黄小鹏

　　在西方国家，由于所得税和增值税主要归联邦政府或中央政府所得，地方政府的市政、环境、治安和教育等支出并无其他可靠保证，因此只能对当地居民征税。房产物业不仅具有对象明确、征税简便的优势，而且居民持有物业的数量、价值与个人财富一般成正比关系，所以物业税成为各国地方政府的首选税种。通过它来保证市政、治安和教育方面的支出，不仅税源稳定、征收成本低，而且天然地具有一定的促进公平的作用。

　　目前，我们正在掀起一股征收物业税的大讨论，不同的人动机和出发点并不相同。尽管物业税还在全民大讨论和舆论造势过程之中，物业税的最终功能和定位是什么，并未得到立法机构和政府的最后认定，但有一点我们始终不应该忘记，那就是物业税促进公平的作用。

　　房产炒作者在推高房价的时候，要么让广大普通居民无力购买住房，要么让他们被迫支付极高的购房成本，这实际上是转移和掠夺了人民的大量财富。从宏观层面看，巨大的房地产泡沫及其不可避免的破裂，将严重危害中国的经济发展和社会稳定。一些炒房者囤积大量超过自身实际需求的物业以求涨价获利，对超量持有的那一部分物业征收高额的物业税，显然符合社会公平的标准。但是，对超量物业的确认，应该有一个科学的标准，单纯地以住房套数来衡量，并不是特别恰当。简单地以住房套数来决定是否征收物业税和税率的高低，操作起来虽然比较简便，但可能会打击一些改善型自住房消费。特别是在今天的中国城市里，很多中产阶层居民，持有第二套住房并不是为了炒作获利，而实实在在是为了改善居住环境。比如当初因为收入和职业发展的原因，无力购买大面积住房，在收入增加、结婚生育以及父母团聚家庭人口增加后，不得不购买第二套住房。对于这种不以炒房为动机的第二套房持有者，如果用简单标准征收物业税，显然会令其生活额外增加一笔负担。普通中产阶层本来就是社会的夹心层，近年来房价的失控性上涨，已令很多人生活陷入困境，一方面他们没有足够的经济能力来抵消高房价，被迫向银行借入高额贷款，另一方面他们中的绝大多数无法受惠于政府的保障房制度。中产阶层本应成为社会稳定器，如果因物业税而增加新的压力，实在不公平，也不利于社会的稳定与和谐。

　　笔者认为，在征收物业税的过程中，应该以面积而不是简单以套数来衡量。每个城市，应根据其自身的土地、人口以及现有人均住房状况确定一个人均免征面积，再用这个人均免税面积乘以家庭人口数量确定每个家庭总的免征面积，以家庭为单位进行总的征收。比如，确定人均30平方米免征面积，一个四口之家，只要是总面积在120平方米以内，不管是一套还是两套住房，都应该免于征税，对于超过120平方米以上的部分，则按照单一但可以动态调整的税率和评估价格进行征税。这样，广大普通居民在购房时已支付土地出让金之后，可免于再次受到物业税的压力，而那些以炒房为目的的人，则必须为其投资或投机行为支付应有的成本。 

　　人们一再呼吁住房要早日回归其最本质的居住保障功能。住者有其居不仅是一个理想社会的境界，更是一项基本的人权。物价税唯有遵循“自住免征，超标必征”的原则，才可能达到平抑房价的目的，并且不致伤害社会公平。

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