□本报记者 林喆 　

　　在卖方市场下，开发商的强势已经不仅仅体现在“捂盘”和“提价”上。近期，京城少数热销楼盘在预售之前，突破了传统收取少许诚意金进行认筹的方式，金额逐渐放大，并与银行存款结合。业内人士指出，应警惕开发商销售行为的“金融化”，这种现象如果升级，可能会影响金融领域的正常竞争。

　　今年以来，房地产市场强劲复苏，各大城市商品房销售强劲，排号买房现象屡见不鲜。其中，不少楼盘在取得预售证或者即将申请预售证时，便开始内部认购，公开放号收取诚意金。

　　显然，在楼盘尚未取得预售许可证时，任何形式的销售行为都是非法的。收取诚意金作为一种法律性质界定不清的形式，也是不正当的。而部分楼盘以售房为名，引导购房人向指定银行账户存款，无疑有“变相揽储”的嫌疑。

　　作为资金密集型行业，房地产企业的资金来源一向“多元化”。其中，自有资金仅占少数，大部分都是通过杠杆募得。根据国家统计局的数据，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元。其中，国内贷款9119亿元，利用外资377亿元，企业自筹资金14320亿元，其他资金20218亿元。在其他资金中，定金及预收款11755亿元；个人按揭贷款6163亿元。

　　除去自筹资金，房地产企业资金来源中，超过67%是“别人的钱”。这一负债率水平明显高于其他行业。而负债中，定金及预收款对房企而言，是无息的资金占用。而个人按揭贷款则是现行预售制度下，地产商在开发过程中便提前“享用”的资金。

　　专家指出，房地产开发本身，已经具备了多重金融属性。“以小搏大”的杠杆式开发为地产商提供了很高的净资产收益率。而今年楼市火热，不少地产商在取得预售许可之前，便开始收取金额不等的认购金，由此制造“房荒”、“抢购”的表象，这显然不利于行业的健康与稳定。

　　有关部门三令五申，禁止楼盘在没有取得预售证时以任何形式收取订金，但许多开发商置若罔闻，除了储备客户、哄抬价格等有形目的之外，在开盘前开发商收取订金还可用作交还贷款利息进行融资、还贷等。而在楼市火热时，购房人也敢于冒险。

　　部分楼盘收取的客户诚意金高达数亿元。法律界人士表示，这样巨额的资金如果没有监管，或被挪做他用，不但危害购房人的权益，也会出现危害金融秩序的问题。一位地产人士介绍，目前部分楼盘在销售预热阶段收取的资金，对中小房企而言，可以解决至少一年贷款利息的燃眉之急。

　　另外，在未取得预售证的情况下，开发商收取买家定金作为日后选房的“必要条件”，从中开发商不仅获得了巨大的资金流利益，还能摸底市场，控制销售节奏，以达到制造热销假象，吸引更多人购房，甚至抬高房价。这种销售模式也在助长地产泡沫。

　　开发商强势销售以及行为金融化背后的“底气”，是目前库存消化后产生的所谓“房荒”。确实，从数据上看，北京、上海等一线城市存在供给不足的问题。不过，今年以来，各地都在加大供地力度，而10月份房地产开发数据也显示，新房开工率已经转正。未来，市场供应将会提升。

　　政府有关部门也应该加强对土地开发的监管和引导。在增加供地的同时，应有效监测开发商土地利用进度，敦促开发商加快开工以增加当期供给；另外，还应放大保障性住房供给，稳定房价预期，防止房价过快上涨。对于个别房企“捂盘”、“囤地”、甚至“变相揽储”的霸道行为，更要提高警惕，一经发现，要坚决打击。

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