一份严厉调控房地产市场的政策性文件——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称《通知》)4月17日公布，这是继《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》之后又一记更重之拳。

　　文件甫一公布，市场迅速作出强烈反应。也难怪，近年来政府针对楼市的调控手段绝不在少，但力度如此之大、目标如此精准的，却并不多。《通知》从抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设及加强市场监管等方面入手，力求抑房价、稳市场。

　　国务院此次推出的调控政策，对市场触动最大的，是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，房价过高地区还可暂停发放第三套住房贷款，其意为严格限制各种名目的炒房和投机性购房；同时，《通知》中还要求，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　相当长一段时间以来，房价一直呈不断上涨之势，不少地方房价涨势过快，泡沫较为明显。一方面，价格逐渐偏离价值，产生了重大的民生难题；另一方面，房价的不断上涨，形成泡沫，金融风险也随之不断加大。在此背景下，政府下大力气调控房价，其意义显而易见。

　　此时，我们需要弄清的，是政府为何下决心加大调控力度？从宏观经济的基础来看，政府又是否具备了严厉调控的条件？认识清楚这两个问题，将有助于对当下楼市调控的理解及市场未来走势的把握。

　　房价居高不下，民众叫苦不迭，楼市投机现象严重，房地产开发领域腐败行为频出，地方政府过于依赖“土地财政”——这幅图景，是中国房地产市场中最为真实的情景。也正因如此，中央政府一再祭出调控手段，意欲稳定市场，缓解民生压力，预防不必要的经济、社会危机。

　　现在看来，以往种种努力，影响是明显的，但问题在于，其效果还远未达到实现政策目标的程度。全球金融危机爆发之后，中国断然采取适度宽松的货币政策，不过，在执行中却一度出现过度宽松的现象。资金大量流入股市、楼市等资产领域，这是造成楼市泡沫继续扩大的一个重要原因。

　　于是，楼市一边调控、价格却一边上涨。就在刚刚过去的3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，这虽有去年同期楼市相对冷清的原因，但房价的不断攀升走势也是十分明显的。这表明，政府加大政策调控力度，抑投机，增供给，实为必要选择。

　　从宏观经济的基础来看，中国经济已然走出了金融危机的阴霾，尽管复苏的质量有待继续提高，但仅从GDP的增速观察，政府针对楼市这个“支柱性产业”进行“刮骨疗伤”，大有必要。许多机构预测，2010年中国GDP增长率将再进两位数——未来的事实是否一定如此，姑且不论，经济持续快速发展的态势却是显然的。可以说，这是政府得以继续严厉整治楼市的重要前提。

　　我们相信，鉴于此次《通知》的严厉性与目标的精准性，所出政策对楼市投机行为的抑制会起到积极作用。不过，就以往经验来说，上有政策、下有对策的事情屡见不鲜，也应注意。如从《通知》要求房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款——那么，哪些地区为“房价过高地区”能否加以明确？

　　同时，“可暂停发”之类的表述，对金融机构的约束性也是有限的。作为市场主体的金融机构，当然会从自身利益最大化的角度来作出衡量。这也意味着，从政策执行的角度，既要尊重市场主体的行为，也要使政策在操作层面不致有过大弹性，否则，定然会影响到调控效果。

　　总体而言，此次严厉的楼市调控举措，会对楼市产生较大影响。我们一直认为，楼市挤泡沫是必要的，防范金融风险也是必要的。中国楼市作为一个不完全的市场，“失灵”现象在所难免，这是政府加强调控最有力的理由。但是，调节价格终究不是政府的主要使命，在根本上，还是要改变地方政府对“土地财政”的过度依赖，让政府职能归位，大力建设保障性住房，也让市场发挥其应有作用。

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