冯海宁

　　海南的这场资本狂欢，首先让人联想到了上世纪90年代中期曾经刮过的那场房地产风暴。据有关资料，1990年，海南省房地产刚形成规模，到了1993年和1994年，房地产竟分别增长了14倍和13.9倍。1995年，当这股挟带着巨大泡沫的经济狂潮尘埃落定时，全国有800多亿资产像“烂尾楼”一样被牢牢地钉在这片土地上。今天，海南是否在重复昨日的故事？

　　聚光灯下，海南楼市正在尽情表演。全国楼市随着宏观调控政策的出台，观望情绪正在抬头，交易量开始萎缩，房价涨势被泼冷水，某些地方初现退房潮，楼市似乎即将步入秋天。然而，海南楼市却是一片艳阳天：不但房价涨势吓人，而且销售量创出奇迹；不但有浙江等地大量民间资本在这里扎堆，而且中粮、华润等国有资本在这里大肆圈地；相关上市公司在资本市场上被疯狂爆炒。

　　资本的嗅觉异常灵敏。就在其他游资争相奔赴海南之际，据说“潜伏”的浙商资本早已在海南布局。显然，海南这股炒楼之风其实早已孕育，国际旅游岛概念只不过点亮了海南的天空，让潜伏的资本露出了面目，令更多的游资更加疯狂。笔者以为，尽管今天海南的市场环境相比上世纪90年代大大不同，但海南仍然有必要为投资者先上一堂风险课，不妨让潘石屹们讲讲当年的故事。

　　海南这一轮炒房潮有两个诱因：一个是国际旅游岛的概念效应；另一个是暂停土地出让和审批新的土地开发项目。加之大量热钱寻找归宿，因而中国楼市出现独特的“海南现象”。然而，“海南现象”并不一定是海南的福音，房价飙涨所带来的一系列问题，如果不早做应对，即便上世纪90年代的泡沫破裂不会再现，也会有不少麻烦，需要付出相应代价。

　　海南有关负责人称，为了防止开发商一拥而上，在全省国际旅游岛规划完成和经发改委批准之前，全省包括省政府和各市县暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。据说这是为了防止楼市泡沫，但没有想到的是，暂停土地出让反而加剧了楼市泡沫——由于开发商和投资者不清楚海南重新批地的准确时间，炒地炒房就不可避免，可惜海南忽视了这一点。这也给人一种错觉，海南暂停土地出让不是为了防范泡沫，而是在哄抬地价。

　　目前不少房地产项目借助国际旅游岛概念大打旅游牌，开发旅游地产项目。但人们不一定意识到，任何类型的房地产生意，都不是依靠投机炒作支撑的，而是需要真实的需求来支撑，投机炒作支撑的房价必然充斥着泡沫，而泡沫对开发商、投资商、银行而言，对海南来说，显然没有多少好处。海南楼市要在真实需求中崛起，而不是要在泡沫中沉沦。

　　对于舆论质疑会不会出现像上世纪90年代海南房地产的狂热和泡沫时，海南省委书记卫留成信心十足地说，海南不会再出现1993年房地产泡沫的情况。由此来看，那场房地产泡沫教训深刻，海南有相应措施应对新一轮投资热潮。笔者以为，海南不妨公开防范楼市泡沫的具体措施，好给公众、开发商、投资者吃一颗定心丸。

　　不可否认，由于地理上的原因，国际旅游岛思路是海南的出路。发展旅游自然离不开房地产。但海南有关方面要意识到，海南已经有过一次让人记忆深刻的泡沫，海南岛经不起楼市炒家的再次折腾。发展国际旅游岛，既需要理性的投资者，更需要理性的管理者。

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