2010“物业税”真要来了吗

　　□今报记者 李雪娜

　　近期，随着各地两会的召开，代表委员们“尽快开征物业税”的呼吁声不绝于耳。最近又有业内人士透露，海南将征收物业税以遏制房价飙升，这使得物业税讨论趋于白热化。

　　房价居高不下，是目前社会议论的热点问题，有房地产业发展“稳定器”之称的物业税，被普遍认为有助遏制凶猛上涨的房价，但却一直“呼之难来”。代表们也认为，尽管物业税征收会引发些许问题，但如能尽快探索总比眼睁睁看着房价高高在上却毫无办法要好。

　　现状

　　各省市两会热议“物业税”

　　2月1日，媒体报道称，在广东省两会上，广东省人大代表、广州市地税局有关人士建议，广东应尽快探索征收物业税，以此限制房价过快增长。

　　而此前不久的北京市两会上，北京市地税局相关负责人也表示，北京最早将在明年年底开征物业税。在这个征收时间表透露的同时，北京市的多位政协委员已经开始讨论物业税征收税率。

　　作为北京市人大代表，SOHO中国董事长潘石屹也提出，在中国目前的情况下，要实行物业税以促降房价。

　　更有观点认为，北京在商业地产方面，已具备开征物业税的条件。

　　物业税这个常说常新的话题，如果仅从其“空转”算起，也已延续了近7年时间。2003年5月开始，财政部和国家税务总局在全国多个省市开展房地产模拟评税试点工作。试点工作分3批进行，分别在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展。

　　之后，直到今天，物业税仍然处于“开征时机不成熟”和“2010年征收在望”的博弈中。因此，各省市的“两会”成为讨论征收物业税的最佳场所，而即将到来的全国两会也被期许为结束这种博弈的最佳时机。

　　因为，一旦在“两会”上确定了物业税的立法方向，以及具体实施的时间表，将会给整个房地产行业，乃至金融证券市场带来极大的冲击。毕竟，购房者关心自己是否要为手里的房产再多花钱；上市房地产公司的股价也会随着物业税开征的明朗化而有所波动。

　　不同声音

　　支持：物业税有助遏制房价高涨

　　物业税自2003年被首次提出以来，一直被寄予厚望。在发达国家，物业税是地方税收的支柱，有些地方政府拥有物业税的决定权，广义的物业税与财产税等同，多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右，占一国全部税收的比重多在10%以上。

　　但在我国，房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。

　　那么，物业税能让疯狂的房价回归理性？不少人在网上赞同。SOHO中国董事长潘石屹即是其中之一，他在其博客上表示：“如果要抑制房价，降低空置率，提高房屋使用效率，出台物业税是有效办法之一。”

　　还有一位几度在博客中支持开征物业税的是著名经济评论人叶檀。她曾在博文中断言“物业税推出之时就是房地产暴跌之日”，原因在于，物业税使投资房地产成为成本高昂的风险投资——当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。为了降低物业持有成本、尽快回收红利，投资者唯一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。

　　河南财经学院教授刘社认为，虽然物业税今年不太可能大范围铺开，最多是个别城市试行。但是，物业税开征后，拥有多套住房者会抛售物业，短期内也许会平抑房价。

　　忧虑：从“房奴”到“税奴”

　　物业税早已不是新鲜事物，国外已是司空见惯。不过，让刘社教授担心的是，如果按照目前物业税空转的征收模式执行，即自住也要征收，那么购房者将会面临双重征税，压力会更大。“在中国，房地产土地在使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权，而其大部分税费，用地者须一次性支付。现在中国的房产土地使用期限为70年，购房人买房时，房价中已经包含了几乎全部的房地产税费，政府事实上是一次性收了70年的物业税。但如果将房地产开发和交易环节的诸多税费转入物业税中，对所有房地产一律按新税法收税，那么这就是重复征税，原来已经承担了高额费用的买房者还要交钱。如何从土地批租制向‘物业税’模式转变，有很多繁琐的问题需要解决。”刘社说。

　　而接受采访的多位购房者表示，开征物业税，就不应再征收土地出让金等各类其他房产税了。“进一步说，已缴过各类房产税的如果再征物业税就是重复征税。”

　　投资了两套住房的张先生则认为，假如物业税开征是为了实施“逼空”措施，增加两套及以上住房业主的税收负担，达到业主们仅留一套自住，其他全部抛掉的局面，那么到那时，郑州每户居民只有一套自住房。外来农民工等靠租房居住的群体必然面对无房可租的尴尬现实。而目前，国家针对外来务工人员的廉租房市场根本无法满足这一需求。

　　市民反映

　　还没房：征收会降低买房压力

　　小司是刚刚毕业的大学生，在谈到物业税抑制楼价过高过快增长时，她表示，楼价普遍过高，大学生踏入社会即使奋斗十年都未必能够买得起一套房子，现在身边的同学为了结婚买房，基本都成了啃老族。

　　她说，物业税出台后，会提高房屋炒卖者的成本，也会给火热的楼市降降温，使房价更趋合理，让刚涉足社会的大学生可以依靠自己的能力买房子，“听说购买第一套房屋免征物业税，这对我们来说当然是一个利好消息，毕竟我们能拥有一套房子就很不错了。”

　　小司认为，房价这些年一直降不下来，关键是一些投资炒房的人的推力。如果政府能够下定决心调控房价，让它回归到一个合理的水平，那么，征收物业税应该是一个很好的办法。

　　刚买房：期待物业税征收分层次

　　每月支付按揭贷款的李先生也对物业税的征收有所顾虑。他于2009年买了一套100多平方米的商品房，按揭20年，每月还款两千余元。当记者向他表示，有人建议征收物业税抑制房价时，李先生称，这套房子是他的首套住房，现在他最关心的是，物业税开征后，按揭房的征收标准和方式是怎样规定的？是根据按揭年限还是贷款额度，是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价？第一套房是否要缴物业税？又是怎样的缴法？他认为，既然物业税是为了打击投机炒房，那么，首套住房是不应该征收物业税的。

　　李先生同时建议，应该对二套以上的房产持有人征收重税，对豪宅和面积较大的房产征收重税，这样，才能既保障普通购房者的利益，又能打击炒房行为。

　　有多房：把税收转嫁到租客身上

　　郑州市市民张先生拥有五六套房子，其中一套自己居住，其他都拿来出租。当记者向张先生介绍，物业税是针对土地、房产等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。张先生表示：“如果征收物业税，支出必定会增多，必要时一定会要租客多缴房租，但是，如果租金过高，没人来租也是问题。”张先生说，真的要征收物业税，他会考虑将房产卖掉。同时他认为，自己的房产已经购置多年，征收物业税，应该有一个时间界限，而不应该实行一刀切。

 

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