巴曙松(微博)

　　在房地产调控政策不加码前提下，下半年房地产投资有望企稳回升。这种判断的变数来自于房价的局部性、阶段性反弹引发更为严厉的调控政策力度加码。如果这种情况出现，房地产投资预计会继续回落，增速可能回落到10%以下，这需要在房地产以外的投资领域以及内需领域采取更有力度的举措，来对冲房地产投资回落对经济增长的负面影响，促进宏观经济的企稳回升。

　　下半年值得关注的走势是：两次降息的效应、被抑制需求的自然释放和季度性因素的叠加，是否可以在房地产调控政策基调没有明显改变的前提下，平稳推动房地产成交量增速由负转正、触底反弹。

　　基于当前房地产调控政策对于高房价和财富分配负面影响的谨慎态度，预期下半年房地产调控政策的基调不会出现明显变化，房地产市场的调整动力和波动将更多地来源于自发性的、阶段性的被抑制刚性需求的逐步释放等，如果延续此前中国房地产市场波动的规律，则房地产销量在二季度由负转正基础上有望在三、四季度企稳回升。伴随销量的回升，从此前的房地产波动规律看，房地产新开工和投资增速也有望在三季度触底、四季度企稳回升，全年房地产投资增速有望保持在15%至20%之间。

　　中国房地产市场15年的发展历史上，累计有5年处于房地产市场改革试水和方案准备完善阶段，7年处于紧缩状态，1年处于放松状态，从这些历史看，除非出现显著的外部经济冲击，不同程度的调控是中国房地产市场面临的常态格局，调控的决策逻辑则是平衡经济增长和财富分配、社会影响等。本轮调控的历程显示决策者的目标取向可能已经更为关注财富分配和社会影响，这也意味着决策者对经济增长回落更多地倾向于运用房地产投资以外的带动工具和措施，当前的房地产调控政策基调短期内预计不会改变。

　　从中国房地产的发展历程看，中国的房地产周期更多体现出来的是一个典型的数量型周期而非价格周期。其一，2000年至2011年间，房地产新开工量扩张7倍，成交量扩张6.5倍，房价上涨2.5倍，而同期M2规模扩大6.2倍，这意味着货币扩张的效果主要体现在房地产开工量和成交量而非房价的影响上。其二，与房价波动相比，成交量波动对中游产业链和整个生产结构的影响更为显著，能够放大或收缩生产活动，从而导致经济周期的起伏。

　　从中国房地产投资的区域分布来看，东、中、西部房地产投资占全国的比重大致为60%、20%、20%。从具体调整政策和影响看，由于2010年以来的房地产调控对东部省市房地产市场的冲击更大，直接导致该区域房地产销售和投资下滑的幅度更大，这也是2012年以来房地产投资回落的主要原因之一。然而，目前来看东部省市房地产销售已率先于2012年一季度触底，投资也将于二、三季度企稳回升，但是考虑到中西部在三季度仍有较大可能维持当前的下滑态势，总体上，2012年的房地产投资在三季度企稳、四季度回升的概率较大。