有效打击多套住房需求、快速抑制房价

　　－北京住房新政策解读

　　交银国际研究部 杨青丽

　　继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。

　　1、 多套住房需求抑制坚决，措施严厉

　　新政包含坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设和市场监管四个方面。引发各方面关注最多的是“限购令”，新政要求自《通知》发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。北京市住建委同时发布了《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》，“限购令”在执行中的细则包括：

　　商品住房包括新建商品住宅和存量住房；

　　关于家庭的认定：同一购房家庭——包括购房人、配偶及未成年子女。(购房时提供户口本、结婚证等证件原件，并如实填写《家庭成员情况申报表》，在网上签约时录入家庭成员的姓名及身份证号等信息。)     

　　关于已购房套数的认定：本市房屋权属交易系统中个人住房记录；

　　“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”的规定，由于同时制订了可操作性的细则，预计短期内政策效果明显，房地产投资需求会得到有效抑制，成交量也将出现较为显著的萎缩。4月17日“国十条”出台后，市场以观望为主，呈现“价滞量跌”的局面，北京地产新政出台后，对投资需求的打击力度超出市场预期，后续政策走势已较明朗，调控政策从严执行成为主基调，北京的房地产新政也较为可能为其他城市所追随。此前我们预计房价的回落过程会较为缓慢，因为开发商09年销售回笼资金，资金面较为宽裕，成交量持续萎缩半年左右，资金紧张状况会使得开发商选择降价；北京房地产新政的出台，并且我们预计会被其他城市追随，成交量的萎缩幅度将超出我们此前的预期，房价回落速度也会快于我们的预期。

　　2、住房供给渠道有重大创新

　　在通过信贷杠杆和“限购令”抑制投资需求的同时，新政提出增加住房供给：一方面是增加商品房的供给，包括用地比例规定、闲置土地收回和加快审批来增加新房供应，加强对预售管理避免捂盘行为；另一方面是增加保障性住房的供给。

　　关于保障性住房，新政规定，“确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。力争二季度实现供地，三季度全面开工”；“大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变。在符合城市规划和土地利用规划的前提下，支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房”。

　　2009年北京市施工面积为9719.1万平米，竣工面积为2678.6万平米，销售面积为2362.3万平米，2009年新开工面积为2246.6万平米。如果以13.6万套平均100平米计算，则新开工和收购政策性住房为1360万平米，相当于2009年新开工面积的60.5%，竣工政策性住房4.6万套相当于2009年竣工面积的17%。由于控制房价开发商投资积极性必然下降，房地产投资能否保持增长，关键要看公共租赁住房的推进情况。如果公共租赁住房能快发展，则会有效阻止房地产投资增速的可能下降程度。

　　住房保障向“租售并举”是积极的转变，公共租赁住房相比经济适用房和限价房能够更为有效地满足低收入阶层的住房需要。但此次强调是利用存量闲置自用土地、利用存量建设用地发展公共租赁住房，而不是增量，力度存疑。同时应细化公共租赁住房的政策，避免产生腐败。

　　最后，新政之下，房地产开发商、政府融资平台、银行并不是完全暴露在风险之中。房地产开发商也可以通过降价快速回笼资金，实现收入预期；政府在保障政策性土地供应时可适当维持一定的土地收入；中国内地个人信贷质量较高，即使有违约，违约率也较低。因此银行的风险可控。

　　总之，短期内，北京房地产新政出台后，成交量会急剧萎缩，在投资性需求受到打击的同时，改善性需求也会受到抑制；房价下跌速度将超过我们此前的预期，抑制房价上涨的政策效果会在短期显现；房地产开发企业会受到负面影响，房地产投资增速能否保持依然存疑；银行股估值又到低点，即使新政会引发房地产开发商、政策融资平台的信贷质量问题，但股价已经反映悲观预期。不过，由于北京的可能示范效应，以及A股存在过度反应的特点，恐会引发市场对房地产股票、甚至全国经济增长及整个股市的进一步担忧。

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