叶祝颐

　　面对空前严厉的楼市调控政策，开发商除了优惠促销外，又另辟蹊径。上海市场上已有部分楼盘有专门针对二套房首付50%的优惠。此外，业内人士透露，已有开发商开始研究补贴购买二套房的措施，即为购房者先行垫付一定比例的首付款，完成交易后，业主再按照规定期限慢慢归还(5月9日《新闻晨报》)。

　　在楼市调控政策空前严厉、市场观望气氛渐浓的现实语境下，开发商可谓脑筋动尽，招数试遍。与“低胸美女”、雇人当房托之类的俗套促销方式相比，开发商为二套房购房者垫付首付款，确实能解决购房者手头不宽裕等现实问题，对购房者具有一定的冲击力，容易吸引公众眼球。但是消费者未必会领情。相对于成百上千万的大宗住房消费而言，垫付毕竟不等于促销让利，这部分钱终归是要还的。

　　如果房价不合理，与公众的实际购买力相差太大，除了少数富人与职业炒房客以外，又有多少人会逆势而上，一掷千金出手购买二套房呢？如果消费者为开发商的垫付促销手段所动，节衣缩食充当开发商与银行的双重房奴，结果资金链断裂、房子贬值，怎么办？

　　在市场经济条件下，本来就没有只涨不跌、持续走牛的楼市。商品房滞销，楼市进入调整期，本是楼市理性使然，如果开发商不降价促销，单凭垫付手段如何挽救面临拐点的楼市？

　　按照世界惯例，正常房价收入比为3至6倍，然而不少城市的房价收入比出现了严重扭曲。有消息说，目前房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比超过50倍以上。百姓如何承受高房价之重？房价泡沫现象如此严重，背离了消费者的经济承受力，掏空了楼市健康发展的灵魂。尽管有开发商应政府之约公布房价成本时自曝“亏本销售”，但是事实证明，房价暴利并未剔除。去年国土资源部调查抖出“地价二百五房价二万”的猛料，最近深圳市政府回购商品房，泄露出“成本五千市场均价三万五”的秘密。当下，经过多轮疯涨后的楼市正在从卖方市场转向买方市场，房地产市场观望气氛越发浓厚。

　　从经济学的角度讲，房价成本与供求关系决定房价，房价走向到底如何，消费者此时该不该出手买房，应由购房人与开发商在合法市场框架内博弈，与垫付首付款无关。那么，什么样的房价比较合理呢？我比较认同经济学者易宪容的观点：“合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性判断房地产市场，房价就能更趋理性。”

　　在楼市面临拐点、开发商被人扔鞋抗议的当下，开发商主动还原房价成本，降价促销，才是理顺房地产市场供求关系，让消费者对房地产市场恢复信心的关键。如果开发商不正视国家宏观调控现实，不尊重市场实际购买力，那么，即便是垫付首付款，装出一副善解人意的善人模样，聚集人气，除了给人制造茶余饭后的谈资以外，根本无助于化解楼市供求矛盾，改变公众对开发商的群体印象，恢复公众住房消费信心，还会加速公众与开发商话语断裂，导致双方心理隔膜加厚，加重楼市观望氛围。文/叶祝颐

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