社评

　　4月26日，住房城乡建设部表示，对经济适用房准入退出进行严格管理。例如对骗购经济适用住房的责令退还，对不作出说明或不配合资产核查、公示的，视同以虚假资料骗购。对违规出售、出租经济适用住房，取消其在5年内再次申请资格。而对已经享受经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出(经济适用房)手续或补交相关价款取得完全产权。

　　如果将经济适用房的管理看作是“4·17房地产新政”的一部分的话，那么至少透露出两个信息：第一个信息是，中央政府似乎考虑到原本高速的房地产投资率下降的可能，很可能将通过加大经济适用房等保障性住房的建设来“弥补”未来供应下跌，无论是对房地产供应平稳、还是对建筑业就业、钢铁水泥等行业产能稳定都有好处。新规可以看作是中央“加码式”启动大规模保障性住房建设的预兆。第二个信息是，经适房的整体规则设计将会重构。一直以来，经适房不仅“量小”，无法触及“夹心层”，同时经适房被广泛的腐败案例所困扰，民众颇有怨言。所以，重构经适房的“准入退出”规则自是应有之义。

　　实际上，导致经适房大规模腐败的核心要件，一个是“不透明”，一个是经适房同市面上商品房的“价差”。所以我们看到，经适房新规的改革点正是这两个方面。“不透明”可以通过公示原则来解决，因为公示会带来社会监督。最近的深圳经适房丑闻，正是通过“公示名单”而被“人肉搜索”，人们发现，一些上了经济适用房名单的人竟然是开宝马轿车的“临时工”。这种社会监督所形成的有力氛围本身就可以构成经济适用房“分配正义”的重要组成部分。

　　而在“价差”上，我们发现，经适房新规已经暗示将采取“共有产权模式”。因为“各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制。在量化政府出资额的基础上，按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项”，而这一条款是一个巨大的进步，它蕴含着以市价位基础来设计经适房规则，将经适房可以寻租的“价格制定权”转化成明确的股权分享权。

　　首先，政府对经济适用房的指导性定价是错误的。过去的经验证明，官僚们如果对经适房“有所图”，那么他们会制定一个偏低的价格，然后他们或者亲属将享受这个“大价差”，如果他们对经适房“无所图”，那么经适房价格将会很贵。而现在，经适房的价格是市场定价，和商品房价格是一样的。只不过它的“经济”体现在产权共有上。经适房的产权是由政府和住户“共有”，双方领取《房屋共有权证》，上面标明两者的产权比例。

　　其次，“共有产权”的经适房是包含地价的，这意味着用地可以由行政划拨，转变为公开“招拍挂”，可以让更多的市场开发者进入。政府在经适房里面的股权很大程度上是以地价来获得的，而住户支付的主要是非地价的成本(例如建筑成本和开发利润)，“面粉”和“面包”的关系清晰化了。

　　新规要求，如果住户另购商品房，那么要退出经适房或者购买完整的产权，这意味着政府既可以将住户的房屋股权按市价买回，继续与下一个住户形成“共享股权”，也可以将房屋改做廉租房，也可以获得出售产权的现金。这其实解决了经适房“资金沉淀”以及“市场价差”完全被个人占有的恶劣局面。经适房变成了一种“持续开发”、“房屋循环”、“资金滚动”模式，这是一种利用市场化手段解决了经适房建设和退出机制、政府保障性住房资金积累和滚动以及货币化补贴的透明度等问题，它不一定消灭腐败，但“寻租”空间的确被压缩。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。