一系列的房地产市场新政出台，尤其是最近的“京十二条”，已经被公认为有史以来遏制房地产市场泡沫的最严厉措施。但是，在现实中，对那些有购房需求的普通人来说，对限制购房的条件如何认定才更感困惑。

　　近期房地产政策简表

　　3月10日

　　国土资源部发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，被称为规范房地产市场政策的“国十九条”：从4月1日起，开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后 1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过1年。

　　4月13日

　　《北京银监局关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》：银行在办妥二手房贷款所对应房产的抵押登记、取得他项权利证前，不得发放贷款。

　　4月15日

　　国务院常务会议要求：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　4月17日

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款(即业内所称“新国十条”)

　　4月30日

　　《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》：暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房(即“京十二条”)。

　　条件：外地人的认定——

　　困惑：纳税何时算起？

　　外地人带着巨款来京炒房，推高本地房价，造成普通市民无法承受。这是北京房价高涨的原因之一。因此，在4月30日市政府发布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(简称“京十二条”)中，明确要求“商业银行根据风险情况，暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”。

　　这也就是说，外地户籍的人在京买房，如果不能证明您在北京有稳定工作，并且最少持续1年以上的话，都会被界定为“疑似外地来京炒房者”，不允许商业银行提供房贷。问题来了，这项规定没有明确说明需要提供哪一年的纳税或社保证明。因此，即使您N年前在京呆过1年以上，现在早已闯荡四海，从政策角度上讲，也可以算作外地在京工作人员，可以申请到购房的商业贷款；另一方面，要是您不幸刚来北京11个月，虽事业顺利，生活稳定，无奈没有一整年的纳税或社保证明，也无法获得贷款资格，这看上去似乎有点不太公平。

　　记者从部分银行和中介机构获悉，目前在房屋买卖交易中已经开始出现类似的情况了，由于没有成文的规定予以明确，因此各个区县在具体的办理过程中并不完全相同。在某些区县面对过去的纳税证明，需要贷款者作出声明，表明由于失业等原因导致中间时间的纳税或社保断档，但有些区县则严格要求最近1年的纳税或者社保证明。

　　条件：二套房的认定——

　　困惑：认房还是认贷？

　　对于二套房、三套房的认定，是楼市新政出台以来，被议论最多的话题。由于和首套房相比，二套及以上住房在房贷上的政策要严厉得多，因此“认房还是认贷”成为议论焦点。

　　住建部副部长齐骥日前曾表示，住房城乡建设部、中国人民银行、银监会等几家正在研究制定二套及以上住房的认定细则，并有望采取“认房又认贷”的标准执行(本报5月8日曾作过详细报道)，而且，对套数的认定，依据购房者的家庭，包括本人、配偶和未成年子女名下，在您要购买住房所在城市所有的住房登记记录。

　　不过对这一点，业内人士普遍认为在操作上存在难点。从“认贷”角度讲，商业银行有全国联网征信系统可以查到记录情况，但“认房”部分并没有全国联网住房登记信息系统，并且部分城市自身的住房登记系统还未完善。因此，很难查得到没有通过银行贷款的异地购房记录。而且，按照家庭为单位进行认证，也需要公安部门户籍资料的调动配合。

　　记者了解到，目前本市的部分商业银行已经开始要求各分行在办理房贷时，查阅本市的房屋权属登记系统，市住建委也发文要求购房人在网上签约前须填写《家庭成员情况申报表》，以确认其家庭名下的房产状况。但在实际操作中，首先，需要银行与住房管理部门的协调，涉及到金融与信息安全等具体问题；其次，作为银行贷款中最优质的一项，房贷一直是各家银行的必争领域，总行严格要求是对国家政策的支持，而在实际工作中，保证业绩也是各分行的工作目标之一，如果仅靠社会责任和内部要求来执行政策，其力度有待考证；再次，即使填报了家庭情况表，还需要调动公安部门的户籍管理档案来验证信息的真伪，多部门的协调联动，的确是一个不小的工程，也势必增加贷款的周期，让购房者徒增烦恼，或者另想他辙。

　　条件：家庭的认定——

　　困惑：分家之后如何？

　　“自《通知》发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房”，这一条被认为是“京十二条”中最严厉的措施。直接限制购房套数，将极大地遏制炒房者的生存空间。

　　但与此同时，这种“一刀切”式的政策，也在一定程度上限制了改善性需求的购房者。就以最近异常火爆的经适房转商品房为例，按照“京十二条”的规定，5月 1日之后，一个家庭只能新购一套商品房。而现在大多数办理“经转商”的业主，是通过交易的方式把房子过户给配偶或未成年子女，从而改变房屋性质为商品房。这种“经转商”须严格遵循有关上市交易的规定，因此这就等同于同一家庭中的其他成员又购买了一套二手商品房。如果此后还有购房计划，势必受到“京十二条”的限制。

　　怎样界定同一家庭，这是近日来通过96101热线向本报反映最多的问题之一。根据住房管理部门的解释，同一家庭是指一对夫妻带一个未成年的孩子，对于改善性需求，新政并没有完全禁止。如果孩子已经成年将就业结婚，孩子可以先分户出去，就不再属于同一家庭。孩子和父母都能各自再购买一套商品住房。

　　此外，按照市住建委的要求，商品房网签前需要填写家庭情况申报表，申报表中包含了购房人及其配偶的姓名、身份证号、户籍所在地等信息，因此如果夫妻双方想从户籍上分立两户，再各自购买一套住房，根据这份申报表所填写的信息，显然是不可行的。但是记者了解到，如果成年孩子单独立户，一般是需要有另一处房产，才能将孩子分户到这个房产所在地区。是先购房再分户，还是先分户再购房，这一点点顺序上的不同，也许就会使家庭丧失再购买商品房的资格了。

　　而如果因为买房而假离婚，虽然没有政策明确规定在一定离婚期限内不得再购房等，但这将考验道德的底限。专家也提醒说，这样做必须承担财产分割等风险，为了一套房子这样做到底值不值，其实很难一句说清。

　　本版撰文 晨报记者

　　赵阳

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