“旅游岛”绝不是“房产岛”，旅游开发也绝不是房产开发。过度的房地产开发潜伏着重重危机，干扰旅游岛的整体开发进程，迪拜就是很好的例子。

　　█文/何维达，北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师

　　刘亚林，北京科技大学管理科学与工程博士生

　　最近国务院批准了海南国际旅游岛规划，这对海南省打造旅游休闲度假产业奠定了坚实的基础。与此同时，国内外对海南的炒作和投资也如日中天，尤其是海南房地产的炒作更加疯狂甚至有点失去理智！

　　国际旅游岛的规划虽然会助推房地产的发展，但是绝不等于房地产发展，而当所有的投资注意力都倾注到房产上时，旅游岛的发展重点就会发生了畸变，而事实上也正有朝着这方面演进的趋势：从2009年开始，大量的资金蜂拥而入，海南房价特别是三亚的房价几乎天天在涨，创下了全国涨幅之最。海南现在再一次扶摇直上的房价让人感觉恐惧和担心——这个曾经令很多人心惊胆寒的海南房产泡沫是否重来？它会带来多大的危害？

　　房产泡沫的四个危险信号

　　通过对国内外的比较研究，我们发现海南房地产泡沫开始出现，有如下四个危险信号：

　　第一，大量资金涌入，高房价超常规攀升。据报道，从2009年年初开始，已经有大量资金进入海南，截至2009年10月，仅大型房地产开发商投入的资金就达到1000多亿元。12月初，更是有媒体报道，有超过1992年10倍的资金进入海南，这里面当然包括各种热钱。如果这些资金多数用于实体经济倒没有什么问题，可是却集中在房地产行业，这就容易制造大泡沫。我们从非正式渠道了解到广州、深圳、北京、上海等国内一线商品房价格下跌之时，海南房价却快速上涨，2009年上半年三亚市新建商品房均价已超过每平方米8400元，海口市均价超过4500元，10月份三亚市场价超过每平方米12000元。到11月份，三亚房价又上涨2.4%，有些地方也已经达到每平方米两万多元。

　　虽然在中国，炒作海南房地产的理由可能有数十条，但是与海南相比，迪拜的旅游优势更是全球独一无二的，即使如此，迪拜依然遇到严重的债务危机，房地产价格在每平方米两三万元就出现危机，现在房价大跌接近1/3。那么当今海南的国际旅游形象还未形成，2009年三亚平均房价就狂涨40%以上，这说明海南的房价已经超前上涨了。海南房地产毕竟经历过早期的泡沫破灭，而今泡沫重演的趋势愈来愈强。如果照此发展下去，海南有可能重蹈上世纪90年代的泡沫破灭，或者成为第二个迪拜！这绝不是杞人忧天！

　　第二，泡沫集中在银行和房地产。一方面，银行大规模放贷，推出各项房地产优惠贷款，另一方面消费者过度按揭投资房地产。目前海南购房(包括投资和投机购房)的人群中，一次性缴款的比例不太高，大约80%以上的人是通过银行贷款按揭买房。依靠银行贷款买房是典型投机行为，也是一种赌博行为。他们中的很多人预期海南房地产价格会大幅度上涨，所以利用国内银行的低利率按揭买房，然后通过房地产的高收入即差价收入来弥补资金的短缺。他们之所以这样做，就是因为奉行现在的投资理念，即房地产尤其是海南的房地产是最增值的，即使不吃不喝也要按揭买房。这种情况，不是和2009年的迪拜债务危机爆发前很相似吗？不是和2007年的美国次贷危机爆发前很相似吗？远一点看，这不是和日本上世纪80年代后期的房地产泡沫很相似吗？

　　虽然我国中央银行对银行资金流入房地产已经保持了高度的警惕，并动用了一连串控制信贷的手段，但部分注重中日经济比较的日本经济学家，还是坚定地认为，相当数量的银行资金流入了房地产。“中国房地产的风险都集中在银行业，这一点与当年的日本非常相似。”日本银行官员福本智之说。“泡沫时代”的日本也是如此，商业银行的资金，直接或间接地大量流向房地产领域。国务院发展研究中心宏观部副部长魏加宁说，尽管中国房市的资金渠道与日本不完全相同，但是这种倾向值得注意。国外流入的资金和国内的“炒房团”投机房地产的行动，无不隐含着泡沫的危险。

　　第三，当前国际上人们收入和购房比大约是1∶6，我国已经达到1∶20，甚至更高。如果以海南省人均收入来观察，这一比例显然超过了1∶20。这也是一个危险信号！国外发达国家的人均收入比我国高很多，可是收入和购房比与中国相比低30%以上。即使这样，这些国家都出现了房地产泡沫。更为严重的是，如果房地产泡沫破裂，那么后果不堪设想。

　　第四，海南“地王”价格频繁再现，说明房地产开发商并没有认为海南已经出现房地产泡沫，甚至预期未来房价会节节攀升。在这种预期之下，他们压根没有把政府遏制房地产泡沫的举措放在眼里，而是进一步推高房价。事实上这也是一个危险信号！

　　2009年12月15日，一条令绝大部分海南开发商措手不及的新闻在业内被快速传播：三亚市迎宾路一块112亩的土地被拍出1500万元/亩的天价，该价格为海南近年来土地拍卖最高价，比2008年的最高价760万元/亩涨了一倍。据了解，这块位于三亚市迎宾路的土地，既不靠海，也不在三亚目前城市中心区域。如此下去，这种房地产泡沫将愈演愈烈，其结果是严重的。

　　享誉日本经济产业界的经济学家，野村证券资本市场研究所主任研究员关志雄前几年就说：“中国房地产价格的不断攀升，股价猛然之间的高涨，已经泛出泡沫经济的朵朵浪花，这与1980年代后期的日本越来越相似。”这句话用来描述当前的海南房地产泡沫一点不为过。

　　观点：警惕房地产泡沫摧毁国际旅游岛建设

　　“国际旅游岛”绝不是“房产泡沫岛”，旅游开发也绝不是房产开发。虽然旅游开发会让房地产增值，但是过度的房地产开发潜伏着重重危机，迪拜就是很好的例子。如果海南房地产疯涨速度任其发展下去，那么未来两年内海南房地产泡沫有可能再次破灭。其危害将远大于上世纪90年代的那次泡沫风险。其危害主要有：

　　第一，房地产泡沫不利于海南国际旅游岛建设。国际旅游岛不是一般意义的旅游房地产开发，它应该是高水平、高起点、低污染、低密度的生态环保型的建设。国务院批准的海南国际旅游岛规划中非常慎重地没有直接提出发展房地产，也许考虑到这样会刺激房地产泡沫。所以，海南国际旅游岛必须先规划后建设，而且必须循序渐进。盲目扩张和急于求成都是有害的。可以参照国内外一些卓有成效的旅游城市如美国夏威夷、印度尼西亚的巴厘岛和中国的九寨沟。这些风景名胜旅游规划都很不错，而且这些地区在开发旅游资源的时候没有导致房地产遍地开花。

　　美国的夏威夷和印尼的巴厘岛与三亚属于同一纬度，也是绝好的旅游胜地。其房价与上海差不多，与该区域的居民收入相比并不算太高，而且那是长期发展的结果；更重要的是，它主要不是靠房地产吸引游客，而是靠适宜的环境，合理的价格，以及娱乐、购物等吸引顾客。如果夏威夷和巴厘岛房价奇高，环境破坏，人满为患，那么它不可能成为世界著名旅游胜地。所以，凡是世界著名风景胜地，除了少数地区(如迪拜)出现房地产泡沫并且受到泡沫的惩罚之外，多数地方对开发房地产都非常慎重，不像现在海南这样大规模开发投资，以至于房地产泡沫开始急剧膨胀。这样下去的结果，海南国际旅游岛可能会变成房产泡沫岛，最后有可能废于房地产泡沫。

　　第二，房地产泡沫将会干扰海南省整体经济社会的可持续性发展，破坏其自然环境。海南房地产泡沫破灭之时，将是海南经济陷入严重衰退之日。高房价首先吞食海南的国民财富，少数人利用泡沫大发其财，然后把债务和烂尾楼留给当地政府和老百姓。无论是上世纪90年代的第一次海南房地产泡沫，还是上世纪80年代的日本房地产泡沫，或者是2007年美国次贷危机和2009年的迪拜债务危机，无一不是如此。其次，大规模的房地产投资，不可避免会出现盲目建设，破坏海南尤其是三亚的自然生态环境，其危害不亚于1958年“大跃进”对中国经济的破坏。纵观世界著名的旅游胜地，无论是美国的夏威夷还是印度尼西亚的巴厘岛，都十分注意环境和生态的保护，其发展绝不是靠过度开发，因为旅游风景名胜的承载力有限，如果超过某个限度，将带来大量的污染，那么它的吸引力就急剧下降，就可能出现欲速则不达的结果。

　　从世界著名旅游地区的情况看，旅游收入主要来源并不是依靠房地产创造的。旅游主要卖点一般是自然风景、人文环境、休闲、娱乐和购物等，其中房地产的作用只占30%左右。香港、日本购物对房产的推动力稍微大一些。但是，海南不能像日本和香港那样去打造，它应该保持其本色，依靠房产开发可能带来较大的负面效应。因此，海南国际旅游岛建设应该向夏威夷和巴厘岛学习，突出其本色。如此看来，海南风景和娱乐对房产的推动性可能不会太大，否则，过度的房地产开发必将超过自然环境的承受能力，破坏其本色，结果将降低旅游价值。

　　第三，房地产泡沫破灭最终使大多数投资者血本无归，挫伤他们再投资的积极性。第一次海南房地产泡沫留给投资者的惨痛印象就是资产急剧缩水，投资几乎血本无归。现在是否再现当年的危机？如果每年房地产价格攀升速度与2009年相当甚至超过，而且无论开发商还是购房者仍然这么疯狂，尤其是地方政府也失去理智，那么过不了多久，房地产泡沫一定会破灭。到那个时候，投资者将付出沉重代价。

　　第四，房地产泡沫将使当地大多数老百姓生活更加困难。高房价是资产泡沫的表现形式之一，而资产泡沫又是一种变相的通货膨胀。如果海南房地产大规模扩张，高房价节节攀升，那么在繁荣时推高当地的物价水平，导致通货膨胀，多数老百姓日子较艰难；当资产泡沫破灭经济陷入衰退时，老百姓面临失业，日子更加不好过。所以，房地产泡沫只对少数人有利，对大多数人有害无益！

　　第五，房地产泡沫将使海南国际旅游岛不堪重负，最终可能走向衰败。海南国际旅游岛主要以其优美的环境吸引海内外游客，所以在打造国际旅游岛时，必须综合考虑环境友好力、资源吸引力、交通承载力、旅游接待力、产业发展力等指标。如果大规模开发房地产，尤其是在530多平方公里的黄金地段高密度地开发，就有可能破坏其生态环境的平衡，使其不堪重负。

　　从国外著名的风景名胜地区比较研究中，我们发现，虽然多数地方人口密度较大，但是其生态环境承载力、交通承载力、旅游接待力等都能够胜任，而且房地产不是遍地开花，因为大规模的房地产建设除了急剧增加人口密度外，更重要的是增加生态环境承载力、交通承载力、旅游接待力。超负荷运行，最终将使名胜风景不再风光，走向衰败，比如，日本昔日的军舰岛就是如此，现在变成人烟稀少的荒地。

　　因此，提出海南房地产泡沫风险并不是危言耸听。无论中央还是海南省地方政府应该高度关注这一问题。首先，必须搞好规划，做到先规划后建设。同时，应该划定一些风景名胜地点永远不宜开发，实行严格的环保制度。这一点可以参照九寨沟的做法。第二，必须构建海南省房地产风险预警机制，实时监控房地产开发和价格趋势，避免疯狂炒作。第三，必须建立有效的激励监督机制。对城市环保建设维护和检举有功的人员(包括政府官员、开发商和市民)给予适当的奖励，对造成生态环境破坏的机构进行严厉打击；最好建立公开信息制度，让更多的人了解并参与其中，以防暗箱操作。第四，必须密切监控境外热钱动向，避免造成海南房地产价格的暴涨暴跌。第五，必须实行政务公开，避免官商勾结，制造房地产泡沫。■

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