李若愚

　　有媒体报道称，国有银行的房贷压力测试结果显示，它们对房价跌幅的容忍度在30%左右。有一种解读是：这是银行向全社会给出的房价下跌底线，即最多下跌30%。

　　30%是个笼统的数字。如果进行理性的分析，这个数值很可能偏低。

　　压力测试旨在评估银行在极端不利情况下的亏损承受能力。就个人住房贷款而言，极端不利的情况是断供，银行只能收回抵押的房产，然后通过出售房产收回资金。

　　首付款是银行应对断供的重要工具。首付款比例越高，则银行能够承受的房价下跌幅度越大。如果首付款比例是30%，那么，如果房价较贷款发放时的评估价下跌30%，此时借款人断供，银行收回房产并出售，在不考虑贷款利息收入的情况下，银行刚好能收回本金。近年来，首套和许多二套以上的个人房贷首付比例的底线是20%或30%。那么，房价下跌20%至30%似乎也就是银行的底线。

　　但实际上，这个简单的推理是错误的。最近几年，国内大中城市的房价出现大幅上涨。就银行在几年前放出的个人房贷而言，其抵押房产的价格很可能上涨了1倍甚至数倍。即使这些房产目前的市价暴跌一半、三分之二或四分之三，银行仍然不会亏损。

　　例如，5年前银行对一套评估价为100万元的房产发放贷款，首付款20万元，银行实际放贷80万元。目前，这套房产的市价已经上升为300万元。如果不考虑这5年的利息收入，一旦发生断供，银行以多少钱卖出该房产才能不会亏损？答案很简单，就是80万元。这意味着，即使这套房目前的市价由300万元暴跌至80万元，跌幅高达73%，银行收回后仍然不会亏损。

　　在银行已经发放的房贷中，房产已经上涨过一轮甚至几轮的到底有多少？这只有银行和监管机构心里才有数。

　　另外，让人们感到不平的是，调控初始就有人忧心忡忡，赶忙给银行做压力测试，而房价翻着跟斗涨的时候，谁想过为消费者做个房价承受能力测试呢？

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