理性看待天竺22号地收回事件

　　陆新之

　　有关房地产的新闻，往往都是最刺激公众神经的话题。日前，有关顺义区天竺22号地收回事件，更是占据各路媒体的显要位置。在一片欢呼严惩开发商拿地王的舆论声中，我们有必要理性清醒地观照整个事件。毕竟，今天已经是市场经济，社会各个群体之间的利益并非是截然对立的，更多是互相依存，协调共生。对于市场经济基本细胞——企业的损害，其实也是对社会整体利益的损害。

　　2009年11月20日，上市公司大龙地产的子公司“北京市大龙房地产开发有限公司”以50.5亿元竞得天竺22号地。今年2月1日，国土资源部公告称，将收回天竺22号地，并没收北京大龙地产2亿元拍地保证金。这当然是件不愉快的事情。

　　不过在商言商，对于和顺义区大有渊源的的大龙房地产来说，它以高价拿下22号地，并非是一时头脑发热，而是和企业自身的特性相关。理性剖析大龙地产这次事件，而不是简单情绪化地幸灾乐祸，相信对于房地产行业和社会都有警示和裨益。

　　首先，上市公司大龙地产可谓生于顺义，成长于顺义。它的第一、二大股东均为顺义的企业，分别为北京顺义大龙城乡建设开发总公司(持有约36%的股权)和北京顺鑫农业发展集团有限公司。其中的北京市顺义大龙城乡建设开发总公司 成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府，隶属于顺义区政府的一级开发企业，实行从项目开发、施工到后期绿化、物业管理的一条龙服务。20多年来在顺义生根发展，在顺义开发了多个有影响力的楼盘，毫无疑义的是是顺义本土第一大开发商。在这样的路径下，这块容积率只有0.62，属于少有的低密度地块顺义后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，被称为中央别墅区最后一块宝地，因此有着主场之利的大龙地产，热切渴望拿下，的确是情理中事。有内部各方面信息表露，可以这么说，如果此地块不是在顺义，如果大龙地产不是顺义地产公司，一贯稳健低调的大龙是肯定不会冲上去夺标“地王”的。

　　其次，大龙地产购入这宗用地，也与他们一直以来的企业战略相关。过去一年，公司表现脱胎换骨，2009年实现营业收入17.48亿元，同比增1174%；归属于上市公司股东的净利润3.39亿元，同比增14256%；基本每股收益0.82元。公司拟以2009年末总股本为基数，以资本公积金每10股转增10股。据公司内部人士介绍，能够获得这样的业绩，就和他们几年以来积极拿地的布局分不开。上市公司大龙在王府井地区有地块，上面拆迁工作已经完成，正在进行施工前的准备，很快能够体现业绩。大龙建设在宣武区也有地块准备开发。在外地，大龙系统在中山市、满洲里和哈尔滨都有大宗地块，这些都在今年和以后，陆续转化为集团公司以及上市公司的利润来源。有介绍说大龙城乡建设开发总公司资产百亿元，这显然是以前几年的标准来估算。作为顺义区的房地产龙头，这家集团持有的土地价值，也将逐步体现。积极购入土地，加大储备滚动开发，是大龙系统的运营发展思路。而这次高价买22号地，客观上也可以起到提振顺义区地价和物业价值的作用。这里面的道理，和万科在东莞购入挨着深圳项目的堂樾地王、富力购入相邻第一城项目的广渠路地王相类似，都是战略布局。所以从企业运营角度来说，有着良好背景、实力远远不限于30亿元的大龙地产用50亿元购入优质地块，其实是在情理之中。遭遇“收回门”，有着复杂的种种原因。

　　再次，大龙买地，落子布阵是在11月，突然遭遇到了12月和1月连续密集的政策变化，这可以说是对形势预见性不足，但是客观而言，也真是非战之罪。在大龙地产十大股东名单中，除占股权约达36%的大龙城乡建设开发总公司外，其余9家股东中有8家是具有银行背景的公司。深入了解得知，大龙地产其实有着较好的信贷和融资能力。11月购入土地的时候，根据当时的规定，大龙地产可以到今年5月20日才缴纳大部分的购地款项。但是12月的新政策出台，就变更为短期内要缴纳超过一半的地价款。这样突如其来的变化，显然打乱了公司原来的融资步骤和整体规划，也导致了后来“不签约、不交钱”的尴尬。数年以来，有关房地产的出台政策总是不断起伏，态度和目标，往往出入很大。不要说是大龙地产这样的中型企业，即使是销售额排在全国前几名的大型开发商，都面临过进退失据几乎坐以待毙的艰险情形。规范买卖土地规则，规范开发商行为固然必要，但是维持一个政策的延续稳定，为房地产交易、开始和持续发展提供一个理性、建设性的环境更加必要。

　　最后来说，也需要肯定的是，国土资源部发言人回答记者问的时候，也很客观，没有上纲上线，强调这是商业行为的结果。大龙地产只是因为未能进一步履行交易义务，所以被吃掉了定金两亿元，对于公司来说，不会有进一步的处罚。而从上市公司的基本面来看，大龙地产的土地储备依然丰厚，可靠消息表明，大龙地产依然获得大股东的大力支持，依然有着良好的成长性，尤其是多家基金，都没有选择清仓出逃，这就说明，机构看好大龙的价值，尽管大龙经历了这次挫折，但未伤元气，未来会是一家值得关注并极富潜力的房地产股份公司。

　　关注大龙地产收回门的商业价值意义，而不是赋于更多的社会压力，对于目前的中国地产业可能有更多的意义。

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