中国日报网消息：英文《中国日报》3月30日言论版文章：在主张遏制房价飞涨的两会刚刚结束后两天，北京三块土地使用权便拍出了创纪录的高价。不出意料，竞拍者依旧是大型国企。

　　毋庸置疑，中国地产市场过热，但是否存在泡沫呢？首先有必要搞清楚到底什么是“房地产泡沫”。通常我们把超过“普通人”购买能力的房价称为高房价。从这个意义上讲，目前中国房地产市场确实存在泡沫。尽管绝大部分人买不起房，但房价依然在飞涨，尤其是去年。我们不禁要问为什么有价无市的情况下，房价依然会上涨如此凶猛。

　　不论房价高低，反正低收入城市家庭和农民工根本买不起房住。因此，当我们大声疾呼遏制高房价的时候，主要是针对中产阶级。我们要探讨的是传统房地产市场范畴内的泡沫，这个泡沫始终存在，而且还在不断变大。

　　那么目前中国房地产市场有什么特殊之处吗？中国地产市场的问题严重性在于，房地产市场泡沫会带来巨大的金融风险，同时对实体经济造成难以弥补的损害。显然，巨额资金的汇集与转移，即资本流动，造成了眼下房价飞涨。相当一部分推高房价的资本来自本要用来减缓金融衰退对中国制造业冲击的政府投资。房价已经成为一个紧迫的政治问题，全国人大对该问题的关注是史无前例的。但如果管不住大型国企对房地产市场极富侵略性的疯狂投资行为，那么要谈控制房价实属痴人说梦。

　　国资委3月18日下文责令78家央企撤出房地产市场。但相关央企在房产市场中所占份额有限，国资委的措施更多的是一种表态，不会真正冷却房产市场。但最近政府出台新规，土地开放商在获得土地使用权一个月内必须支付地价50%作为首付款。这一举措有利于限制地产市场内的资本流动，可算行之有效的调控措施。

　　这种目标明确的措施可以帮助缓解流动资本进一步扩大房产泡沫的压力，比全面紧缩信贷或突然撤出经济刺激资金更合理，有利于维护中国经济复苏的稳定性。否则，制造业内不断恶化的投资环境将把更多的企业变为地产市场投机商。这种现象在全球经济衰退前就曾经出现过。

　　回顾中国地产市场的变化，我们可以清楚地发现最近房价的攀升主要是由资本投入引起的。2007年，房价上涨，中央政府收紧了地产政策，及时规避泡沫风险。那年冬天，很多房地产商惨淡经营。但2008年中期突发的全球金融危机挽救了这些开发商。财政政策从紧缩转向积极开放。尽管政府的倾斜和投入是为了挽救在世界金融危机中损失惨重的出口制造业，但一系列救市举措成为房地产开放商的救命稻草。巨额资本涌入激活了土地市场，也让开发商们重拾信心。

　　就像亚洲金融危机过后一样，2008年末政府又一次将房地产作为刺激国内消费需求的支柱产业。宽松的信贷政策致使大量资本涌入土地市场。尽管国家发改委竭力声明，四万亿经济刺激资金没有进入地产市场，但不容置疑的是，这笔不菲资本注定会对地产市场产生直接或间接的影响。

　　同时，在寄希望于人民币升值的前景下，国际热钱不断进入中国地产领域。机构性投资者希望在飞涨的房产市场或人民币升值过程中淘得一桶金。地产市场的空前繁荣以及对通货膨胀的担忧使许多“中产”考虑买房，以期保证其财产免受通胀冲击。但当中产阶级以个体形式纷纷进入早已过热的房地产市场时，机构性投资者则开始撤出。中国房地产市场目前可能正处在这个节点上，只有无所忌惮的国企在此刻成建制地涌入市场。

　　中国房屋租赁价格较低，只是为了出租而买房是不划算的。中国并未出现为了赚取租金而买房的风潮。事实上，那些有两套甚至三套房子的人，并没有把他们多余的房子都出租出去，因此，房屋空置率很高。人们买房主要冲着飞涨的房价，是一种纯粹的“炒房”投机行为。

　　所以，房地产市场的任何风吹草动都需要靠卖地挣钱的地方政府的通力配合。在向下级转予式的税收分配体制中，地方政府可以得到中央政府大量的退税利益，但要负担绝大部分地方行政开支。开支与收益之间的缺口只能通过“企业式经营”方式来填补，主要指转让土地使用权。因此，一旦地产泡沫破裂，负债运行的地方政府必定陷入深度财政危机。

　　目前的挑战就在于如何应对并消解地产过热给实体经济带来的金融风险。问题的关键在于怎样使投机性投资者对过热的地产市场失去兴趣。短期来看，更加严格的贷款资格审查及提高首付金额都可以保证房产金融体系以相对健康有序的模式运行。要想控制资本流动，监管机构还需出台并实施更加严格有力的规定及政策。长远来看，社会导向性房产政策或许可以打消人们对住房短缺的恐慌，同时降低市场对地产升值的预期。有效扩大保障性住房和廉租房的建设必定是考验中国政府政治智慧及市场调节能力的一大挑战。例如，中国应当摒弃目前消灭城中村，将棚户区盖成商品房的做法，代之以原址开发与维护。房屋更新和自主性开发将有效缓解城市低收入家庭及农民工群体的住房需求。

　　总之，推高中国房价的不是需求，而是资本。(作者为英国卡迪夫大学中国研究中心主任、教授   吴缚龙   编辑   裴培)

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