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任志强:房价不因政策改变 北京四环内会过五万

http://www.sina.com.cn  2010年05月14日 02:35  新京报
图为北京华远地产股份有限公司董事长任志强。(来源:新浪财经 陈鑫摄)
图为北京华远地产股份有限公司董事长任志强。(来源:新浪财经 陈鑫摄)

  最严厉的房产调控政策到底对房价产生了怎样的影响?北京多家机构的统计数据互相“打架”。“大降8000元”的数据与老百姓的体验相去甚远。交易量的下降已经立竿见影,房价的下降依然是一个见仁见智的谜。想了解当前的现状,可以到现场去看看。而未来的走势却需要集体智慧去判断和取舍。记者采访、梳理了业界一些最新、最具代表性的观点,看涨与看跌皆有其道理,希望给大家一个借鉴。

  【会跌多少】

  SOHO中国董事长潘石屹

  “房价下跌15%-20%”

  潘石屹:最近密集出台的政策中,有一些已经是“开弓没有回头箭”,还有一些政策在研究之中,如物业税、房产税等。

  这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。这次,政府铁了心让住房价格回落,不达到调控目标决不罢休。只要住房价格的回落达到了调控的目标,那些正在研究的政策也许就不会出台了。

  在销售方面,涨价时可以慢慢地、一步一步涨,但降价时一定要一次到位,不能一步步地降,因为市场永远是买涨不买跌,如果一步步降的话,将不会有成交量。我预计在这轮政府密集出台政策的调控下,住房价格下跌的幅度会在15%—20%,住房的价格回到2009年初的水平。

  记者点评:降价一步到位,估计很多开发商很不愿意做到这一点。因为降多少才算“到位”,目前还没有共识。而且,房价下跌15%-20%也回不到2009年初的水平。二环内有个小区去年初最低时是18000元/平米,现在调控了,业主还在报4万/平米的单价,回去估计得50%,而银行能承受吗?

  中原地产三级市场部副总经理宫萍

  “房价或在年内下调30%”

  宫萍:限购、限贷的政策在4月30日出台将使得改善型购房出手谨慎,而投资需求将在5月销声匿迹。之前占市场总成交量4成的投资客离场,而大量刚性需求也会期待房价下跌而转为观望,这将使得5月楼市成交量下降5成以上。

  一系列政策的有力打压,将非常明显地出现部分区域价格加速回落的现象,以通州为代表的部分区域在5月价格下跌幅度可能超过15%-20%。北京房价也将立刻停涨, 50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源,房价很可能在年内出现下调30%的现象。本次楼市的调整时间将超过2年,很难在2012年以前出现回暖。

  记者点评:交易量下跌比价格下跌的预测更“靠谱”一些。交易量的下跌意味着价格很难避免下跌,人有从众心理,房价就是这么涨起来的,也可能沿着这条路再退回去。若真下调30%,望京、大兴,以及亦庄的降价压力还是比较大。

  思源经纪董事长陶红兵

  “房价下跌30%或是目标”

  陶红兵:我认为最坏的时候还没有到。调控刚刚开始,政府是有目标的,不达到目标是不会罢休的,应该是房价下来一点:房地产应该下跌30%,大家会感觉还可以。

  这个平均的数字很容易达到,现在有些城市已经实现这个目标。因为政府会事先把这个月要批准的所有的楼盘做一个统计,超过这个均价的时候,政府会建议您推迟开盘。

  这就会产生两个效应:如果想获准早日开盘,开发商可能在价格上需要有一定的姿态,达到一定的预期;而如果选择坚持价格,随着价格信号的不断走低,买涨不买跌的效应会让等待的开发商比较难熬,风险加大。

  记者点评:房价下跌30%就逼近断供线。最近银行的压力测试结果是可容忍房价下跌30%-40%。若政府以此为调控目标,开发商和买房人也就更有底了。

  【何时回调】

  华远地产董事长任志强

  “四环内房价会过五万”

  任志强:政府可能比开发商更担心房价下跌后的影响,现行严厉打压的政策必然是临时性的。无论是从中央政府层面,还是地方政府层面,都不可能置宏观经济承受力和客观市场规律于不顾,不尊重市场规律必然会遭遇市场的报复。地方政府也不可能立即改变自己依赖“土地财政”的现状,很多地方政府最近已经在主动找开发商提供低价地。

  开发商持有资金充裕,也有很多投资渠道可以选择。新政在打压需求的同时,也影响到了开发商继续拿地、推出新项目的积极性,市场的存货本来就不足,一旦出现断档,政策退出后,未来还是会出现房价的大幅反弹。我过去说过,北京的三环内的房价会过五万,现在我不仅没有改变自己的观点,还认为应该将这一范围扩大到四环内,看看四环内还有什么地可供应?房价长期上涨的趋势是基本的市场规律,不会因为临时的政策而改变。

  记者点评:老任说出了一个很真实的开发商心态:没钱赚,干嘛参与拿地盖房?现在都不拿地,两年后的周期内新房子面临缺口是铁定的事,但是最近的调控是否会逼出一些投资客的二手房来填补这个空缺呢?

  伟业我爱我家研究院总经理陈亮

  “四季度或明年初楼市回升”

  陈亮:冬天还没有完全到来,但是春天也不远了。我们的判断是:1-3个月内,即近期市场进入量跌、价下滑的状态。政策调控的主要目的是压价,而不是打量,但是首先要把量压下去。量跌之后,市场的走向会出现分化:或是进入低迷阶段,或是价格已经有所触底,进入自然反弹状态。这种“反弹”不是价量都达到一定的高度,而是进入一个相对健康的上升空间。

  现在和2008年相比,最重要的区别是现在的流动性还是比较充裕的,很多的资金在寻找出口。我们正在做的调研显示,不管是代理项目还是二手房的看房者,大家都在考虑什么时候重新入市。乐观来说,应该是四季度末或者明年年初。

  记者点评:有房的人还在观望,无房的人则在期待抄底。楼市的长期上涨已经改变了大家的心态,加剧了对房市的恐慌,反映到市场上就是跟风。最近三个月大家应该会跟风不买,如果到了四季度,房价不见明显松动,政策不再发力,跟风买房拉高房价的可能性就可能变成事实。

  赛睿顾问董事长陈建明

  “欧洲债务危机或致政策松绑”

  陈建明:上周后半周,由希腊所引发的欧洲债务危机似乎已演变成另一次金融风暴。假如这一危机继续加剧,真的导致世界经济二次探底,那么摆在中国经济面前的一定还是保增长、保就业的问题。在过去20多天的时间内,中国楼市在严格的调控政策下,几乎休克,尤其是一线城市。这种趋势如果得以延续,甚至房价下跌成为主导趋势,那么关联行业萎靡,对于中国经济稳健运行将是严峻的挑战。

  我个人认为如果欧洲危机再加剧,中国楼市调控政策至少存在松绑的可能性。

  记者点评:美国经济危机导致了中国2009年对楼市的“特别关照”。这一次呢?下半年宏观经济的承受能力会如何,尚待观察。

  【观察家】

  北京房协副秘书长陈志

  “开发商要准备过长冬”

  北京房协副秘书长陈志在新京报传媒主办的《房地产世界》创刊仪式上表示,房产调控政策出台后,一夜之间楼市的供求关系出现了一个逆转,但楼盘降价不会很快。“从经济面临的问题和房地产的民生压力来看,当前的楼市调控的压力是中央和地方必须承受的,开发商要准备过一个漫长的冬天。”

  陈志认为,“这次调整中央和地方是一定要调到位的。过去多次的政策调整都有地方不作为或者推诿。而这次把政策做得这么彻底,地方政府已经没有空子可钻了”。陈志表示,北京把所有的“选项”做足了,也是对中央的一个表态。政策是刚刚开始,会持续很长的时间。

  他认为,楼市的调控不足以导致市场担心的中国经济崩盘问题,但肯定会有压力。银行对30%左右的房价下调幅度是有风险承受能力的。从长远和大局来看,现在的调控就应该是必须要付出的代价,也是地方政府必须要承受的。陈志还表示,这次调控剑指炒房者,把过去炒房的资金困在楼市里。如果这些资金从楼市出来,今后的房价谁来接是一个很棘手的问题,如果再投向其他的领域,炒作农产品,像去年的大蒜、辣椒一样,对通胀是巨大的威胁。

  陈志特别指出,现在的房价应该从民生的层面考虑,调控将会持续较长的时间,将会是相对漫长的冬天,去年拿下“地王”的企业会面临较大的困难;尽管大家都在担心土地供应,但是政府其实非常清楚,开发商手里持有的土地的量并不少,需要给开发商提一个醒:现在应该早谋,早断。因为现在的问题在于更严厉的政策,如物业持有环节税收、遗产税等政策什么时候出台,不存在政策不出来的问题。

  本版采写/本报记者 张家齐

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