空置率之谜

　　中国房地产市场最基本的供求关系至今仍“无法统计”

　　文 张育群

　　在怪事连连的中国房地产市场，长久以来最难解的问题莫过于为什么再多的新房供应，也满足不了中国人对房子的渴求。不过现在人们的疑问变成了为什么身边会有那么多空置房，是房子已经足够多了吗？

　　在中国住房商品化改革12年里，空置率并未超越房价成为民众关注的房地产焦点话题。但《环球企业家》2010年7月5日刊发的《京津空城记》一文，却引发了公众对这一关乎中国房地产是否存在过剩问题的大辩论。这暗合了这个时代的情绪。当越来越多的年轻人远离一线城市的新房市场时，却仍有大量的空置房不断地敲打着他们的内心。但至今为止，国家统计局、住建部等相关部门并未出来以正视听，如何统计才算科学，空置房的具体数量有多少，空置率究竟有多高等问题仍然莫衷一是。

　　8月中旬国家统计局透露的商品房待售情况显示：截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积仅为1.9亿平方米，不到200万套。国家统计局新闻发言人甚至特别提及，商品房待售面积和空置面积还不是一个概念，想要计算出准确的空置率很难。国家电网也一再辟谣称从未发布过“6540万套住宅电表连续6个月读数为零”数据。任志强更与网友展开论战，坚持“晒黑灯”乃可笑行为，中国住房空置率不到4%，空置率高只是假象。

　　但是，并非人人都对此确信无疑。国务院副总理李克强在8月中旬的八天内两提坚决抑制房地产投机炒作行为。中央两大官方媒体新华社及人民日报8月下旬相继撰文质疑“空置率很难统计”指摘有关部门不作为、刻意隐瞒真相。

　　包括深圳市国土资源局房地产研究室主任王锋、住建部政策研究中心住宅处处长文林峰在内的多位研究人士均向《环球企业家》指出，住房空置率是宏观调控决策最重要的依据之一，而空置率统计并非那么艰难，国际上通用手法是综合每户用水用电用煤气等各种房屋使用指标来判定。在中国这一数字迟迟难产的原因或许只有一个：这一数字出炉的杀伤力过大，即使中国城市空置房少于6450万套，但仍远远超过国际上公认的10%的警戒线。

　　“北上广深一线城市情况可能会比预想的还要糟，一旦空置房泡沫破裂，将严重挑战银行及中国经济的承受能力。”A股上市房地产公司华业地产副总裁陈云峰向《环球企业家》表示。

　　无可回避

　　在北京的东南方向，大量奢华的公寓、别墅和写字楼正在建设，其装饰有些过于夸张。通州月亮湾，它正在把自己改造成“现代”和“国际化”区域。京沈高速一侧，是一排即将遭到拆除的砖瓦平房。高速另一侧，则高耸着10多层高的公寓大楼，在过去一年里，该地区楼盘售价从每平方米六七千元扶摇直上至两万元，然而落满灰尘的这些空置新建筑物，正成为房地产过往繁荣的墓志铭。

　　根据北京链家地产通过小区门店驻守店员扫楼和长期市场交易房源监测，月亮湾有50%以上的住房在一年内都无人入住。通过同样的方法，他们测算出顺义东方太阳城、佳和宜园等空置率超过40%、崇文区宝鼎中心空置率接近30%。链家地产提供这些数据的目的就是想证明空置房调查并非像有关部门所说那样难以统计，只是需要投入人力物力而已。链家地产之前甚至专门成立了空置房管理中心。

　　表面上看空置率调查确有难度。中原地产华北区董事总经理李文杰对《环球企业家》表示，早在2008年，他的团队就试图与供电局合作调查商品房空置率问题，然而在深入合作之外他们发现，即使是供电局的数据也不具有说服力：全国目前共有3亿个电表用户，然而智能电表只占很少一部分，大部分还是机械表和插卡表，难以甄别城市空置房。  

　　但众多市场和学术机构也正竭尽全力以探明中国空置率真相，虽然他们的统计方式并未得到广泛认可。深圳市国土资源局房地产研究室主任王锋长期跟踪深圳市住宅空置率情况，他采取的方式是与物业公司合作，最后得出深圳空置率要高于10%的警戒线；而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则通过大量调研认为，当前中国一线城市和少数二线城市房地产投资投机比重偏高，存在较高的空置率，大致在20%左右，而三四线城市的空置率则会比较低，但与发达国家一般5%左右的空置率相比，仍属于高泡沫地区。“在香港住房空置率达到10%，人们就感到天要塌下来，而中国北京CBD的空置率高达30%，人们还在建新的公寓大楼。”李文杰感叹说。

　　通常意义上的房屋空置量和空置率指标是从西方国家引进来的。从指标含义来说，空置量是指凡是已建成达到入住标准但超过半年无人居住的房屋都是空置房屋，包括已建未售和已售未住两种情况。空置率指标则是指所有空置房屋面积与所有存量住房面积之比，当前的分母—全国城镇存量住房面积是130亿平方米。而目前中国空置率普遍的算法是用国家统计局最新公布的1.9亿平米已建未售面积除以上述分母，得出中国空置率不足2%之结论。但相比统计局不吝披露的已建未售空置量，大量建成未住的空置房屋仍游离在统计数据之外，而这才是悬在中国楼市头上的一把利剑。

　　住建部政策研究中心住宅处处长文林峰向《环球企业家》指出，以往房地产调控都缺乏准确的统计数据做支撑，决策层对供需关系心中无底，只能摸着石头过河。“在国外，一般通过电力公司了解电费缴纳情况就可以统计到。即使中国情况特殊，连人口普查和经济普查那么大的数据量都可以做到，那么理论上空置率的统计有什么理由做不到？”文林峰说。

　　独立经济学家谢国忠警告说，在过往民众关注的房价泡沫之外，有可能潜藏着更大的风险—房量泡沫。这是即使在当年的日本和香港地产泡沫中也未曾出现过的。他认为中国商品房的空置率约为25%至30%，至少比正常市场情况高出1倍。他将这些空置房视为投机库存，其价值可能占中国GDP的15%。而这一投机有可能在未来两年持续放大。因为现有调控有意在控制供给节奏，这间接形成了开发商的库存。而一旦调控放松，投机行为将卷土重来，导致库存价值翻番，愈演愈烈。

　　之所以出现这些情况，在于中国在经济复苏的艰难通道中，仍处在负利率区间。谢国忠认为，流动性资金为了抵御通胀而将房地产视为避风港。这些投资者们坚信，中国政府不会眼睁睁看着房价回落。因为整个中国地方政府的发展模式里，土地财政是最不可或缺的一环。现在看来，他们赌对了。