□杨卫华

　　遏制高房价，税收政策是可以有所作为的，但不能夸大税收的作用，单靠税收政策的作用，解决不了高房价的问题，必须综合运用土地政策、金融政策、税收政策，打好政策的组合拳

　　近期，房价成了人们议论的中心话题。高房价增加了百姓的顾虑，制约了百姓的消费。为此，4月14日，国务院常务会议明确提出，要采取适当的措施，包括加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决遏制住房价格过快上涨。4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，制定了10条遏制房价过快上涨的政策措施，将通过调整土地政策、金融政策、税收政策和采用行政手段，增加房屋供给，减少投机需求。强调要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

　　笔者认为，遏制高房价，税收政策是可以有所作为的，但不能夸大税收的作用，单靠税收政策的作用，解决不了高房价的问题，必须综合运用土地政策、金融政策、税收政策，打好政策的组合拳。为有效发挥税收对房价的调控作用，需要合理选择税收制度。有人提出，开征物业税是遏制高房价的一个非常有力的举措，政府应尽快推出物业税。我们知道，物业税是对纳税人拥有的物业(包括房产)在保有环节征收的一种税，通常以物业的价值或收入为依据征收。物业税实质上是财产税或不动产税。2003年10月，我国首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”拟开征的物业税，表面看好像是个新税种，其实是一个新名称下的房地产税。设想把现有对房地产征收的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、营业税等税种以及相关的行政性收费合并为物业税。开征物业税的目的是规范财产税制，优化税制结构，完善税制体系，增加地方政府的财政收入；同时，发挥财产税对富人的调节作用，缩小贫富差距，促进社会和谐。笔者认为，开征物业税，自然有利于抑制房价上涨。

　　但目前还不具备全面开征物业税的条件。理由是：第一，是否把现在对开发商征收的土地出让金并入物业税，在认识上存在较大分歧，也面临实践难题；第二，要把多个税种和部分收费合并为一种税，制度的设计需要建立在广泛调查，深入思考，反复论证的基础上，需要一个过程；第三，开征物业税，需要有较完整、准确的房地产产权资料，而我国至今还没有建立较为完整的房地产权属档案；第四，物业税以物业的评估价值为计税依据，我国目前房地产评估机构不多，评估人员数量不足，且业务水平有待提高。可见，现在开征物业税的条件还不成熟，在短期内先扩大房产税的征税范围，待条件成熟再全面开征物业税的可能性比较大。

　　笔者认为，为有效发挥税收对房价的调节作用，当前应先调整现行营业税制度，扩大房产税和城镇土地使用税的征税范围，为开征物业税创造条件；同时，强化税收征管，减少税收流失。建议如下：首先，调整现行营业税制度。现行房产交易的营业税制度建议修改为：对个人将购买不足5年的非普通住房和不足2年的普通住房对外销售的，全额征收营业税；对个人将购买5年以上的非普通住房和购买2年以上不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款差额征收营业税；个人将购买满5年的普通住房对外销售的，免征营业税。其次，改革土地增值税制度。为有效抑制炒房，建议调整土地增值税制度，对个人销售家庭第二套以上房屋，应按规定征收土地增值税。第三，为了更好地发挥税收对房价的调节作用，应加快房产税制改革。第四，对闲置土地和空置房征税。对开发商拿到的土地，如果超过一年没有开发，在一次性征收土地出让金的同时，对其闲置的土地按税制规定的标准，加倍征收城镇土地使用税，以减少开发商抢购和囤积土地，加快土地的开发，提高土地的使用效率。对空置房征收房产税，可以促使开发商减少对房屋的囤积，增加房屋供给，提高房屋的使用效率。第五，加强税收征管。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，加强税收征管，特别要加强对土地增值税的清算管理，严格土地增值税的征收。发挥土地增值税对房地产收入的调节作用，减少炒房现象。

　　(作者系中国税务学会理事、中山大学税收研究中心主任、岭南学院教授)

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