□冯海宁

　　这一轮楼市新政4月17日推出后，知名大房企首次在全国范围降价——— 恒大地产内部一位知情人士5月5日透露，即日起在全国范围内，恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售，打响了今年以来发展商降价售楼的头炮。(5月6日《21世纪经济报道》)

　　尽管恒大地产不是新政后第一个降价销售的开发商，但却是在全国范围打响降价战的第一个开发商。据有关资料，恒大在全国25个城市拥有57个房地产项目。这些项目全部八五折出售，必然对其他开发商形成销售压力，进而促使更多开发商跟风降价。

　　据报道，恒大打响降价战的原因：一是防止资金链条断裂；二是有战略意图，即借助宏观调控“攻城略地”，以扩大地盘重新确立自己的江湖地位。这两个意图即使不明说，大家也都知道。我对恒大此举总结为四个字：顺势而为。

　　恒大以八五折的幅度降价促销，力度的确罕见。5日，某商业银行公布了房贷压力测试结果，称房价跌三成银行扛得住。这是商业银行根据银监会的要求进行的压力测试，说明金融监管部门已经在做房价下跌的准备。这也折射出有关方面此次调控楼市的决心完全不同于以往，开发商只有早做准备才是聪明选择，否则，就有可能在这轮调控中面临生死考验。

　　显而易见，在宏观调控与开发商的心理博弈过程中，谁能洞察政府真实用意快速做出选择，谁就能快速回笼资金、扩大市场地盘并获得公众好评。但遗憾的是，更多开发商选择了观望和固执，不肯轻易放弃高房价和暴利幻想。这从一个侧面说明，被称为严厉程度史无前例的宏观调控，目前并没有攻破绝大多数开发商的心理防线。

　　在我看来，要想让更多开发商放弃暴利幻想，像恒大一样降价销售，一方面要加强现有调控政策的执行力度；另一方面要强化政策的持续性，不少暂定措施最好制度化；第三，后续政策应及时对接，比如说，房产持有税或者物业税早日出台。只有调控手段越丰富，政策效应持续时间越长，政府调控决心越明显，开发商的心理防线才能被突破。

　　而且，我们还要意识到，宏观调控只突破开发商的心理防线还不够，还需要突破楼市炒家、中介机构、地方政府等利益群体的心理防线，更要改变购房人的心理预期。几天前，我在某档电视节目中注意到几位炒房客仍然对调控的结果抱着幻想，期待着再出现一次越调控越上涨的现象。如果宏观调控不能攻破楼市利益群体的心理防线，宏观调控就有重蹈覆辙的可能，调控效果就有可能被抵消。

　　目前很多楼盘一降价就被一扫而空，这充分说明宏观调控仍然没有给购房人带来更好的预期。我以为，改变购房人预期的关键是明确调控目标和各级政府具体责任。可惜，中国楼市经历数年调控，始终没有给公众一个非常清晰具体的调控目标——— 这无疑是让人遗憾的。

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