李琨

　　■选择性物业税对房地产业的长期健康发展将产生积极影响

　　解决阶段性产权带来的难题，可考虑将永久性房地产权和物业税的选择权同时交给居民

　　今年以来，房价上涨已使住房成为一个基本民生问题。人们从不同角度和层面思考解决问题的方案和思路，其中物业税如何实施更是一个受到广泛关注的热点问题。

　　物业税又称为地产税，是政府利用税收杠杆对土地实施管理的一种有效方式，在促进房地产市场健康发展和价格稳定方面有着不可替代的作用。因此，目前世界上大多数成熟的市场经济国家都有地产税，在国际金融危机中，一些国家的房地产业价格下跌以至于出现萧条，但其地产税收制度也没有大的改变。

　　我国计划经济向现代市场经济转变的过程中，城市土地暂时以阶段性的权利安排为主，即开发商以竞拍形式获得土地的阶段性使用权。与此相对应，居民买得的房产被赋予70年或50年不等的阶段性产权。应当说，这种权属安排在福利住房制度改革时期发挥了重要作用，大大推进了我国住房市场化的进程。然而，从世界范围看，物业税是在有永久产权的完整市场状态下才可实施的税种。在阶段性产权的情况下，物业税的推进就面临着政策选择上的难题。由此也可以解释，为什么物业税在一些城市已经“空转”了6年却仍难付诸实施。

　　因此，如果要解决阶段性产权带来的难题，使市场能够有一个长期有效运行的制度，可以考虑将永久性房地产权和物业税的选择权同时交给居民。也就是说，居民可以根据自己的情况和意愿继续持有阶段性产权，也可以将其变更为永久性产权，变更的方式则是自愿交纳物业税。在物业税可选择的情况下，交税意味着让自己的房产更多地依土地的稀缺价值规律运行，若干年后即便房屋全部损坏，土地的使用价值仍在，但与此同时又要付出持有成本；不交税则意味着权属人要随着时间的推移不断地承受房产价值的减损，产权到期则价值归零。

　　选择性物业税有利于我国房地产市场长期健康发展

　　就现实性和操作性来看，与近期探讨酝酿的其他一些思路，如规定减免税额度、只对第二套或第三套住房征税等相比，选择性物业税既不存在涉及私有产权的复杂统计问题，也不存在涉及公平正义的免税对象以及免税额度等复杂的政策问题，因此能够以较快的速度付诸实施。由于是可选择的，一方面，它在满足一部分高收入群体拥有永久性房产权愿望的同时，也促使其自愿对政府税收做出贡献；另一方面，它给百姓不纳税的自由，从而保证中低收入者不因税收的增加而影响其正常生活。至于具体细节，如税率是否合理、房屋价值如何评估等，也都有在实践中逐步完善的余地。

　　就对房价的影响而言，永久性产权和物业税的自由选择看起来虽不能强行增加炒房者的持有成本，但因为有了纳税的自主选择，权属人及其房产分为交税和不交税两类：交税者首先是看好房产的保值或升值潜力，其次是要有相应的经济能力；不交税者或者认为交税保值不划算，或者缺乏经济能力。此时房价的高低直接关系交税金额的多少，必然成为纳税选择的重要权衡因素，而租售比、收入比、利率等对房价长期走势有启示意义的指标也必然会对人们的决策产生重要影响，从而对房地产的市场定价机制形成深刻影响。

　　物业税的选择性促使购房者以更长远的眼光看待房产价值，更多地关注其内在质量和长久的保值性，从而也就强化了市场的选择性，有利于通过竞争性的市场提升房地产的质量和水平，对房地产业的长期健康发展将产生积极影响。选择性物业税意味着人人都享有选择永久性产权的自由，同时，人人又都享有永久性产权的免税权利。这样，在使中高收入群体获得“恒产”的同时，还能最大限度地免除中低收入群体或者不愿意选择纳税者的经济负担。

　　(作者为国家发改委经济研究所研究员)

　　结构性减税相关政策(延伸阅读)

　　◆鼓励设备类固定资产投资：从2009年1月1日起，在全国范围内实现增值税由生产型向消费型转型，对增值税一般纳税人购进机器设备的进项税款允许抵扣。

　　◆改善中小企业投资环境：降低了增值税一般纳税人认定标准，并将增值税小规模纳税人征收率由工业6%、商业4%，统一降至3%。

　　◆提升消费能力：在提高工薪所得个人所得税费用扣除标准的基础上，暂停征收储蓄存款利息个人所得税；从2009年1月20日至12月31日，对排气量1.6升及以下的乘用车，车辆购置税税率由10%降至5%，促进汽车消费。

　　◆促进外贸出口：先后7次提高了纺织品等劳动密集型产品和机电产品的出口退税率，涉及的商品种类上万余种；对全国20个城市的技术先进型企业从事离岸服务外包业务，给予了营业税免征、企业所得税减按15%征收。

　　◆支持资本市场发展：证券交易印花税税率先由3%。降至1%。，而后由对买卖双方征收改为向卖方单边征收，并对证券市场个人投资者取得证券交易结算资金利息，暂免征收个人所得税。

　　◆扩大就业和再就业：对符合条件的下岗失业人员从事个体经营和企业吸收下岗失业人员就业，给予营业税、城市维护建设税、教育费附加和所得税方面的税收优惠。

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