杨丽萍 　

　　正如中国人民大学土地管理系教授严金明所说，目前土地乃至整个房地产市场的问题很难通过某一项或者某一方面的政策来解决，而是需要包括土地、金融甚至某些根本制度的变革等一系列政策来加以调控。

　　调控的一个主要目的，是想借对供给与需求的调节，达到稳定市场价格的目的。非常现实的一点是，除却投资与投机需求以外，仅仅是自住型的真实需求就会给未来的调控增加很大的难度。按照目前的城镇化速度，每年将有1000万-1300万人进城，如果2020年人均居住要从目前的27平方米提至35平方米的话，房屋需求量也十分庞大，这也意味着未来10-20年，巨大的真实需求将持续存在，而这个刚性需求是很难通过行政手段调节下来的。那么，要想稳定价格，切实可行的出路就只能是对供给端的调节。就土地调控而言，就是增加土地供应。

　　国土资源部的数据显示，目前全国约有3.3亿平方米的空置土地，对此，国家已出台了相关的打击囤地以增加有效供应的相关政策。然而，在新增建设用地领域，从政府角度所放出的信号，仍然是未来建设用地指标的紧张。根据全国土地利用总体规划，从2009年到2020年的11年间里，可以用于新增建设用地占用的耕地规模为2074万亩，平均每年不足190万亩，个别省市未来10年的用地缺口或将达到50%左右。北京中原地产华北区总经理李文杰也预测，短期之内，北京的土地供应要想上来不太现实。

　　然而，土地供应紧张的背后有另外的一面。中金公司分析师白宏炜撰文指出，中国土地并非稀缺。参照美国、日本及英格兰土地利用结构，我国建设用地及居住用地有非常大的增长空间，美国、日本建成区城市用地分别占国土面积的3.1%和4.2%；而我国该指标为0.33%，其中居住用地占比仅为0.11%；我们城市居住用地至少有10倍以上的扩张空间，其中建设用地增加的主要潜力来自于农村集体建设用地。就耕地而言，18亿亩耕地占比为13%，人均农地面积低于美国，但高于日本两倍，18亿亩耕地的保护与建设用地的增加并不直接冲突，完全可以通过28%的未利用土地的开发及3%的农村集体建设用地的再利用实现。

　　白宏炜认为，土地供给增加最大障碍在于土地财政模式。土地财政是地方政府收入的重要来源之一，近几年占比达40%~50%，政府的动力在于少卖地卖高价而非多卖地卖低价，而高地价存地推升房价上涨的动力。按目前土地出让模式，预计未来40年地方政府从土地出让中获取总收入将达45万亿。在土地财政模式不变化之前，地价上涨催生房价上涨的趋势不会发生变化，房地产将不断泡沫化。

　　“增加供给是解决房价泡沫的唯一办法。”白宏炜再次明确，抑制需求政策不能抑制房价泡沫，只能加剧行业波动，根本之路是增加供给，方法很多，加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容积率、增加建设用地、放开农村集体建设用地等。

　　业内专家的建议似乎一语中的，真正调控的决心不在于市场，而在于政府。