稳增长如何去地产化

　　经济未见起色，政策刺激无疑将继续加码。缺少了房地产支持，未来货币政策与对基础设施的支持或将对稳增长起到更大的作用

　　一直以来，由于房地产政策关乎民生，也是支持经济增长的重要支柱，因此房地产政策的每一次调整都吸引了足够的关注与讨论。当下，房地产调控政策又一次面临两难局面。

　　一方面，欧债危机加深打击中国出口，而两年严厉的政策效果叠加，也导致住宅及房地产相关投资和消费出现明显下滑。由于房地产调控，中国经济增速下滑使得稳增长压力加大。

　　而另一方面，刚性需求仍然旺盛，仅由于4月以来支持刚需的利率有所放松，便带动房地产销售市场回暖。房价出现反弹与调控预期相悖，使得短期来看，严厉的房地产政策难言放松。这样看来，房地产已经成为宏观调控的关节点。

　　房地产调控政策不必刻意以房价下跌为目的，实际上，个别地区刚性需求旺盛、供给不足也是支持房价不会大幅下跌的重要原因。

　　同时，考虑到调控存在多重矛盾，如果能在价格可控范围内逐步放大成交量，不仅符合当前购房者利益，也不会对经济造成过度影响，或许是件好事。而出口下滑，消费稳定之下，基建投资加大有利于平衡房地产投资下滑，带动经济增长。

　　降房价与稳增长

　　本轮中国房地产调控政策已持续两年有余，其严厉程度在全球范围内都属罕见，限购又限贷的政策可谓绝无仅有。在政策重压下，近两年房价疯狂上涨的局面有所改观，并在去年10月出现轻微下降。

　　但是，由于刚需旺盛，4月以来支持刚需的贷款稍有松动，便带动房地产销售的大幅回升、房价也有上涨趋势。房价上涨与调控目标不符，决策层近日多次强调拥有足够的政策储备以防止房价反弹，说明房地产调控目标仍未达到，短期内不会有所放松。

　　尽管房地产调控政策有利于房价回归合理水平，但由于房地产与宏观经济联系紧密，能够带动相关消费与投资，所以多年来房地产一直是支持内需与经济增长的重要支柱，如今房地产市场低迷加重了经济下行的压力。

　　降房价与保增长目标之间协调困难，有时甚至存在矛盾，使得房地产政策与市场预期在政策执行期间存在着诸多不确定性。

　　首先，房地产调控和促消费之间存在矛盾。持续两年的房地产调控，不仅导致房地产销售下滑，也对与房地产相关的消费起到了间接抑制作用，对消费和稳定经济增长不利。

　　从社会消费品零售总额数据来看，由于房地产调控政策的深入，7月家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类消费同比增长分别为8.9%、26.4%、25.5%，比6月增速分别下降了0.6个、2.3个和3.8个百分点。

　　其次，房地产调控与稳增长和投资之间也存在矛盾。

　　近两年，伴随着新屋开工的减少，房地产投资出现大幅下滑。1月－7月房地产投资增速下滑至15.4%，比1月－6月降低1.2个百分点，创金融危机以来的新低。除此之外，1月－7月住宅开工面积同比增速从1月－6月的-10.7%继续下滑至-13.4%。而1月－7月固定资产投资同比增速为20.4%，之所以能够一改走低趋势，与前六个月持平，主要得益于政策对基础项目建设的支持。

　　再有，房地产调控与地方政府收入之间也存在矛盾。考虑到地方政府过去一直对土地收入依赖较大，目前地方政府的现金流已经受到了影响。根据国土资源部公布的数据显示，2010年全国土地出让成交总价款约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入的66.5%。但在加紧房地产调控后，土地收益一再下跌。

　　中国指数研究院(微博)公布的最新数据显示，2012年上半年全国300个城市土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期下降38%。

　　调控博弈

　　如此看来，当前房地产调控进入了博弈阶段。笔者认为，由于房地产对消费、投资都有拉动作用，对经济增长的积极支持作用应该肯定。而调控政策不必刻意以房价大幅下跌为目的。

　　而房地产问题从来就不是孤立的，未来要真正促进房地产健康发展，房地产政策还需要从以下几个方面作出努力。

　　一是注意配套政策的推行。

　　笔者认为，当前房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在，但豪宅市场反而泡沫较小，一刀切的调控政策很难收到理想效果。

　　因为一方面，对于高收入群体来说，由于中国投资渠道较少且豪宅不贵，自然加大了高收入群体投资房产的现象；另一方面，由于对于中低收入群体来讲房价极高，陋室难求，即便房价下降，也很难有购房能力。

　　因此，在调整房地产政策之时，更应该注重其他政策的配套实施，如加快落实收入分配制度改革、增加中低端收入群体的转移支付；加快金融市场改革、规范资本市场以提振投资者信心、拓宽投资渠道等等。

　　二是促使调控依据更加清晰。

　　毫无疑问，判断房价是否合理自然需要准确的房价统计数据。不过十分遗憾，自1998年房改以来，中国房地产市场就缺乏完善的统计体系。

　　例如，为了应对金融危机，2009年国内货币政策和针对房地产业的抑制性政策已经全面放松。其后，房价上涨很快，在很多人眼中代表着新一轮房地产泡沫的形成。但国家统计局年底发布的70个大中城市房屋销售价格却显示2009年房价仅上涨1.5%，明显偏离直观感受。

　　为避免争议，去年统计局取消了公布房屋均价涨幅平均数，使得市场失去了对房价涨幅的最直观感受，也导致研究者多年跟踪的房价历史数据出现中断。笔者认为，房价统计的混乱，使得决策层政策缺乏公信力。

　　三是改变近几年房地产政策时而过紧，时而过松，变化幅度过大的情况。

　　众所周知，金融危机之前，中国的房地产市场基本属于调控状态，国家出台一系列调整政策，以期抑制过热的投资和房价的过快上涨。而金融危机出现以后，因“信心重于黄金”，为保内需，推出了四万亿元经济刺激计划，但最终投入更接近“十万亿元”，导致房地产泡沫的积聚与地方政府融资平台风险的加大。

　　其后，为防范投融资平台风险与打压房地产泡沫，去年大部分时间决策层一直保持着紧缩的货币政策。而今年，在稳增长压力加大之下，地方政府房地产调控政策有所松动，中央层面也基本上保持了默许态度，直到近期房价出现反弹。

　　如此可见，近几年政策变化幅度过大，缺少长效机制。而笔者认为，多变甚至几近反转的政策对企业与银行极为不利，也值得重点反思。

　　支柱产业结构调整

　　当前中国经济面临稳增长难题，从7月宏观经济数据来看，消费、固定资产投资还算基本稳定，但工业生产、出口增速继续下降。新增贷款大幅弱于预期，对投资的支持作用仍未体现。而房地产投资下降进一步扩大，全然没有回暖的迹象。

　　具体看，消费方面，7月社会消费品零售总额名义增速比6月下降0.6个百分点，但部分原因是价格回落的影响，如果剔除价格因素，实际增速与6月基本持平，显示当前消费基本保持稳定。

　　投资主要依靠基础建设带动，房地产投资仍然继续下滑。1月－7月固定资产投资同比增速为20.4%，与前六个月持平。分行业来看，受益于政策支持，1月－7月铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业投资为13%，比前六个月提高7个百分点；交通运输、仓储和邮政业投资为0.7%，扭转了早前增速下降的趋势，增速增加2.7个百分点。

　　出口亦无法支持经济增长。受欧债危机影响，7月出口增长由6月的11.3%大幅下降至1%，其中，中国对欧盟出口同比增长为-16.2%，创欧元区债务危机爆发以来的新低。对美国出口只有0.6%，大幅低于6月的增速。而进口也下降至5.7%，反映了国内需求疲软以及大宗商品价格下降的影响。

　　总之，经济未见起色，政策刺激无疑将继续加码。而在缺少了房地产支持的情况下，未来货币政策与对基础设施的支持或将对稳增长起到更大的作用。

　　货币政策方面，通胀下行，使得短期内无需担心负利率，决策层仍有降息空间以稳增长。而经常项目顺差下降，外汇占款降低，公开市场操作不足意味着需要继续降准以释放流动性。预计未来货币政策将更加积极，年底之前或有一次降息与两次准备金率下调。

　　而投资方面，由于拉动经济增长的三驾马车中，在刺激政策下消费能保持稳定实属不易。海外经济动荡，出口引擎已经熄火，唯有稳投资才是稳增长的关键。相比于2009年－2010年高达50%的基础建设投资增速，如今20%的增速以及新开工的负增速，仍旧是投资和经济增速下滑的主要因素，预计未来拉动投资将更加依赖“铁公基”和保障房等基础建设投资。

　　可以看到，自6月以来大批地方政府投资项目相继上马，涉及项目金额接近4万亿元。政策支持融资的力度也有加大，目前来看，支持地方政府项目的诸多渠道融资展开，具体来看，包括以下几个方面：

　　第一，三支首批资产支持票据在中国银行间市场交易商协会注册登记。虽然首批25亿元的规模十分有限，但伴随着未来资产支持票据的增加，以资产证券化的方式拓宽地方融资平台的融资渠道，基础设施项目有望获得更多融资。

　　第二，决策层希望调动民间投资进入，要求在铁路、市政、能源、电信、金融、卫生、教育等领域尽快推出一批引导民间投资参与的重点项目。而具体如何引导民企投资，中央各部委已出齐42项实施细则，地方政府同样参与积极。

　　第三，鼓励在上海证券交易所发行高收益企业债券。预计这有利于提高中小型企业融资，并能提高市场资金利用效率。

　　第四，铁道部将2012年铁路基建投资目标上调640亿元，至4700亿元人民币。同时发改委建议铁道部以资产变现、存量换增量等途径筹措建设资金，意味着铁道部在拓宽投融资渠道方面有望获政策支持。

　　第五，央行已经两次降息与三次下调存款准备金率，同时允许金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍，进一步推进利率市场化。如果将两次降息与下浮7折的空间用足，一年期贷款的基准利率降幅超过了2百个基点。

　　第六，发改委加快基础设施投资的审批程序，有利于提高信贷有效需求。自5月强调把稳增长放在更加重要的位置以来，发改委的月审批项目多达200余项。仅8月1日，国家发改委批准了27个项目，大多与基础设施建设相关。

　　如此看来，基建投资加大有利于平衡房地产投资下滑，带动经济增长。但是，担心情绪再次涌现，毕竟地方融资平台大幅扩张导致银行风险加大是2009年的经济刺激计划受到质疑的主要原因。

　　审计署数据显示，2009年中至2010年底，地方政府投资平台数量增加了50%，债务余额达到10.7万亿元。因此，如何避免扩大相关风险成为重要问题。

　　面对上述质疑，为稳增长，地方政府项目实质上甚为关键，而对于地方融资平台借贷问题，也宜疏不宜堵。从根本上讲，理顺中央和地方财政关系，推进市政债和企业债市发展，才是解决问题的根本。而与2009年不同的是，本轮地方政府刺激政策，对待风险更加谨慎，并致力于积极提高政策的透明度和民间参与资本的介入，对于避免再次走上一轮经济刺激的老路，具有积极意义。

　　作者为瑞穗证券亚洲公司董事总经理兼首席经济学家

　　【作者：沈建光/文 】