翁忠平 蓝风机构市场总监

　　“下半年接下来的时间里，在政策影响下，楼市不会出现逆转，也不会有更好的行情上演，整体仍将偏弱。”

　　8月份比7月份的楼市成交确实存在一定程度的反弹，导致这种结果的出现，更多的是源于政策疲软期，也就是说新政出台几个月了，期望中的房价大幅下跌没有出现，那些憋了几个月的刚需需要释放，并且很多买房人担心这种局面会持续下去，房价在后期再度上涨，因此加快入市出手。

　　从南京而言，成交大幅上升，但房价并未出现上涨，即使有也是个别楼盘出现微涨，并不代表整体趋势。此外，一些楼盘在前期走了一些量后，按接下来时间计算，完成年度计划任务并不困难，于是适当调高售价，而在量上追求不多，从而给人房价在涨的印象。事实上，在8月份成交大涨后，进入9月后成交又开始出现疲软，这也是因为楼市在新政作用几个月后，出现局部过热已经引起政策警觉，再次调控的政策信号风声出来后，让买房人又陷入新一轮的观望。政策的作用对楼市走向影响依然巨大。

　　至于宏观经济与目前的房地产形势，个人觉得没有必然的联系。从目前的宏观经济来看，上半年GDP应该是增速不错，那么下半年即使有所下滑也不会有太大影响，新政出台也是基于对整体经济的判断，那么宏观经济出现的微弱变化短期内不会影响到房地产政策和市场。

　　由此判断，今年下半年接下来的时间里，在政策影响下，楼市不会出现逆转，也不会有更好的行情上演，整体仍将偏弱。从需求方来看，半年到一年时间内，基本以刚需和改善型需求为主，投资客几乎难以出现。开发商在销售价格预期上也仍将降低，就像3、4月份房价上涨到一个高度，以为就此成为事实，但现在很多新开楼盘相比那个时间段就降低了预期，看上去有所下降，但相比去年仍然是上涨的。接下来房价将会逐步趋稳，不会出现大变化。

　　针对当前房市的价量反弹，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌近日表示，我国下半年GDP增速逐季递减为必然趋势，但政府宏观政策方向不会变，尤其是房地产从紧调控政策、节能减排政策和整顿地方融资平台的政策不会改变。当前国内各地房市价量反弹，仅仅是短期波动。面对当前楼市的疑似回暖，对政策调控的质疑不断。那么当前出现的价量反弹究竟是真实步入上升轨道，还是昙花一现？我们邀请蓝风机构市场总监翁忠平和南京新景祥副总经理何晔对此进行探讨。

　　量价反弹肯定是短暂的

　　何晔 南京新景祥副总经理

　　“这只是特定意义上的一个阶段的量价齐升。下半年接下来的时间，楼市整体上仍是量升价平，甚至价减才是比较正常的。”

　　当前出现的所谓量价反弹肯定只是短暂的，市场基本面和政策影响无法支撑这一行情。8月份以来出现的所谓量价齐升是因为个别楼盘，尤其是性价比比较高的楼盘受到市场追捧所致。另一方面，目前市场的整体推盘量并不多，很多楼盘开盘也才推出几十套。

　　如果说市场已经有了上升趋势，为何推盘量处于扭捏状态？这种推盘数量少的情况，一方面源于开发商信心不足，他们希望在价格不变甚至微涨的基础上获得较高销售量，所以每次以少量开盘获得所谓热销，看上去很美，给人一种抢手的印象。另一方面也是开发商仍在不停试探市场。拿出少量房源放出来，可以做价格测试，如果市场反应不好可以马上调头。这些情况的核心仍是信心不足，贪念过重。如果价格适中，跑量不是没有可能。

　　综合来看，前段时间的成交量看起来在升，但这是相比前几个月几乎停滞行情，同比仍是下降。这只是特定意义上的一个阶段的量价齐升。近期楼市的成交又开始反复，并且有些楼盘在前段时间卖得不错，最近调高价格，结果市场反应马上回落，又不得不把价格调回去。现在的买房人心态更理性了，会从自身经济承受能力考虑。从大环境来说，如果楼市骤然升温，会让政府感到不安，从而增加新的调控出现的可能。所以下半年接下来的时间，楼市整体上仍是量升价平，甚至价减才是比较正常的。

　　事实上，今年的楼市调控导致年关可能出现的情况甚至相比2008年更为严重，政府调控的力度空前，消费者心态理性回归，开发商还是要见好就收。目前新政很大程度上是从需求端进行控制，那么如果调控深入，就可能从开发企业进行控制，如设置行业进入门槛等，限定利润收益等。

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