丁冰

    房地产调控再临重要关口。以限购等手段为主的楼市调控持续时间越长，市场孕育的压力越大。分析人士认为，应尽快开展房地产税收制度改革，扩大房产税试点范围、强化交易环节税收政策，用税收长效机制逐渐取代限购等行政手段，有效抑制投资和投机需求。从长远看，房产税等相关政策的出台，有利于减少地方政府对土地财政的依赖。

　　7月以来，一线城市房地产市场延续3月来的上涨趋势，成交量创年内新高。北京多个地区二手房成交均价已回到本轮调控前水平。6月70个大中城市中新房、二手房价格环比上涨的城市数量环比已经翻倍。

　　长期以来，地方政府对土地财政依赖较大，许多地方政府土地出让金收入占地方实际财政收入的三分之一甚至一半以上。特别是今年，受经济形势影响，地方政府财政收入增速下滑明显，加之楼市调控致使地方土地出让收入锐减，一些地方政府频繁出现放松调控的“小动作”，“地王”重现市场，让房价抬头预期逐渐升温，一定程度上推动房价反弹。

　　一向清淡的7月楼市已现火爆，不远的“金九银十”更可能对现有的调控成果造成冲击。因此，房地产税收制度改革应作为楼市调控的新手段尽快“祭出”。对存量房和新增住房征收房产税，加强房产交易环节税收征管，将有助于引导市场预期，遏制房价过快反弹。此外，在房地产保有环节征税可以为地方政府开辟新的税源，并逐渐成为地方主体税种，有助于消解地方政府土地出让金和营业税等收入减少的影响，打消地方政府“反调控”的冲动。更重要的是，税收作为财政政策的长效手段，将在很长时间内发挥作用，有力促进房地产市场长期健康发展。

　　税收对房地产市场的调节作用，在发达国家已有成熟经验可资借鉴。德国对住房交易征收高额土地购买税和资本所得税，炒房现象近乎绝迹，房价涨幅长期保持较低水平；美国的房产税更是地方政府财政收入的主要来源，有的州占比甚至高达80%，有效地控制了投机炒作。

　　分析人士认为，当楼市调控步入深水区，应考虑从以下三个方面推动房地产税收制度改革，巩固房地产调控成果。

　　一是尽快扩大房产税试点范围。在总结上海、重庆等地经验的基础上，将试点范围扩大至北京、广州等一线城市，并考虑对存量房和新增住房同时征收。这样既可以增加市场存量房供应，减少新的投资投机需求，又能为地方政府培育主体税种，从根本上遏制房价上涨。

　　二是研究出台更为科学的房地产交易环节税收政策，包括营业税、个人所得税和契税等。对持有年限较长的房屋转让，减征或免征各项税收；对持有年限较短的，加大加重税收力度，提高税率，既起到抑制投资投机需求的作用，又有利于培育完善房屋租赁市场。

　　三是严格实施各项税收政策。进一步推动全国个人住房信息联网，在此基础上严格房产税的征收，在交易环节打击“阴阳合同”等。