心理效应远大于实际作用

　　■新快报记者 陈齐

　　面对房价的快速上涨，国家近期出台了一系列楼市调控新政：营业税优惠取消、土地出让金首付提升到最少五成……年底的房地产市场是否会因新政出台而出现拐点？记者调查发现，目前广州市民对楼市新政的出台十分关心，但不少购房者并不认为其对房价会产生根本性的影响。地产专家韩世同也认为，目前的调控政策仅对投机性购房有一定抑制作用，其对整体房价的打压，心理作用远大于实际作用。

　　市民对新政持怀疑态度

　　从12月7日到12月17日的短短10天内，中央连出四条涉及房地产的新政策，房价的快速增长引起了政府的高度关注。但记者采访发现，虽然新政的出台剑指高房价，不少广州市民对其能否抑制房价上涨仍心存疑虑，更有人担心新政会增加购房成本，间接推高房价。

　　“营业税优惠两年改五年，市民明显增加了负担，但还看不到对房价有抑制作用。”市民沈小姐就认为，市民在面对购买一手房还是二手房的选择时，会因为政策导向性而选择一手房。沈小姐说：“营业税的收取对炒房者并没有影响，而对有刚性需求人群的购买力有非常大的影响。像广州的二手房业主买卖通常都是实收，若刚性需求的人购买，这个营业税还是由老百姓埋单。”

　　今年6月份置业的市民马先生则认为，政府每次调控都出现了越调越涨的现象，新政策没有扭转市场上的供需矛盾，难以从根本上解决房价快速上涨的问题。相比二套房贷政策，营业税与拿地首付方面的新政无疑并未刺中房价上涨的要害，广州地产专家韩世同分析认为，新政在对市民购房决策的影响上，心理层面的作用大于实际作用。另外，新政策对楼市调控的有效程度也值得商榷，如营业税优惠的取消是把双刃剑，它一方面打击了投机性购房，一方面也增加了普通购房者的购买成本。韩世同建议这类政策应适当收紧而不要一刀切，过紧的政策产生的效果与抬高房价无异。

　　拿地门槛高更易推高房价？

　　根据12月17日财政部、国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》，开发商拿地首付门槛被提高到最低五成。该政策被认为是直接针对今年全国地王频出的怪象而制定。

　　此前，全国地王此起彼伏地涌现。就在该通知出台的前一天，广州出让6幅3组两两捆绑的花都南方花卉市场住宅用地，其中一组楼面地价高达3809元/平方米，为保利置业夺得，此价格比50天前卖出的花都马溪村地块2315元/平方米楼面地价上涨了65%。开发商拿地首付高了，无疑对资金要求更高，一些无节制的盲目拿地现象将被抑制。

　　不过，拿地门槛的提高，不见得对开发商来说都是坏事，一些资金实力雄厚的大开发商反而更容易在土地市场形成垄断。有数据显示，央企今年的圈地行动比2008年更为迅猛，上半年各月成交总价排行前十的商品房开发地块中，其中六成的高价地块由具备国资背景的企业获得。今年，保利、中化方兴、中海地产、中粮地产、招商地产等央企背景的地产商在土地市场几乎形成了垄断地位。一位业内人士就认为，提高开发商拿地首付到五成，等于是把小地产商“干掉”，保留大型地产商。该人士评论认为，目前土地市场已经被大开发商部分垄断了，拿地成本的增加将加剧这一现象，而大开发商一旦对土地市场形成完全垄断，房价将会被推得更高。

　　“提高拿地首付不如政府增加土地供应。”广州地产专家韩世同表示，现在的土地政策并没有恢复到以前最严格的时候，政府从拿地门槛考虑控制房价，还不如开闸供地，让更多的企业可以参与到土地市场上来。

　　通胀预期下豪宅受影响最小

　　今年1到10月，全国商品房和商品住宅销售面积同比增长48.4%和50.1%，销售金额同比增长79.2%和84.3%。量价齐升是今年楼市最大的特点，而豪宅在市场上的表现尤为抢眼。面对新政的出台，豪宅市场受到波及的程度相对较小，反而可能因此占据市场更大的销售份额。

　　纵观广州近几年的豪宅市场，几乎都是2006年以前获得审批的项目，其后获准建设的豪宅项目非常罕见，大部分也集中在从化、花都等区域，市中心新货在几年内将明显减少。近日，随着珠江新城最后一块住宅用地拍出，几年来以CBD豪宅闻名的珠江新城一手豪宅即将进入销售的最后冲刺阶段。该区域大户型将越来越稀缺，价值也有望进入新的高度。华标创业集团营销总监吴仲明表示，目前在购买高端物业的买家中，不少都是冲着通胀的预期，他们为了保值，会选择一些具有稀缺资源的高端物业。“国家今年上半年大手笔抛出四万亿投资、五万亿贷款额度，尽管这些钱真正带动经济、进到老百姓腰包里还需要半年以上的时间，但通胀的前景却使不少投资者先知先觉。”

　　据悉，目前资金实力雄厚的豪宅投资者，多是为预防通胀而买房，其投资是个长期过程，预设的投资周期一般较长，大多不会低于5年。既然要保值增值，地段稀缺、产品稀缺的豪宅自然是最受青睐的投资品。在这样的逻辑下，新政等于是没有增加任何投资成本，市场对豪宅的需求反而会增加。

　　■小贴士

　　12月楼市新政

　　12月7日，在当天结束的中央经济工作会议上，相关报告中没有提及房价及抑制投机需求，指导方针主要是继续支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供应。

　　12月9日国务院常务会议公布“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。同日，国家发改委主任张平明确表示，要抑制投机性购房。

　　12月14日国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　12月17日财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地后首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

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