(新华视点)终结“地王秀”？

　　新华网北京2月7日电(新华社“新华视点”记者陈芳、叶锋)进入2月份，曾经令人瞠目的“地王”接连爆冷。北京、南京国土部门先后宣布收回两幅“地王级”住宅用地，并没收上亿元保证金。

　　一边是“老地王”上荒草丛丛，一边是“新地王”频频冒头。“面粉”早已贵过“面包”，前赴后继的“地王秀”背后，究竟谁是“推手”？土地调控趋紧，是否意味着高歌猛进的“地王”神话开始终结？

　　“地王”被收回：抢地冲动受遏制

　　2月1日，北京市国土资源局发文公告，令创下北京2009年(总价及楼面地价)双料“地王”记录的北京大龙地产拍得的顺义区地块，最终被收回。其交纳的2亿元竞买保证金也被全数没收。

　　仅隔几天，南京市国土局也传来消息，瑞嘉投资实业有限公司等在2007年12月竞得的栖霞区仙林湖地块，因未按规定日期缴纳首期成交价款，也被取消对该地块的竞得资格，并没收竞买保证金2.45亿港元。

　　两幅“地王”先后被收回，究竟传递了哪些信号？

　　在市场法则中，没有保赚不赔的生意。大龙地产还没来得及将争创“地王”的高成本转嫁出去，就陷入漩涡中。资本市场上的大龙地产，从2009年底的一路高歌到今年1月下旬以来的“跌跌不休”，投资者和消费者开始顿悟：“地王”神话一旦被戳破，将陷入一发不可收拾的境地。

　　国土资源部土地利用管理司有关负责人表示，开发商在土地出让中的报价，既包含对未来的市场预期，也包含自身应该承担的责任，这意味着深化合同执行监管的重要性。

　　“看似‘撞在枪口上’，其实是调控的必然结果。”长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬说：“随着政策的持续收紧，土地市场的矛盾将会不断暴露，类似事件可能会连续出现。这证明管理部门在严肃土地交易方面释放了强烈信号，拍地企业不要心存侥幸。”

　　新一轮房地产调控下，中央打击囤地、清理闲置土地的力度明显增强。去年12月17日，五部委要求“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50%”。今年1月，国办再次下发通知要求严格土地出让价款收缴，加强对闲置土地的调查处理。

　　尽管如此，人们仍然疑惑，“地王”被收回背后，是否有开发商因算准无利可图而放弃土地？

　　资金问题是“地王”被收回的直接原因之一。大龙地产在其年报中称，2009年实现了爆发式的增长，营业收入17.48亿元，同比增长1174.08%，净利润3.39亿元，同比增长14256.4%——但以此资金实力掌控50.5亿元的“地王”，无疑是“蛇吞象”。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，去年的土地市场泡沫非常严重，一是许多原来主业不是房地产的企业大举进入囤地；二是一些没有能力拿地的企业不自量力地加入市场竞争之中。上述举措能够起到敲警钟的作用，对于全国房地产市场而言，收回“地王”只是风暴的开始。

　　“地王秀”何以“前赴后继”

　　土地，在房地产开发中是令地产商最“纠结”的要素。

　　自2009年以来，土地市场一直上演“冰火两重天”的“戏剧”：“老地王”不堪资金重负而陷入困顿，新地王的诱惑又让开发商趋之若鹜。瞄准黄金地段的地块，坚持几十轮、上百轮竞拍，豪掷数亿、数十亿元，价高者最终称“王”——这被不少业内人士称为“地王秀”。“地王秀”何以重复上演？

　　一是资金相对充裕。去年受金融危机的影响，国家将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。此举确实增强了企业的信心，意味着房地产开发商可以用更少的资金贷到更多的贷款。加上政府的一些救市计划，包括宽松的货币政策，大大增强了企业的开发能力。

　　二是土地资源稀缺。在中国城市化的进程中，18亿亩的耕地红线一定不能突破。而在一些热点城市，商品房土地存量更是“有减无增”。“物以稀为贵”，在现行“价高者得”的出让方式中，一些优质地块的价格极易在众多开发商的争抢中疯狂上涨，甚至“加冕”地王。

　　三是资本市场对上市房企的评价。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说，资本市场对别的行业的评价，一般是销售额和利润派生指标。房地产是个例外，除销售额、利润、税收指标外，还有一个更重要的指标——就是土地储备。这直接导致上市房企视“地王”为股市融资的最好“题材”，追逐不遗余力。企业拿到“地王”之后，股价暴涨，企业随即通过增发等手段快速融资，并再次“砸钱”购地，土地市场和资本市场由此“互推互涨”。

　　四是“地王效应”拉涨房价。据业内人士介绍，目前有一些开发商是只囤地从不盖楼。随着调控的不断深化，有的担心自身利益受损，便通过大量储备土地来对抗调控。在市场上不断强化“地价大涨、房价必涨、涨价正常”的概念，通过“地王板块”操控区域房价，领涨效应形成板块拉力。

　　监管不力的部门和地方政府其实也是“地王秀”的参与主体。“地王”的巨额出让金及其带动周边地价的上涨，均充实了地方的“钱袋子”。在“土地财政”之下，一些地方政府和开发商其实是利益共享者。

　　专家认为，“地王秀”更大的危害在于：开发商、地方政府所获之利，均是从飙涨的地价获得的“透支性”收益。泡沫终有破灭的一天，购房者却不得不为此埋单。

　　北京建设银行一位信贷经理认为，过去开发商在拿地时只要利润空间低于15%便不敢接手，而现在由于地价与房价同向拉扯互动，市场越来越不理性。土地储备量越大，企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险。

　　矫正“土地财政”依赖症

　　来自国土资源部的数据显示，截至2009年底，全国闲置土地累计达1万公顷。更多违规累累的“非地王”需要切实进行处置。为此，2009年12月23日，国土资源部曾宣布挂牌督办分布在北京、浙江、吉林等9省(区、市)的18宗房地产开发闲置土地。上海、广州等各地近期也纷纷对闲置土地督促开工或收回。

　　“此轮处置土地问题，必须避免‘高高举起、轻轻放下’，而是要‘动真格’。”中央党校研究员曾业松表示，遏制地价房价过快上涨，关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局，从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动；土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”。

　　解决土地问题的根本，还在于加快转变经济发展方式、改变对“土地财政”的倚重。近日一些省市刚刚闭幕的“两会”上，一些代表委员提出建议、政府官员作出回应时，均提到要“改变对土地的过度依赖”等问题。

　　2009年，一些房地产活跃的城市土地出让收入高达数百亿乃至上千亿元，较上一年暴涨数倍；也有一些城市，2009年土地出让金总额占地方财政收入的五六成之多。尤其是在实体经济受金融危机影响严重、税基增收乏力之时，来自土地出让的巨额“快钱”更让地方政府难以割舍。

　　但另一方面，各级政府也逐渐认识到，过度依赖“土地财政”将付出沉重代价，短期内使房价居高不下、群众住房困难难以解决，长期则可能造成经济结构畸形和泡沫性膨胀。加快经济发展方式转变是我国经济领域的一场深刻变革，房地产业调控眯不能置身事外。

　　专家分析，从这一轮调控可以看出，面对持续上涨的高房价、高地价，地方政府已有“危机感”。拿“地王”开刀，体现了一些地方政府在此轮楼市调控中的示范性姿态。

　　孙钟炬、潘石屹等业内人士均提到：“希望这次收回‘地王’，是对‘地王秀’的终结，从而让土地市场逐渐回归理性，避免哄抬地价的现象再次上演。”

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