陈庆贵

　　物业税尚未列入今年全国人大的议程中，但是也有可能增补进入。物业税“十一五”期间就说要征，现在看来可能会在“十二五”期间从一些条件成熟的大城市开始试行(2月6日人民网)。在我眼中，物业税似乎已经成为一个难产的婴儿。

　　物业税之所以成为近年网上热门关键词和坊间热议话题，是因为中国房地产泡沫在信贷、土地、保障房政策杠杆调控低效失效情势下，须要作为重要调控杠杆的税收工具“该出手时就出手”。事实亦然，伴随近年各地“地王”魅影频现和土地财政凸显，高层自之前数轮调控后，前不久旨在发起新一轮调控的“国十一条”大棒又度高高举起。然而，从现时不少地区现实表现看，似乎与既往历次调控效用如出一辙，本次调控好像也难以走出房价越调越高的怪圈。而每当房价调控成为热点，开征物业税呼声便会此起彼伏。

　　从理论上讲，房地产基本功能是使用是让人居住，设若用途变异为囤积获利则发生扭曲。面对已经身心有恙的房地产市场，及时对症下药，藉以包括税收工具在内的政策工具调整疗治无疑利于机体健康。投资企业要考虑营业税所得税等等，将房产作为投资品理所当然也要受到税收约束。土地是中国稀缺资源，一个人在个人基本需要满足后，不管是基于个人优越生活抑或试图获利而占有更多资源，为此而付出税收成本符合社会正义。在房地产久病难愈愈治愈烈的症状下，调整药方开征物业税无可厚非势在必行。

　　我知道，对决策层而言，物业税作为一个全新税种的开征，即便对少数利益群体基于自身利益的反对之声忽略不计，也要顾虑对作为中国支柱产业的房地产市场走向的影响。换言之，经过多年绑架要挟和深度套牢，既然房地产已经与中国经济增长建立了“一荣俱荣，一损俱损”的血肉关联，与其说是担心物业税影响房地产市场，毋宁说是担心影响中国经济。

　　然而，顾虑担心是物业税开征科学审慎决策的须要，却不是物业税难产“千呼万唤不出来”的理由。事实上，时下决策层担心的主要事由和暂不开征的理由大抵已然难以成立，开征正当其时时不我待。

　　近日，在北京两会期间提交物业税开征提案的北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓引起广泛关注。面对相关提问，刘如是答：物业税进入探索已经是第七个年头了，2008年一度传出即将开征的消息，但因随后袭来的国际金融危机而被搁置。目前税收方案方面的试点工作已经趋于成熟，影响政策进程的主要是决策层对时机的考虑，担心给房地产市场带来较大的动荡。在我看来，所谓的“动荡”无非是百姓居住成本和地方经济可待续发展的动荡。

　　物业税开征会否带来百姓生活成本上升，甚至房子买不起更住不起，答案是杞人忧天。事实是，尽管各地物业税试点方案有别，但居民自住房于所有方案均属免征范围。而且，基本住宅不征税是目下学界和业界业已达成的共识，物业税根本不会对普通老百姓生活增加额外负担。而且，物业税先行对目前相对疲软的商业地产开刀，也不会增加其税负进而推高住宅市场。目前商业地产负担的土地使用税和房地产税合并约占房价1%左右，物业税税率也基本界定于此区间。开征物业税后会取消这两项税收，总税负并无大异。

　　物业税也不会影响地方经济发展。早先有报道称，物业税会和土地出让金合并，甚至将涉及房产所有税费“一网打尽”。对此，刘桓如是释疑解惑：房产方面，从盖房交易到拥有三个环节都可征税，目前税负过度集中于交易环节，物业税将一部分税负平移到拥有环节。而土地出让金是我国土地基本制度决定的，目前考虑的物业税方案不会涵盖这一部分。从税制国际惯例看，税收主要分流转税、所得税和财产税三类。目下，一次性土地出让金成为地方政府收入重要来源，但地皮总有一天会被卖完售罄。从长计议，以物业税(不动产税)为主的财产税才是地方政府最主要最稳定最长久的收入来源，此其一；其二，长期、稳定、透明度高的财产税，必然从税制上保障地方财政收入细水长流源源不断。

　　回到问题原点，开征物业税肯定会对房地产市场产生影响。物业税征收第一阶段，实则只是技术层面的税目调整合并，可以设想，推行起来不会有多大障碍。物业税带来的税收收入将和目前土地使用税、房地产税收入之和大致相当。其实质意义主要是规范税制，旨在藉以一套基本模式为后续征收起到示范修正效用。当然，事物皆有两面性，可以断言和必须看到的是，物业税开征影响将即行作用于市场预期。说白了，一旦对商业地产开征物业税，市场势必对后续政策做出反应，其效果可能比实际施行来得早。而且，比起征收实际效果，开征消息可能带来的恐慌情绪更须要未雨绸缪提前因应。而在我看来，这些项多只是物业税开征前须要做好征求意见、听证论证，深入宣传的原因，而不是物业税难产的理由。

　　因此我提醒有关方面须要厘清的是，物业税难产究竟是考虑时机还是贻误时机？

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