美国模式中国路：争议中前行

　　本报记者 陈周锡 薛惟中 上海报道

　　如果算上中东大佬对于中国房地产的热情，那么以每小时都有人惦记着到中国房地产市场投资获利，是毫不夸张的推断。

　　毕业于麻省理工学院的王谦，正试图把境外的投资热情与中国房地产商强烈资金需求予以对接。王谦任衔于上海中凯房地产开发管理有限公司(以下简称“中凯开发管理”)的执行董事兼总裁，对把风险投资与专业的房地产建造相结合的“美国模式”烂熟于胸。

　　最近，在合肥举行的“‘巢湖现象’及地产运营新模式高峰论坛”上，王谦透露，迄今为止，中凯开发管理已和巢湖、南昌、

扬州和连云港等地的4个房地产项目签订 “专业开发管理服务协议”，总建筑面积60万平方米。

　　事实上，这种在美国已流行几十年的专业项目管理模式，如今被中凯开发管理“拷贝”到中国却成了“新生事物”。有业界人士认为，该模式或将成为改变中国房地产开发格局的新生力量。当然，这种模式正在遇到最强劲的挑战，那就是与资金资本相映而出的“人才资本”，钱似乎不难找，难的是谁来干，能支配这些钱的人在哪儿？这些问题没有浮出水面，与现在卖方处于强势有着密切关系，住宅销售正处于顺风期，一位地产商甚至称，利润高得自己都有点不好意思了。行业现状可见一斑。

　　中凯雄心

　　在安徽巢湖，“中凯景湖豪庭”最近开盘当天成交188套，销售率达52%，几乎是当地一个项目一年的销售量。这是中凯开发提供专业管理服务的第一个项目，也被认为是“美国模式”在中国成功开发的第一个典范。

　　“中凯景湖豪庭”开发商为巢湖力达置业有限公司(以下简称“力达”)。引进中凯开发管理后，力达将资金和项目交其管理和开发。中凯开发管理将收取总开发成本4%的管理费。另外为表示双方一致利益，中凯开发管理还持有该项目10%股权。

　　“其实力达并不缺钱，但他们是做建筑的，在房地产开发没有经验，也没有专业的管理团队，”王谦认为，双方合作能达到优势互补。对于双方合作，力达董事李彦友表示，希望该项目能够得到效益最大化。

　　王谦表示，在今后中凯开发管理提供的专业服务中，一般会收取项目总开发成本4%-8%的管理费。如在项目中拥有股份，或将得到该项目可观的投资回报利润。

　　一般而言，中凯开发管理会与投资方事先约定项目的基本投资回报率，在保障投资方这部分收益前提下，在剩余的项目利润中中凯开发管理也可参与分成。“当现金投资回报率为0-12%时，全部利润属于投资商；现金投资回报率为12%-20%时，中凯开发管理即可分享税前利润额的35%；现金投资回报率大于20%时，中凯开发管理分享税前利润额的50%。”

　　王谦乐观认为，中凯开发专业项目管理的“市场空间很大”，目前主要有3类合作对象：把房地产作为副业的企业；拥有土地、缺少资金的投资商；政府主导开发的经济适用房。

　　王谦认为，二、三线城市是中凯开发管理的主要发展战略，主要是这些城市最能体现中国房地产市场。目前这些市场正处于起步阶段，市场空间很大，如管理的好，利润率也很可能高于一线城市。根据计划，中凯开发今年计划签约10个项目，总建设面积150万-190万平方米；明年累计签约20-25个项目，总建筑面积达300万-380万平方米。

　　据了解，中凯开发管理成立于2006年4月，由中凯企业集团、美国基金华平投资集团(下称“华平基金”)及中凯房地产开发管理有限公司经营团队三方为主要股东构成。

　　路径选择

　　中凯开发管理所倡导的专业项目管理模式，基本“拷贝”了美国房地产开发通用的投资与开发相互独立的运作方式。

　　目前，国际上主要有两种房地产开发模式，即“美国模式”和“香港模式”。至于哪种模式更适合中国，此前各界有过争论。由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，我国房地产开发模式基本上借鉴了“香港模式”。

　　“香港模式”覆盖房地产开发全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，堪称 “全能开发商”。而“美国模式”从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。

　　据了解，这两种模式最大的区别在于：“香港模式”的房地产开发商，更多地依赖银行贷款和通过预售收取客户预购房款；而“美国模式”的房地产资金，70%来源于社会大众资金，只有15%左右是银行资金。

　　今年1月29日，华平基金与中凯开发管理签署了股权合作协议，持有中凯开发25%股权，同时提供不少于3000万美元的资金。王谦称，中凯开发是一家以输出房地产开发管理的专业公司。而华平的入股，使中凯开发管理与美国房地产开发商角色定位更加接近。

　　从中凯开发管理定位看，他不仅希望成为房地产服务商，更希望成为房地产风险投资及不动产投资管理商。而对一些中小投资商来说，中凯开发管理具有的资金优势显然比专业管理更具吸引力。王谦透露，中凯开发管理多种资金合作机制，为中小投资商提供资金支持。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林认为，近几年宏观调控以来,房地产企业已从原来以开发、销售为重点，转移到融资、设计、开发销售为重点。突出的变化是，实行土地实行招拍挂后，展示企业的实力主要依赖于资金实力。随后，开发合作的多样化开始形成，采取了企业优势互补的方式，实现多赢的发展战略。

　　上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，自2003年以来，一系列房地产调控后，正逼迫内地开发商进行战略转型，其中两大特点是：融资重要性上升至首位；由全能型向专业型转变。

　　王谦表示，由一家开发商独立完成全流程的“香港模式”，在目前形势下已使得房地产企业不堪重负。想要取得突破，不仅需要融资渠道创新，更重要的是经营模式转变，专业化是中国房地产行业发展的必然趋势。

　　基于上述原因，中凯开发管理从美国“拷贝”而来的专业项目模式，随之诞生。

　　“难度不小”

　　王谦承认，如何合理调配人才，是中凯开发项目管理的主要瓶颈。

　　据介绍，目前中凯开发管理的做法是：上海总部给各地配给项目经理、财务经理，以及设计和营销团队。同时，还要充分利用当地人力资源，负责项目前期工作以及与政府接洽。

　　另外，控股公司中凯企业集团，在国内有十几年的开发经验，在上海属于一类品牌，它能给中凯开发管理带来品牌和资源优势。同时，中凯开发管理给各开发项目动态的回报跟踪。

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　　中凯开发管理总裁助理、战略拓展部市场经理万方说，每年初，公司就会制定本年度工作人员配备计划。按今年10个签约项目计算，预计需要配备工作人员90名。目前公司储备人员已达50名，比今年初增加了20人。在项目扩张中，公司在网络项目所在地招聘人才的同时，也从同行企业、市场上招募大批高学历人员，大多从事一线操作人员。

　　那么，中凯开发的专业项目模式，是否能在中国市场施展拳脚呢？

　　对此，复旦大学经济学院博士生导师、房地产研究中心主任尹伯成教授则认为，从理论上来分析比较好，但实际推广难度会不小。原因在于，融资渠道难免与政策导向相左，经营模式或许会遭开发商、政府等抵触。

　　尹教授认为，与“美国模式”有所区别的是，中凯开发的融资平台建立在海外资本基础上，而非我国社会大众资金。近年来，国家频频出台政策限制外资进入中国房地产，旨在防止房地产投资过热。而中凯开发则把海外融资渠道，作为与开发商合作的重要筹码，潜在一定的政策风险。

　　另外，在住房需求强劲、

房价三度“出轨”情况下，由开发商独占的高额利润，将难以与中凯开发、华平基金等机构分享。同时，开发商对引进中凯开发能创造多少超额利润，心里没底。鉴于经济利益，当地政府的态度也极为重要。

　　杨红旭建议，国内房地产开发模式，首先结合内地的特殊情况，其次考虑借鉴国外先进经验和成熟模式。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林表示，对我国房地产企业来讲，采取什么样的合作方式并不重要，重要的是合作能够成功，企业能够发展。王认为，未来我国房地产企业的开发模式可能不仅仅是美国、香港模式，需要更多样化，如和矿山合作、农民合作、其他行业的企业合作，只要有合作机会，什么样都是可行的。

　　来源：经济观察报网