岳富涛

　　最近一则关于预售制度将被取消的传言，令地产股大大受伤。预售制度是否会被取消？从政策操作层面来看，目前最多只在放风试探阶段。但就其理论基础，根据中国房地产市场20年的发展现实，挂羊头卖狗肉的中国式预售制度的确已经没有存在的基础，至少应该大幅度修改。

　　暴利的生意是如何诞生的

　　中国式的预售制度是指，开发商将尚未竣工的商品房提前销售给消费者，消费者在签订预售合同后较短时间内即付清全款(或包括银行贷款)。这个制度的发明人是霍英东，上世纪50年代他的立信置业有限公司在香港提出“预售楼花”。上世纪90年代中国内地房地产市场开始启动，但由于历史原因，除港资台资开发商，本土开发商普遍实力很弱。政府为启动市场，在1994年《城市房地产管理法》和1995年建设部《城市商品房预售管理办法》两个法规中提出了预售制度，其实质是为开发商提供了杠杆工具。

　　早期预售制度很不完善，开发商拿到土地即开始预售，于是一种暴利的生意诞生了——开发商只需10%左右的启动资金，与地方政府签订协议以极低的价格购地(此时尚无招拍挂制度)，土地款只需交付首期即可开发；建设过程大部分投资由建筑公司垫款，在建项目和土地还可以向银行抵押贷款；向消费者预售拿到全款。其初始投资和收获利润之比曾经可以达到几十倍甚至百倍。

　　此后随着市场成熟和消费者的成熟，预售的门槛开始一步步提高，从拿地卖楼花，到地下工程完工，再到结顶，全国各地标准并不统一，普遍是多层结顶，高层建成三分之一到二分之一。即便高层建筑楼层建成二分之一，距交付还有1~2年时间。预售门槛的提高，也是开发商杠杆倍数下降的过程。

　　预售制度的前提已经消失

　　可见预售制度完全是为开发商利益服务的，消费者在其中要承担极大的风险和成本增加。

　　从风险角度看，预售制度下往往会产生很多纠纷，如房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷；还会让很多实力不足的开发商进场，诱发延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押、一房多卖，遭遇调控时资金断裂的开发商甚至携款潜逃。

　　从成本角度看，签订预售合同时消费者即交付全款，在漫长的等待期内，消费者要付出资金的机会成本，贷款客户没住上房就得每月付按揭利息。

　　开发商获得杠杆，消费者承担风险和成本，在这种前提下签订的契约，从社会公平的角度看，实际上隐含了一个前提：即以时间换价格。开发商应该以低于未来现房的价格销售给预购的消费者，这也是所有预售商品的共同特点。

　　但在中国的房地产市场，价格往往是不讲道理的，至少是不讲普通的道理的。在以往十年的市场中，预售价格与现房价格在多数情况下并无太大差别，往往是越新的期房价格越高。这与我们的时代很多特色因素有关，比如流动性泛滥、缺乏投资保值渠道、中国人性格特点。

　　不仅预售制度降低价格的初衷没有达到，支持开发商启动市场的理由也早已不存在。房地产市场发展到今天，开发商已经成为最有实力的经济群体，完全没有必要再获得超越其他行业的预售杠杆工具。

　　预售可改为分期付款

　　预售制度的辩护者们有个看似强大的理由——很多国家都有预售制度，这是全球惯例。但这是一个挂羊头卖狗肉的概念偷换。

　　的确美日英等多国都有预售制度，美国75%是期房预售，现房销售比例只有25%，而在期房中，一半以上未开工就已经完成预售。但美国各州的房地产委员会规定：消费者预购期房，首期只需付5%~10%的保证金，而且这个保证金是存在一个第三方监管账户；此后根据工程进度分期付款，直至交付结算。在支付保证金后，购房者可以立即向银行申请抵押贷款，按揭成数一般为总房价的70%。但按揭贷款一般在房屋建造完成后发放，此前消费者也无需支付利息。

　　在日本同样如此，预售时签订合同，约定总价与交付日期，购房者支付定金(房款10%左右)，房屋交付使用时购房者支付余款；支付余款时再决定是否进行银行按揭。在英国期房的价格可比现房便宜20%，购房者可以获得按揭贷款。

　　可见世界各地没有哪个国家像中国这样，签订预售合同时消费者就需要付清全款，风险和贷款压力完全由消费者一方承担。这种预售契约很难说实践了公平合理的原则。

　　预售制度可以不取消，只需向世界惯例靠拢，改为分期付款，既可减轻消费者压力，对房地产市场也不会造成太大的冲击。

　　(作者为本报副总编辑)