◆导报记者 孙罗南 

　　日前，有媒体报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”(下称“办法”)，规定开发商将不能直接收预售房款，开发资金将进一步收紧。

　　在没有新的楼市新政出台之前，预售房款的监管引起公众热议，并被寄予了降低房价的厚望。但经济导报记者18日采访的专家均表示，预售房款监管制度在不少城市早已施行多年，此项制度不会直接作用于房价，对房价影响不大。

　　“济南早就有”

　　事实上，2008年北京就拟建立并推行预售资金监管制度。据当时的媒体报道，北京初步计划纳入第三方中介机构具体执行监管任务，防止开发商挪作他用。评论称，这“无疑将让一些开发商加速死亡。”

　　两年后，北京市拟出台的办法规定，北京开发商将不能直接收存商品房预付款，即房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。同时，商品房项目预售资金用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等4个资金使用节点申请用款。

　　山东经济学院房地产研究所所长、导报特约评论员郭松海接受导报记者采访时表示，预售房款只能专款专用，并由监管部门监管，其实这种制度“济南早就有了”。

　　据了解，2005年，当时的济南市建委就制定了《济南市商品房预售款监管实施细则》，引入市场中介机构，通过担保公司、商业银行对商品房预售款进行监管。其他城市诸如武汉、深圳、广州、厦门、齐齐哈尔等地也已规定开发商将预售房款纳入监管账户监管。

　　不过，只有齐齐哈尔市去年出台的办法规定，市民购买预售商品房，只需将房款直接存入指定的商品房预售资金监管账户，而不再将购房款直接交给房地产开发企业。

　　山东师范大学房地产经营管理系主任、导报特约评论员程道平告诉导报记者，济南虽然没有规定开发商不能直接收存商品房预付款，但要求开发商将预售房款存入专门的监管账户。

　　“监管预售房款主要有利于保护购房者的利益，使预售资金能够使用在本项目上，不会被挪用到其他地方。主要是确保预售资金安全，万一开发商挪作他用，资金链断了，或者携款逃跑，就不好说了。”郭松海对导报记者表示。

　　对房价影响小

　　数据显示，今年1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；定金及预收款9356亿元，增长30.3%。依此计算，定金及预收款约占到资金来源的24%。

　　对预售房款的监管，这24%的定金以及预收款的使用将会更加规范。这是否能迫使开发商为了缓解资金压力不得不加快售房速度或考虑降价呢？

　　郭松海认为，这与房价关联不大，房价走势是房地产业的大环境造成的，主要看开发商和购房者的博弈。比如说在济南，今年下半年房价有降价的因素，一方面是调控政策影响，一方面是土地供应量增大。

　　“但是济南下半年房价也有上涨因素，目前已经有很多大型开发企业进驻，而且百姓购房的刚性需求还很大。上涨和下降的因素都有，所以房价能否降低很不好说。”郭松海说。

　　程道平同样认为，预售房款的监管对房价不一定有影响。“要看开发企业不同的项目构成，各个企业情况不一样。如果开发企业只有一个项目，他也不会把预售房款挪用到其他项目上去。对预售房款的监管不一定造成房价下降。”

　　山东大学经济学院副院长、导报特约评论员李铁岗告诉记者，对预收款监管是很正常的，在国外已经形成了成熟的模式，它对房价只会产生间接影响。“但预售房款监管至少是规范房地产市场方面很重要的一环，把资金规范了，对房地产长期发展有利，从长期看，也有利于稳定房价。”

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