张寅

　　新一轮房地产调控政策在4月份推出后，目前已经运行到各地披露本地政策的阶段。关于政策执行时间长度，有人根据以往政策调控经验推测为一年左右；也有人认为此次会持续两三年。还有人认定，欧洲债务危机形成新的全球经济威胁使得国内房地产宏观调控不得不释以缓手或放松。进入5月份以来，新房和二手房的成交量出现非常低迷的状况，这一切似乎都在普遍的预期之中。但市场对未来房地产市场预期其实并没有达到一致，只不过从行为再次呈现出短期观望态势。

　　关于房地产价格涨跌所表现出来市场信息则是极其混乱的。近期一些房地产企业也在所谓优惠价格问题上出尔反尔，儿戏般地作秀，让这个市场更加扑朔迷离。另外，一些激愤的网络房地产意见领袖们，不断地预测房地产价格一年内可能有30%~50%下跌状况出现。他们认为目前政策力度已经足够让房地产价格下去，如果再把物业税或房地产税加上去，那么房地产价格高昂的头必然会低下去。

　　但是很难想像，当利率处于历史低位时，房地产价格出现趋势性大幅下跌。我们认为如果利率不能调动，如果没有进入利率上升周期，仅仅依靠抑制需求，提高投资或投机房地产交易成本，不可能实现房地产价格出现趋势性的调整。从我国房地产价格与利率关系历史数据(见图1)，以及其他国家的房地产价格与利率的关系数据(见图2和图3)来看，利率水平与房地产价格之间存在着很大的相关性，当利率处于历史低位区间，房地产价格很难出现趋势性大幅下跌的现象。我们目前的现实情况是：经济仍然处于通货膨胀环境，银行存款利率又处于非常低的情况，民间和企业资金活期化倾向明显，资金投资和投机存在着非常大的潜在冲动。

　　资本市场目前已经处于阶段性熊市情况，没有任何财富效应，资金在不断抽逃之中。如果未来一段时间，金融主管部门仍然不能加息，尤其是当房地产市场处于历史性低库存背景下，社会资金有可能再次进入房地产市场使得价格进一步上升，形成更大泡沫风险。

　　从政府已经公布的房地产调控政策来看，以抑制需求为主导，供给承诺目前还处于未知状态。在房地产库存处于非常低情况，如果不做需求限制，将使得房地产价格容易被彻底操纵。特别是在货币宽松、通货膨胀背景下更是容易让房地产价格失控。令人遗憾的是，作为市场相关主体：消费者、开发商和政府，涉及前两者政策都出台了。但是由于地方政府普遍土地财政导向，使得政府应该让利的土地价格处于刚性的状态，最近土地拍卖市场上政府底价仍然偏高就是最明显的例子。在房地产税收政策方面，政府依然处于整装待发的状态，负利率情形仍然被漠视。因此下一阶段，如果希望实现房地产价格的合理回归，政府让利是关键所在。

　　作者系北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员

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