易宪容(图为资料图) 中新社发 盛佳鹏 摄

　　中新网4月26日电 今日出版的《香港经济导报》刊载了知名学者易宪容论说本轮房地产调控政策的文章。易宪容在文中表示，新一轮的宏观调控政策对房地产市场影响最大的是改变当前房地产市场预期。他建议尽快推出严格的住房交易所得税。

　　首先，易宪容在文中提到，这次新一轮的宏观调控政策对房地产市场影响最大的是改变当前房地产市场预期。当新政策出台，不仅让新进入者的杠杆率降低(需要用更多资金进入)及投资成本增加(利率上升一个多百分点)，而且在于整个房地产市场预期改变，他们担心自己进入后有没有人再来接手其购买的住房。如果没有人再敢接手其购买的住房，那么这些新的住房投资者就可能成为这次房地产泡沫最后一棒的接受者。这些人所面对进入房地产投资的巨大风险。

　　他分析说，在这种情况下，新的房地产投资者是否进入将面临犹豫不决的困境，因此，新的住房投资者不会轻易地进入，而且也会观察一些时间，等待新的政策效应显现后对市场影响如何再决定。还有，当已经进入住房投资者感觉到新的政策会改变房地产市场预期时，手上持有多套住房，并从银行获得贷款购买者，就会感觉到投资风险的增加可以会以最快的方式把手上的住房出手，以便降低其投资风险。如果不少住房投资者这样做时，房地产市场的供求关系可能出现根本性的变化或调整。

　　他还认为，政府要真正遏制房地产炒作把房地产泡沫挤出，就不仅要对新进入房地产投资采取这些政策，而且也要对已经进入者住房投资者，商业银行也在采取新的信贷政策。比如，尽管首付比例提高并非易事，但利率调整则是易如返掌。比如说，对第二套以上住房的投资者从政策出台的时间起其贷款利率都采取基准利率1.1倍以上的利率(但是这次政策没有直接对此有清楚表明。不过，最近不这样做，但最迟也在年底之前这样做)。这样即可让已有投资者把手上投资住房的赶快卖出，以便降低其房价下降的风险。如果商业银行对已进入住房投资者采取新政策，不仅能够降低商业银行的房贷风险，也能够增加商业银行利润水平。2009年由于个人住房信贷过度的优惠政策，让国内银行的利差水平下降一个百分点以上。它成了国内商业银行利润下降的重要原因。其中个人按揭贷款在政府强制下过度优惠是重要原因。

　　易宪容总结到，银行信贷紧缩不仅在于让过度优惠的个人住房按揭信贷政策回归到常态，即对个人信贷政策上全面收紧，还得完善当前不合理的个人按揭贷款市场准规则及严格贷款利率差异性。比如，在中国，无论什么人只要想购买住房就能够从银行获得贷款，即当前的个人按揭贷款市场准入制度过于宽松。但是，在发达的市场体制下，则有一套严格贷款审查制度。当然，尽管最近出台《个人贷款管理条例》，但各商业银行并没有认真落实执行，从而出现千军万马涌入住房信贷市场。

　　其次，他分析说，当前贷款利率是无差异化的，尽管这次提高对第一套和第二套住房的贷款利率采取差异化的政策，但是在第一套之内、第二套之内其利率都是同一的，没有差异性，而在发达的市场体制下，无论是第一套、第二套以上每一个借款人的利率都是不同的。

　　最后，他指出，在新政策中，仍然没有改变购买第一套住房者只会消费的假定，实际上购买第一套住房同样可以用作投资。如果不少居民购买第一套住房用作投资，那么整个政策效果就会大打折扣。而要弥补其不足，就得迅速推出住房交易所得税，让购买第一套住房者只用消费而不作投资。

　　易宪容在文尾建议，要尽快推出严格的住房交易所得税，甚至于采取住房交易所得税累进税率。在有条件的情况下，推出房地产物业税。如果这样，加上政府的土地政策改革等，房地产信贷紧缩政策才能够起到挤出国内房地产泡沫的作用。否则，不全面、不完善的房地产紧缩政策要达到真正挤出房地产的巨大泡沫是不可能的。当然，当前新一轮房地产信贷紧缩政策出台将迫使国内房地产出现一次重大的调整。但是，这种调整的深度多少，就在于当前信贷紧缩政策完整性、全面性及合理性，在这些方面银行监管部门可做事情不少。可以说，要国内房地产市场健康稳定持续的发展，就得把房地产投资者严厉地挤出，就得把房地产泡沫逐渐地挤出，从而使得让国内房地产市场由一个投资为主导的市场转变为一个以消费为主导的市场。但愿新一轮的房地产宏观调控政策成为房地产市场新发展的起点。

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