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本刊特约主笔 黄昕
近来，从开发主题公园、高尔夫、温泉旅游度假区入手，进而开发别墅等房地产项目的“旅游地产”日益火爆，成为房地产开发的新热点。曾经成功开发了锦绣中华、民俗文化村、世界之窗和欢乐谷的深圳华侨城集团，被视为成功开发旅游地产的经典案例而时常引用。
华侨城确实是旅游开发，尤其是主题公园开发的成功典范。它是中国目前拥有主题公园数量最多、规模最大、效益最好的公司。1989年11月22日，锦绣中华开业，第102天后迎来第100万个游人，收回全部8000万元投资仅仅用时一年半。1995年开园的世界之窗已累计接待游客2650万人次，经营收入达到32亿元，实现利税超过10亿元，主要经营指标名列全国旅游景区第一。2004年华侨城内主题公园入园人数645万人次，居全国主题公园群年接待量之首，营业收入68991万元。欢乐谷入园人数突破250万人次。
在没有任何自然资源的深圳进行旅游开发，华侨城无疑取得了巨大的成功，但成功非侥幸。目前，全国有将近1500亿元投资“套牢”在2000多个主题公园上，其中70%处于亏损状态，20%持平，盈利的只有10%左右，约有2/3难以收回投资。
而华侨城自1989年开始，18年来，在占地250万平方米的四大主题公园上累计投资超过30亿元，创建了中国投资密度最高，持续投资时间最长的城市旅游度假区。锦绣中华迅速收回投资，与该项目的控股股东香港中旅集团在香港的大力推广和宣传是分不开的。换言之，如果不是毗邻港澳这一高端市场，锦绣中华是无法在短期内获得成功的。在充分挖掘香港市场的时期，珠江三角洲的经济迅速发展，人均收入快速增长，而深圳作为经济特区，也吸引了大量国内游客，客源的不断增加，市场腹地不断扩大，延续并创造了华侨城的奇迹。
近年来，华侨城的房地产开发也取得了骄人的业绩。有人据此认为，华侨城的旅游开发提升了华侨城的房地产价值。华侨城的环境确实好，房子也不便宜，但是找不到明显的证据来说明华侨城的土地和房屋是因为旅游的成功而大幅升值的。能够找到的数据只能说明由于华侨城专注于旅游开发十几年，同时也把一直没有精力开发的土地晒熟了。
与其说华侨城是成功实践旅游地产模式的先驱和典型，房地产利润是华侨城长期规划的结果，不如说是上天对华侨城专注的奖赏。
华侨城能把土地晒18年不开发，还有一个不容忽视的前提：华侨城集团是国有企业，拥有部分政府职能，是土地的一级开发商。把生地开发成熟地，是它的一项业务。
如今，众多发展商打着旅游地产的旗号，高呼向华侨城学习的口号，意图复制华侨城的成功。在此提醒他们重温“邯郸学步”的故事：燕国有个青年人到邯郸去，看见赵国人走路的姿势很好看，就跟着人家学。结果不但没学好，连自己原来的走法也忘记了，只好爬着回去。
对此，广东人有更精辟的俗语，虽然不雅，但是传神：学人打屁打出屎。但愿不要出现这么不雅的情况。
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