【导语】

　　楼市调控很久没有新鲜玩意出来了，广州祭出了一个措施——限售，据说其他地区也有跟进的趋势。限制楼市的供给对于楼市调控的目标是否有意义呢？

　　杨宇

　　广州楼市“限售”的逻辑何在

　　9月24日消息，广州市国土房管局今晚在官方微博透露，对市区个别异常高价的住宅项目采取限售。广州市由此再次收紧楼市调控，开创商品房“限售”的先河。

　　实际上，各地采取“限售”，即限制部分楼盘预收规模的措施，并不算第一次，但广州的这个先河，主要体现在官方正式的态度上，直接限制部分符合预售条件的高价楼盘。

　　听到这一消息，我的第一反应是感觉很费解。今年楼市的上涨，除了需求积累之外，也跟调控以来开发商拿地谨慎导致供给不足有关系，如果限卖的话，岂不加剧了供需矛盾？当然，限售的逻辑出发点或许也存在，综合支持方的讨论，主要包括以下几点：

　　第一：名义上避免房价上涨过快，因为地方政府受到的考核是房价控制在某个范围内，如果高价楼盘集中成交，那么推升均价，看起来会很难看。

　　第二：所谓稳定市场预期，避免买房人因为看到均价迅速上升，而丧失理智冲进房市。

　　第三：逼迫部分开发商低价卖楼，起到降低房价或者减缓房价涨幅的客观效果。

　　对于第二点，如果仅仅因为楼盘成交的结构性变化，看起来均价上涨，会不会刺激需求集中爆发？我觉得买房人不会那么蠢，因为大家买房，实际关注的是一个个具体的楼盘价格变化，而不是均价变化，这个问题官方解释清楚即可。

　　至于第三点，通过限售逼迫开发商降价，降价的可以优先卖，这一招也未必会灵。经过了今年的楼市小爆发，至少一线城市的开发商库存压力有了很大缓解，同时因为实际利率走低，融资渠道拓宽，开发商的资金压力也得到了一定缓解。在市场走好，土地仍然偏贵的情况下，开发商没有理由降价销售手里较热门的项目。甚至部分开发商自己就有部分优质楼盘“捂盘惜售”的冲动，政府限售，反而给捂盘惜售提供了较好的借口。

　　因此，限售的出发点，可能只剩下刚才提到的第一点，地方政府平抑“名义房价”，不让均价太难看，不至于被问责。

　　笔者注意到，广州限售出台还有一个背景，就是楼市一季度相对低迷，二季度开始活跃之后主要也以所谓“刚需”的中低档楼盘为主，然而到了三季度，改善性需求等也开始爆发，成交开始往中高端方向蔓延。这个时候，有部分媒体简单统计均价，得出房价大幅上涨的结论，同时质疑政府公布的房价涨幅。

　　对于地方政府来说，调控成果是被上面问责的，均价太难看也要被媒体质疑，但打压房价暂时没有新招，内心也不太情愿彻底摧毁楼市导致土地财政被阉割，因此采取了直接针对“名义均价”的调控，掩耳盗铃也好，锯箭疗伤也好，倒也不是完全不可理喻。

　　谁是限售的潜在受益者和受害者

　　我们发现，限售的高价楼盘，主要是一些热点核心地段的高端住宅，这部分如果集中成交，对于“名义均价”的影响相当不利，因此成了限售的主要对象。但如果限制这部分供给，相应的需求并不会被消灭，这部分需求将往何处去？我觉得有以下几个方向：

　　第一：地段稍微偏远的高端住宅，至少价格上不会敏感，集中成交也不会显著推升均价，地方政府不会阻止，反而会高兴，因为地段越偏，可卖的地也越多。

　　第二：核心地段普通住宅的中大户型，这部分价格上也不会敏感，集中成交对于均价的推升有限，地方政府没有理由阻止普通住宅的供给。

　　第三：核心地段的二手高端住宅，这部分在投资客的手中，政府没有办法限制这部分交易。

　　第四：私下预订被限售的核心地段高端住宅，政府限制预售，但无法限制预售之前的私下预订。事实上这一现象很普遍，在北京，部分楼盘需求旺盛供给不足，笔者的朋友就经历过被售楼小姐“索贿”的情况。

　　因此，得出如下结论，限售思路下，地段偏远的豪宅开放商将获益，普通住宅的开发商将获益，炒房客将获益，高端楼盘开发商的部分工作人员将获得寻租空间。

　　那么谁的利益会受损呢？

　　第一：高端豪宅的购买者，供给下降，即使名义价格不变，可能遭到各种寻租，以贿赂开放商工作人员的方式能够抢到被限售的楼盘中剩余的供给。

　　第二：普通住宅的购买者，高端豪宅的需求可能被挤到普通住宅，导致普通住宅供给变相减少，可能面临价格上涨或者遭遇开发商工作人员寻租。

　　第三：部分地产公司及其股民，一些撞到枪口上的公司倒霉，如果主要开发的项目被集中限售，最终影响到业绩，由公司和股民承担损失。

　　楼市调控是否还有必要出新招

　　除了广州之外，北京近期也采取了限制土地入市的做法，暂停近百亿元左右的土地出让，避免土地市场在“金九银十”过于火爆。然而土地市场同样面临供给不足的问题，限售土地本身，反而会加剧供给不足，激发开发商捂盘冲动等。

　　地方政府明知这些政策并不会有实际效果，甚至会加剧楼市的结构性矛盾，但仍然不断采用，或许是因为在经济下行、地方财政压力巨大的背景下，楼市熄火的危害很大，但楼市短期继续暴涨也说不过去，于是现阶段只能维稳。

　　时至今日，楼市调控还能有什么新招吗？

　　笔者虽然一直不认同房地产调控，但也相信一点，对打压房价真正有效的政策，就是全面的、强制的、和社保医疗上学高考挂钩的房产税。这一政策既能打压房价，也能给地方政府开辟重要的财政收入来源，只要想收还是有办法收上来的。当然，这一的政策在法理上说不过去，同时可能激发民间较大的反对声音，潜在的后果或许是对经济体系产生巨大冲击。

　　此外，楼市调控倒也没有必要再出多少新招了。

　　在经济下行的背景下，企业盈利下滑、股市暴跌，企业家、投资者的财富开始缩水；而以温州、山西两大炒房团代表的中国楼市投资群体，各自遭遇大麻烦，温州的危机来自金融出口，山西的危机因为煤炭价格下跌，需求下降，他们在中国经济下行中风险暴露的最明显；而普通家庭层面上，如果失业潮、裁员潮出现，在工作机会出现危险的时候，所谓“刚需”也会不断谨慎。

　　还有不少人担心政府新的刺激政策，“四万亿”给中国经济带来了立竿见影的效果，也催生了楼市暴涨，但再来一个四万亿，无论是地方政府还是银行体系都不再支持。至于货币宽松，在银行坏账上升和热钱外流的背景下，货币创造能力已经很有限，至少不可能再像前几年那么高速增长了。

　　笔者近期一直相对看空楼市，或许等不到新的调控措施出台，坐等经济继续下行，楼市的低迷就可能重现。甚至如果经济下行到较为危险的地步，调控政策可能转向。当然，即使是新的刺激政策来临，可能未必如09年那般值得乐观。

　　【结束语】

　　楼市调控无路可走，也许无需再走。