税征收管理机制，加强基层税务部门房产税的征收管理，提高征税工作效率，部门间加强协调配合，建立房产、土管、城建、税务、民政、公安、银行等部门的协调机制。四要彻底规范收费。最大限度减少行政审批，控制政府规模，取消事业性收费，公开和规范经营性收费种类和标准，改革完善国有土地出让制度，公开土地出让金用途接受监督，压缩收费和地价上涨幅度。

　　其次，加强住房领域基础工作，确保政策和制度的执行。一是将存量住房信息集中联网。存量住房的总量、户型及不同地区分布情况，家庭存量住房拥有情况及存量房的入住情况。二是准确测算城镇新增住房需求及分布情况。不同家庭收入及增长情况，及对增量住房的需求情况，全国住房建设用地潜在供给量和分布情况。三是进一步掌握房地产开发成本构成情况。要公开不同地块的出让价格情况，各地房地产开发的税费种类及征收情况，规范房地产开发和交易环节的税费成本。四是加快建立家庭和企业的诚信数据库。做好信息公开公示，减少企业捂盘、囤地行为，防止家庭在保障房申请环节失信行为。

　　再次，多措并举增加住房供给。要改革土地管理制度，改革单一“价高者得”国有土地出让原则，完善综合评标、限房价竞地价等多种制度方法，降低地价成本。分类分层次清理小产权房市场。挖掘城乡建设用地潜力，扩大土地供应量，首先保证保障性住房工程建设和中小套型普通商品住房用地需求，降低土地价格。同时，严厉打击捂地捂盘、发布虚假信息、内部操作、哄抬房价行为。

　　第四，通过财税金融政策区别管理住房需求。在完备准确的信息基础上，制定实施差别化的税收制度和融资制度，既要挤出投资投机购房需求，促进中高端住房市场的供需两旺和价格平稳运行，又要合理引导和疏导刚性需求。

　　第五，建立适合我国国情的基本住房保障体系。应统筹设计我国基本住房制度架构，建立基本住房保障体系，即在对家庭和住房一一对应进行分类基础上，建立的分类科学、制度完善、政策配套、组织有力的制度政策和组织机构的系统集合。

　　最后，推进与房地产密切相关的几个领域改革。要在新一轮城镇化进程中加速推进教育、医疗、就业、社保等基本公共服务均等化。重点发展大城市周边的中小城镇，打造一大批卫星城，分散承担大城市的部分产业和城市功能，使其既与大城市形成良性互补，又具有与大城市相当的生存、发展机会，提高其对人口的吸引能力。同时，完善资本市场管理制度，丰富居民投资渠道。长期以来，通胀预期催生居民的投资保值需求，推动房价上涨。当前发达经济体为刺激经济无限量、无限期实施量化宽松货币政策，极有可能继续推高通[微博]胀预期，给房价上涨带来新压力。出路在于，要通过发展资本市场丰富居民投资渠道，分散过于集中的投资保值需求。此外，落实《关于深化收入分配制度改革若干意见的通知》精神，推进收入分配改革，促进家庭间住房均衡分布。规范收入分配秩序，增加普通居民收入，调节过高收入，保护合法收入，限制灰色收入，取缔非法收入。逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重、劳动报酬在初次分配中的比重，提升社会保障和就业等民生支出占财政支出比重。有效缩小行业、区域和居民之间收入差距，扩大中等收入群体，逐步形成“橄榄型”收入分布结构。