陈惠芳

　　8月2日，一则取消商品房预售制度的传言让地产股集体“跳水”，万科、保利、金地等一度接近跌停。住建部随后对这一事件进行了辟谣。广州国土房管局有关人士在接受媒体采访时明确表示，广州暂时没有打算对预售制度进行调整。未来广州是否调整商品房预售制度，要看国家政策对此是否有所要求。

　　但8月2日当天，苏宁环球卖出的前五大席位全部是机构所为，合计卖出5595.76万元。招商地产(微博)5家机构合计套现2.39亿元。中南建设5家机构合计卖出4197.68万元。成交量出现明显放大，显示有机构跑路的迹象。笔者认为，这从侧面反映出，该传言可能不是空穴来风。

　　那么，何为商品房预售制？商品房预售制该不该取消？取消商品房预售制有什么影响？这些问题成为人们探讨的焦点。

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。1994年我国开始确立商品房预售许可制度，这是与我国房地产市场初期发展密切相关的。早期，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求。因此有必要加快建设、增加住房供应。而商品房预售制加速了整个建设资金周转，有利于房地产商快速开发、快速销售、快速资金回笼，从而进入新一轮的开发销售。

　　发展至今，商品房预售许可制的弊端也逐渐显露。一方面，正常的交易是一手交钱一手交货。但在目前的制度下，消费者付钱买房，而地产商两三年后才交楼，这也就意味着消费者承担了更大的风险。合同已经签了，但交楼时可能会发现货不对板。近几年，这类纠纷不时在各个城市上演。另一方面，商品房预售许可制让房地产开发的门槛大大降低。这几年，随着中国的房地产热兴起，许多实体经济也加入到开发房地产中“捞一把”。这在某种程度上加剧了实体经济空心化，使得国民经济的发展更多倚重房地产。当大多数人认为只有建房子卖房子才能赚钱时，这何尝不是一种悲哀？　　当然，目前大多数城市在售的商品房至少有80%以上是预售的。在这种情况下，一旦取消商品房预售，短期内楼市的供求关系会倒退回“供不应求”的状况，导致房价的上涨，不利于目前的房地产调控。同时也会让房地产市场发生大震荡，面临新一轮的洗牌，优胜劣汰。因此笔者认为，目前商品房预售许可制取消的可能性非常小。但从长远来看，销售现房才更有利于房地产业的健康发展，取消商品房销售许可制也将成为大势所趋。